Modernisierung

Modernisierung; Vereinbarung; Treppeneinbau für abgeschlossene Wohnung

1. Der Einbau einer nur dem Mieter und seinen Besuchern zur Verfügung stehenden Treppe stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar.

2. Eine Vereinbarung im Mietvertrag über eine Modernisierungsmaßnahme ist dann wirksam, wenn zweifelhaft ist, ob diese Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung darstellt, die andererseits aber auch ernstlich in Betracht kommt.

In einer Anlage zu § 21 des Mietvertrages in Ziffer 9 heißt es:"Der Vermieter behält sich jedoch vor, zu der Wohnung, die Gegenstand dieses Vertrages ist, zu einem späteren Zeitpunkt einen separaten Zugang herzustellen. Eine dadurch bedingte Änderung der Wohnflächenberechnung sowie die Erhebung eines Modernisierungszuschlages wegen der dann verbesserten Wohnverhältnisse bleibt vorbehalten." Die Kl. führte ab März 1989 Umbauarbeiten in dem vorgenannten Haus durch, welche u. a. den Ausbau der alten Treppe zum Gegenstand hatten. Es wur-de eine neue Treppe angelegt, die nunmehr direkt vom Eingangsbereich zu der im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß belegenen Wohnung der Bekl. führte. Die Kl. verlangte von den Bekl.

ab 1. Mai 1990 einen um 151,25 DM erhöhten Mietzins wegen der von ihr durchgeführten Modernisierungsmaßnahme im Zusammenhang mit der Erstellung eines abgeschlossenen Zugangs zur Wohnung der Bekl.

Nach Auffassung des Gerichts stellt der Einbau einer nur den Bekl. und ihren Besuchern zur Verfügung stehenden Treppe eine Modernisierungsmaßnahme dar. Es handelt sich um die Schaffung einer eigenen abgeschlossenen Wohnung, was als Modernisierung anzusehen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 773). Die Folge der durchgeführten Maßnahme ist, daß die Bekl. ihre Wohnung weitgehend ungestört nutzen können und nicht mehr wie vorher in einem gewissen Umfang am Leben der Bewohner der Erdgeschoßwohnung teilnehmen müssen. Soweit das Gericht dies richtig einschätzt, gilt jedenfalls das ungestörte, von den Nachbarn weitgehend getrennte Wohnen in weiten Bevölkerungskreisen als erstrebenswert. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß es Wohn-formen geben mag, welche von einzelnen, aber keineswegs überwiegenden Teilen der Bevölkerung bevorzugt werden, bei denen ein möglichst großer Kontakt mit den Nachbarn (z. B. Wohngemeinschaften, Öko-Häu-ser usw.) als Vorzug angesehen wird. Dies alles kann aber dahinstehen und bedarf auch keiner Entscheidung durch das Gericht. Denn daraus folg-te auch nur, daß hierüber unterschiedliche Wertvorstellungen bestehen mögen. Wenn das der Fall ist, dann ist es auf jeden Fall zulässig gewesen, daß die Parteien bereits in dem abgeschlossenen Mietvertrag, nämlich in der Anlage zu § 21 Nr. 9 hierüber eine abschließende Vereinbarung ge-troffen haben. Ist nämlich zweifelhaft, ob eine Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung darstellt, kommt dies andererseits aber ernstlich in Betracht, so ist nicht einzusehen, warum die Parteien eines Mietverhältnisses hierüber nicht bereits im Vorfeld Klarheit schaffen können. Das ist hier in zulässiger Weise geschehen. Eine solche Vereinbarung wäre zwar dann unwirksam, wenn eindeutig Maßnahmen als Modernisierung deklariert werden sollten, die zweifelsfrei keine sind, wie z. B. Instandhaltungsmaßnahmen. So liegt es hier aber nicht.

Die vorstehende Vereinbarung verstößt auch nicht gegen § 10 Abs. 1 MHG. Denn insoweit liegt keine "Abweichung" von den §§ 1 bis 9 MHG vor. Die Parteien haben sich vielmehr wirksam darüber geeinigt, daß der Trep penumbau als "nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung" gemäß § 3 Abs. 1 MHG anzusehen sein soll. Sie haben sich damit für eine mögliche und naheliegende, jedenfalls vertretbare Auslegung des vorbezeichneten Begriffes entschieden. Dies hält sich nach Auffassung des Ge-richts noch im Rahmen der den Parteien zustehenden Vertragsfreiheit und stellt keinen Verstoß gegen § 10 Abs. 1 MHG dar. Die Richtigkeit der vorstehenden Auffassung ergibt sich nach Auffassung des Gerichts auch dar-aus, daß es ebensowenig bedenklich wäre, wenn die Parteien eine ent sprechende Vereinbarung im Vergleichswege getroffen hätten. Die insoweit von Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. III 522 vertretene Auffassung, wonach materielle und formelle Vereinbarungen über die in §§ 3 bis 5 MHG geregelten Gegenstände unwirksam seien, erscheint in dieser Formulierung als zu weitgehend, da sie die Vertragsfreiheit ohne zwingende Not-wendigkeit über Gebühr einschränkt.

Die Mieter, die eine solche Vereinbarung getroffen haben, sind gleichwohl nicht schutzlos. Denn das Gericht hat nachzuprüfen, ob sich die insoweit getroffene Vereinbarung noch im Rahmen einer vertretbaren Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Maßnahme, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht", hält. Dies ist hier indessen der Fall.