Modernisierung

Modernisierung; Modernisierungszuschlag; Ankündigung; Wärmedämmung

1. Zur Mieterhöhung nach Wärmedämmung der Außenfassade.

2. Werden umfangreiche Modernisierungen zusammen mit Bagatellschäden durchgeführt, sind auch letztere nach § 541 b BGB anzukündigen.

3. Eine unterlassene Modernisierungsankündigung schließt nicht stets eine Mieterhöhung aus.

Die Klage ist nur zu einem kleineren Teil aus § 3 MHG begründet. Hinsichtlich der Wärmedämmaßnahmen kann der Kl. keine er höhte Miete fordern. Entgegen der Meinung des Kl. ist nicht jede Maßnahme zur Wärmedämmung unabhängig von den baulichen Gegebenheiten und unabhängig von den Kosten eine umlegungsfähige Modernisierung. Vielmehr sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit zu beachten (OLG Karlsruhe GE 1984, 1079), so daß stets im Einzelfall ermittelt werden muß, ob die zu erwartende Mieterhöhung in einer angemessenen Relation zu den einzusparenden Heizkosten steht (vgl. auch OVG Berlin MM 1987, 292). Der Kl. hat dazu nichts vorgetragen, zumal es sich hier offenbar um Ofenheizungswohnungen handelt, bei denen eine Umlegung von solchen Kosten differenziert je nach Lage der Wohnung im Hause erfolgen muß (VG Berlin GE 1986, 1179).

Unabhängig davon sind Wärmedämmaßnahmen nicht in allen Fällen bau-physikalisch sinnvoll. Vielmehr erfüllen Hauswände in der beim Altbau üb-lichen Stärke vielfach ihren Zweck besser als von außen aufgebrachte Kunststoffschalen (vgl. Meier in DBZ 1989, 331 oder auch schon Aggen in DBZ 19884, 359: "Moderne Isolierwandkonstruktionen verschleudern Energie").

Der Kl. hat hierzu weder in seinen Ankündigungsschreiben noch während des Rechtsstreits etwas vorgetragen, so daß es nicht darauf ankommt, ob die Ankündigung der Modernisierungsarbeit die Mindestfrist des § 541 b BGB nicht eingehalten hat (vgl. dazu Blümmel/Kinne DWW 1988, 304) und ob das Nachschieben der Modernisierungsankündigung in einem zweiten Schreiben ausreichend ist (vgl. LG Berlin 1985, 1033 einerseits und LG Berlin GE 85, 1099 andererseits).

Der Kl. kann die erhöhte Miete auch deshalb nicht fordern, weil das Miet erhöhungsschreiben nach § 3 MHG hinsichtlich der Kosten für die Wärmedämmung unwirksam ist. § 3 MHG verlangt, daß die Mieterhöhung be-rechnet und erläutert wird; das gilt auch für den Verteilerschlüssel (Sternel 3. Aufl. 1988, III 304). Daran fehlt es hier, denn der Kl. hat die Kosten nach qm der Hausfassade berechnet und dann den so ermittelten qm-Preis mit einem nicht näher erläuterten Faktor (hier: 33,16) multipliziert. Der Kl. hat während des Rechtsstreits dazu vorgetragen, daß es sich dabei um den tatsächlichen Anteil der jeweiligen Mietwohnung an der Außenfassade zu-züglich eines Fluranteils handle. Unabhängig davon, daß eine solche spä-tere Erläuterung der schlechthin nicht nachvollziehbaren Mieterhöhungserklärung diese nicht wirksam macht, ist damit nach wie vor der Verteilerschlüssel nicht überprüfbar. Wie der Kl. den Fluranteil ermittelt hat und ob letztlich die Gesamtquadratmeterzahlen aus der Summe der Mieterhöhungserklärungen der Fläche der Hausfassade entsprechen, ist nicht er-sichtlich.

Die Klage ist allerdings zum Teil hinsichtlich der Kosten für die Installation der Gegensprechanlage begründet. Daß es sich hierbei um eine Moderni-sierungsmaßnahme handelt, wird vom Bekl. nicht bestritten. Entgegen der Auffassung des Kl. war allerdings insoweit auch eine Modernisierungsankündigung nicht entbehrlich, auch wenn es sich - allein betrachtet - um eine Bagatellmaßnahme handelte. Wenn mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig ausgeführt werden, die zusammen gesehen zu einer er-heblichen Beeinträchtigung oder Mieterhöhung führen, ist stets eine An kündigung nach § 541 b BGB erforderlich (vgl. AG Charlottenburg MM 1984, 259; s. a. GE 1986, 10). Dabei kann der Kl. sich auch nicht auf die schon im Mietvertrag enthaltene pauschale Zustimmung des Bekl. zu Mo dernisierungsarbeiten berufen, denn diese verstößt gegen die zwingenden Vorschriften der §§ 541 b BGB und 3 MHG und ist deshalb unwirksam (LG Berlin GE 1986, 609).,

Gleichwohl folgt daraus nicht, daß der Kl. wegen der unterlassenen Mo dernisierungsankündigung deshalb auch zukünftig mit einer Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Das Gericht folgt dem entgegenstehenden Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 1988, 993) nicht, denn der Rechtsentscheid ist mit § 3 Abs. 4 MHG nicht zu vereinbaren. Dort ist der Fall der unterlassenen Modernisierungsankündigung ausdrücklich geregelt; es ist nicht Aufgabe der Gerichte, anstelle des Gesetzgebers diese gesetzliche Vorschrift außer Kraft zu setzen (so im Ergebnis auch Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989 III A 557).

Der Kl. kann gemäß § 3 Abs. 4 MHG ab Oktober 1989 den Mieterhöhungsbetrag für die Gegensprechanlage fordern.