Modernisierung

Modernisierung; Duldungspflicht des Mieters; Härte

Übersteigt der Mietzins nach Modernisierung das Nettoeinkommen des Mieters um mehr als 40 %, ist er zur Duldung der Maßnahmen nicht verpflichtet.

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der von der Bekl. in-negehaltenen Wohnung. Die Miete beträgt zur Zeit 401,90 DM. Sie setzt sich zusammen aus 277,24 DM Grundmiete und 124,60 DM Betriebskosten.

Mit Schreiben vom 22. Juli 1992 kündigte die Kl. zusammen mit Herrn N. der Bekl. Modernisierungsmaßnahmen bezüglich Heizungs- und Warmwassereinbau an. Herr N. hat das Haus am 1. Juni 1992 erworben, ist aber noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. Für die Zeit nach der Durchführung der Arbeiten wurde der Bekl. ein Wertverbesserungszuschlag in Höhe von monatlich 112,15 DM und Heizkosten- bzw. Warmwasservorschuß in Höhe von monatlich 145 DM veranschlagt.

Die Bekl. hat bis zum Ablauf der ihr gesetzten Frist am 25. September 1992 ihr Einverständnis nicht erklärt.

Mit Schreiben vom 24. Juli 1992 kündigte die Kl. zusammen mit Herrn N. der Bekl. eine von der Modernisierung unabhängige Erhöhung der Kaltmiete um 13,87 DM auf 291,11 DM an. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Die Kl. behauptet, das Wohngeld der Bekl. würde sich bei Modernisierung um 120 DM erhöhen. Auch sei davon auszugehen, daß sich die Heizkosten der Bekl. zur Zeit auf 1.200 DM im Jahr belaufen würden.

(...)

Die Bekl. ist der Ansicht, beide Verlangen seien unwirksam, da neben der Kl. noch eine weitere Person die Erklärungen abgegeben habe, die weder Eigentümer noch Vermieter sei. Darüber hinaus bedeute das Modernisierungsverlangen wegen der für sie damit verbundenen Kostensteigerungen eine unzumutbare Härte. Sie behauptet, monatlich zur Zeit nur über 1.370,95 DM für sich und ihr Kind zu verfügen.

Die Klage ist hinsichtlich der Zustimmung zur Mieterhöhung begründet, hinsichtlich der Duldung der Modernisierung ist sie un-begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß der Erklärung vom 24. Juli 1992 aus § 2 Abs. 1 MHG gegen die Bekl.

Die Ankündigung vom 22. Juli 1992 war wirksam, obwohl neben der Kl., die unstreitig alleinige Eigentümerin und Vermieterin ist und war, außerdem der noch nicht als Eigentümer eingetragene Käufer des Grundstücks, Herr N., die Erklärung mit abgab.

Auch wenn eine solche Person zusätzlich unterzeichnet, ist das Erhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG vom Vermieter im Sinne dieser Vorschrift abgegeben worden, denn dieser hat ebenfalls unterzeichnet und ist auch grundsätzlich berechtigt, den Anspruch auf Abschluß des Änderungsvertrages über die Miethöhe gegen den Mieter geltend zu machen.

Anders wäre der Fall zu entscheiden, wenn nicht alle Eigentümer oder nur der Käufer die Erklärung im eigenen Namen abgegeben hätte, selbst wenn er eine Einwilligung der Kl. hätte vorweisen können. Nur der Eigentümer eines Grundstücks ist nämlich berechtigt, im eigenen Namen über Rechte des Mietverhältnisses zu verfügen, anderenfalls würde die Schutzwirkung des § 571 BGB beeinträchtigt, der insoweit auch den §§ 182 ff. BGB als Spezialvorschrift vorgeht (h. M. vgl. hierzu Sternel, III Rdnr. 633 ff., 637 zu § 2 MHG; Heller, WuM 1987, 137; a. A. beispielsweise Reichert, Anm. in WuM 1986, 140). Dem Interesse auf Vermieterseite, nach Übergang der Kosten und Lasten auf den Käufer nicht mehr selber auftreten zu wollen, ist durch die Möglichkeit der Stellvertretung durch den Käufer hinreichend Rechnung getragen.

Demzufolge hat der Mitunterzeichner auch keinen Anspruch auf Zustimmung und könnte diesen auch klageweise nicht durchsetzen. Im vorliegenden Fall wurde die Klage aber auch nur von der Eigentümerin erhoben und die Verurteilung der Bekl. erfolgt auch nur zur Zustimmung zum Änderungsvertrag nach § 2 MHG mit der Kl. Der Mitunterzeichner wird demgemäß nicht in den Mietvertrag einbezogen, bis er nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Damit ist dem Schutzbedürfnis der Bekl. hinreichend Rechnung getragen.

Weitere Unwirksamkeitsgründe sind bezüglich der Mieterhöhungserklärung vom 24. Juli 1992 nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen wor-den. Die Mieterhöhung auf eine Bruttokaltmiete von 4,39 DM/m2 bewegt sich im Rahmen des für die Wohnung der Bekl. geltenden Mietspiegelfeldes G 2 des Berliner Mietspiegels 1992. Lediglich ein Rechenfehler um 0,01 DM ist zu berichtigen (5 % von 277,24 DM = 13,86 DM Mietsteigerung).

Die Kl. hat aber keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierung aus § 541 b BGB. Zwar wurde der Bekl. gegenüber die Modernisierungsmaßnahme wirksam gemäß § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt, doch bedeutet die Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte.

Hinsichtlich der Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung gilt grundsätzlich das gleiche, was bereits oben zum Antrag auf Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeführt wurde. Unterschiede ergeben sich nur insoweit, als die Mitteilung nach § 541 b BGB nicht auf den Abschluß eines Änderungsvertrages zum Mietvertrag abzielt, sondern eine einseitige rechtsgeschäftsähnliche Handlung darstellt (h. M., für viele: Palandt/Putzo, Rdnr. 2 zu § 541 b BGB).

Daher kann aber für das hier vorliegende Problem der zusätzlichen Unter-zeichnung der Mitteilung durch einen Nichtberechtigten erst recht nichts anderes gelten als für die Mieterhöhung nach § 2 MHG. Sinn der Mitteilung ist es, daß sich der Mieter auf die bevorstehende Modernisierung einstellen und eventuell nötige Vorkehrungen wie die Inanspruchnahme seines Sonderkündigungsrechtes gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB treffen kann (Sternel, Rdnr. II 332). Dieser Zweck wird jedoch nicht vereitelt oder ge-fährdet, wenn neben dem Vermieter noch der noch nicht eingetragene Käufer des Grundstücks unterzeichnet. Hier droht nicht einmal die Einbeziehung des Nichtberechtigten durch Abschluß eines Änderungsvertrages mit dem Mieter. Entscheidend ist somit, daß jedenfalls alle Vermieter un-terzeichnen. Dies ist im vorliegenden Fall durch die Kl. geschehen.

Die angekündigte Modernisierung stellt jedoch eine unzumutbare Härte für die Bekl. dar.

Hierbei war gemäß § 541 b Abs. 1 BGB eine Abwägung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen, denn die geplante Modernisierung setzt die Wohnung nicht lediglich in einen Zustand, wie er allgemein üblich ist. Aufgrund des in West-Berlin immer noch vorhandenen Bestandes an Woh nungen mit Ofenheizung ist davon auszugehen, daß das Bestehen einer Sammelheizung noch nicht Bestandteil der weit überwiegenden Mehrheit (66,66 %) der Wohnungen ist (LG Berlin, GE 1992, 1319).

Entscheidend bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen der Par-teien fällt die aufgrund der Modernisierung zu erwartende Mietsteigerung ins Gewicht. Dies würde dazu führen, daß die Bekl. nach Durchführung der Arbeiten 41,6 % ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müßte. Auch wenn die Angabe fester Prozentsätze für die Beurteilung einer Härte i. S. v. § 541 b Abs. 1 BGB problematisch ist, wird doch im allgemeinen ein Anteil von 25 30 % als unzumutbar angesehen (vgl. für viele Bub/Treier/Kraemer, Anm. III A 1112 m. w. N.; LG Berlin, GE 1992, 1319). Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen, daß den Beziehern höherer Einkommen re gelmäßig eher ein prozentual hoher Mietkostenanteil zumutbar ist, als - wie bei der Bekl. - bei Beziehern niedriger Einkommen, denen real ein gerin-gerer Betrag für die sonstigen lebensnotwendigen Kosten verbleibt.

Bei der Ermittlung der Miethöhe war insoweit die Ankündigung der Kl. unter Berücksichtigung der Mieterhöhung vom 24. Juli 1992 und der Angaben der Bekl. zu ihren Einkommensverhältnissen und bisherigen Heizkosten zugrunde zu legen.

Hiernach war von einer Miete von 415,76 DM auszugehen, denn die inso-weit nach § 2 MHG wirksame Mieterhöhung war einzuberechnen. Zwar erfolgte diese Erhöhung erst nach der Modernisierungsankündigung, doch beurteilt sich die Frage der unzumutbaren Härte zum Zeitpunkt der Ent-scheidung des Gerichtes.

Laut Modernisierungsankündigung muß die Bekl. mit einer Mietsteigerung in Gesamthöhe von monatlich 257,15 DM (Modernisierungszuschlag plus Vorschüsse für Heizung und Warmwasser) abzüglich 50 DM bisher auf-gewandten Kohlengeldes rechnen. Hierbei waren auch die Vorschüsse einzuberechnen, denn diese tragen zur Verminderung des zur Verfügung stehenden Einkommens der Familie der Bekl. bei (so auch impliziert die überwiegende Rechtsprechung, vgl. z. B. LG Berlin [ZK 29], GE 85, 1099; [ZK 62], GE 86, 1069; [ZK 61], WuM 90, 206; a. A. nur LG Berlin [ZK 62], GE 91, 933). Eine höhere gegenwärtige Heizkostenbelastung war nicht zu veranschlagen, denn die diesbezügliche Behauptung der Kl. erfolgte pau-schal und unsubstantiiert. Darüber hinaus ist es bekannt, daß z. B. eine Tonne Briketts auf dem Berliner Markt zur Zeit zwischen 280 DM und 340 DM kostet.

Auch der Einwand der Kl., die zukünftigen Heizkosten seien vom Verbrauch der Bekl. abhängig und variabel und daher der Härteermittlung nicht zugrunde zu legen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen ist ein Vermieter grundsätzlich an seinen eigenen Angaben in der Modernisierungsmitteilung festzuhalten (Bub/Treier, Anm. III A 1112). Zum anderen handelt es sich bei der beabsichtigten Modernisierung um einen Fernwärmeanschluß, der eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht erforderlich macht (§§ 6, 11 Abs. 1 Nr. 3 b HeizkV).

Somit müßte die Bekl. nach durchgeführter Modernisierung eine Gesamtmietbelastung von 622,91 DM tragen.

Dem stünden aber nur Nettoeinkünfte von allenfalls 1.490,95 DM gegenüber, selbst wenn man zugunsten der Kl. von einer Wohngelderhöhung um 120 DM ausgeht. Zwar hat die Kl. gegenüber der Bekl. die weitere Höhe ihrer Einkünfte bestritten, doch hat diese substantiiert dargelegt, daß es sich hierbei um sämtliche Einkünfte handelt. Ein lediglich pauschales Bestreiten der Kl. reicht aber dann nicht mehr aus, den Vortrag der Bekl. zu erschüttern und müßte präzise Anhaltspunkte zu Art und Höhe weiterer Einkommensquellen der Bekl. darlegen. Der bloße Hinweis auf mögliche Unterhaltszahlungen reicht dabei nicht aus.

Einer derart ansteigenden Mietbelastung muß aber das Interesse des Vermieters auf Werterhaltung bzw. -steigerung seines Eigentums wegen der Sozialpflichtigkeit desselben im vorliegenden Fall zurückstehen. Auch auf die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel kann sich die Kl. nicht berufen, denn eine solche beabsichtigt sie nicht. Die Verbesserung der Wohnsituation für die Bekl. fällt ebenfalls nicht zugunsten der Kl. ins Gewicht, da die Bekl. sich diese nicht leisten kann und auch nicht wünscht.

Nach alledem war die Klage insoweit abzuweisen.

Der vom Gesetzgeber geforderten und geförderten Wohnraummodernisierung stehen im Alltag zahlreiche Hindernisse entgegen, wie der vom Amtsgericht Tiergarten entschiedene Fall zeigt.

Ein Vermieter wollte sein Haus mit einer Zentralheizung ausstatten und dabei auch die Dreizimmerwohnung einer alleinstehenden Studentin mit einbeziehen. Diese wehrte sich mit Erfolg gegen die Baumaßnahmen und verwies auf ihr geringes Einkommen.

Das Gericht sah unter Berufung auf eine Landgerichtsentscheidung das Ausstattungsmerkmal "Zentralheizung" noch nicht als allgemein üblich in (West-) Berlin an - anderenfalls hätte die Mieterin sich nicht auf ihr geringes Einkommen berufen können. So brauchte sie wegen der zu erwartenden Mietsteigerung die Modernisierung nicht zu dulden.

Entscheidungen wie diese werden die Bereitschaft der Vermieter gewiß nicht erhöhen, Wohnungen an Studenten oder andere Personen mit geringem Einkommen zu vermieten, obwohl gerade bei diesem Personenkreis eine besonders starke Wohnraumknappheit herrscht.

Hinzuweisen ist noch auf die längeren Ausführungen des Gerichts zur Frage, wer nach einem notariellen Verkauf (aber vor Eintragung ins Grundbuch) des Grundstücks mietrechtliche Erklärungen als Vermieter abgeben darf. Es ist jedenfalls unschädlich, wenn der noch nicht in den Mietvertrag eingetretene Käufer solche Erklärungen mit unterzeichnet. Im Zweifel also lieber eine Unterschrift zuviel als eine zuwenig.