Modernisierung

Modernisierung; Duldungspflicht des Mieters; allgemein üblicher Zustand; Härte

1. Bei der Beurteilung dessen, was allgemein üblicher Zustand im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB ist, sind nunmehr auch die Wohnstandards im Beitrittsgebiet zu berücksichtigen.

2. Eine Verdoppelung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen stellt nicht in jedem Fall eine unzumutbare Härte für den Mieter dar.

Die Parteien streiten sich darüber, ob der Bekl. (Mieter) den Einbau einer Gasetagenheizung und den Einbau von Isolierglasfenstern zu dulden hat. Das AG hielt die Klage für begründet.

Zwar kann entgegen der Ansicht des Kl. nicht davon ausgegangen werden, daß durch die beabsichtigten Maßnahmen die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Der im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB "allgemein übliche" Zustand richtet sich grundsätzlich nach dem Zu-stand, der weit überwiegenden Mehrheit aller im Geltungsbereich des Ge-setzes belegenen Mietwohnungen und ist regelmäßig ohne Rücksicht auf Alter und Lage der Wohnung, lokale Besonderheiten und Gebäudestruktur zu ermitteln; von einer weit überwiegenden Mehrheit ist auszugehen, wenn etwa 90 % aller Wohnungen den Zustand aufweisen, den der Ver-mieter unter Berufung auf § 541 b Abs. 1 BGB als "allgemein üblich" ansieht (KG, Beschluß vom 19. September 1985 - 8 REMiet 1661/85 -).

Nachdem nunmehr auch der bisherige Ostteil Berlins sowie das in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannte Gebiet dem Geltungsbereich dieses Gesetzes unterfällt, kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, daß weder isolierverglaste Fenster noch Gasetagenheizungen (bzw. vergleichbare Heizungsanlagen) in der weit überwiegenden Mehrheit der Wohnungen vorhanden sind (so für den bis-herigen Westteil Berlins bereits LG Berlin GE 85, 1099).

Der Bekl. hat aber nicht dargetan, daß die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Zwar wird die voraussichtliche Verdoppelung der Miete infolge der geplanten Modernisierungsmaßnahmen gerade im Hinblick auf den bisher ausgesprochen niedrigen Mietzins zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führen. Aber auch wenn sich der Mietzins nach durchgeführter Modernisierung auf ca. 908,50 DM erhöhen würde, wäre diese Miete für eine über 138 m2 große Wohnung, die nunmehr wieder im Zentrum der Hauptstadt Deutschlands liegt, immer noch relativ niedrig. Zwar soll nach einer teilweise in der Literatur vertretenen Ansicht (vgl. Ster-nel, Mietrecht, 3. Auflage, II. 332, der insoweit aber Fälle zitiert, in denen sich die Miete weit mehr als verdoppelt hatte) eine Verdoppelung der Miet-belastung in jedem Fall unverhältnismäßig sei. Dem vermag sich das er-kennende Gericht jedoch nicht anzuschließen, da diese Ansicht von dem Wortlaut des Gesetzes nicht mehr gedeckt wird. Vielmehr ist bei der Be urteilung der Frage, ob die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, auch das jeweilige Einkommen des Mieters (vgl. Palandt/Putzo, 50. Auflage 1991, Rdnr. 16 zu § 541 b BGB unter Hinweis auf Bundestags-Drucksache 9/2079 S. 12) bzw. der Familie des Mieters (so LG Berlin GE 85, 1099) zu berücksichtigen. Est aus der Relation zwischen dem zur Ver-fügung stehenden Nettoeinkommen und dem nach Durchführung der Mo-dernisierungsmaßnahmen voraussichtlich zu zahlenden Mietzins läßt sich eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter ableiten. Wer beispielsweise statt bisher 10 % fortan 20 % seines monatlichen Nettoeinkommens für die Miete aufwenden muß, wird durch eine Verdoppelung des Mietzinses sicherlich hart getroffen, nicht aber unbedingt so hart, daß dies nicht zu rechtfertigen wäre. Würde man hingegen grundsätzlich jede Erhöhung des Mietzinses infolge Modernisierungsmaßnahmen um 100 % und mehr als unzulässig erachten, hätte dies zur Folge, daß in sämtlichen Wohnungen, für die - aus welchen Gründen auch immer - ein, absolut gesehen, ex-trem niedriger Mietzins zu zahlen ist (wie beispielsweise im bisherigen Ost-teil Berlins oder in den fünf neuen Bundesländern) Modernisierungsmaßnahmen von auch nur einigem Umfang nur noch mit ausdrücklicher Zu-stimmung des jeweiligen Mieters möglich wären.

Soweit der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. darauf hinweist, daß er freiberuflicher Künstler ist, reicht dies zur Darlegung einer nicht zu rechtfertigenden Härte nicht aus. Es gibt nämlich durchaus frei-schaffende Künstler, die über nicht unerhebliche Einkünfte verfügen.