Modernisierung

Modernisierung; Duldungspflicht; Mietermodernisierung; Umstellung der vom Mieter eingebauten Gasetagenheizung auf Zentralheizung; Härte

Der Wohnungsmieter hat die Umstellung von der von ihm auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebauten Gasetagenheizung auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann zu dulden, wenn der Einbau für ihn eine unzumutbare Härte darstellt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. begehrt von der Bekl. in zweiter Instanz noch die Duldung des Anschlusses der von ihr gemieteten Wohnung an die bereits im Haus (seit dem Jahr 2000/2001) vorhandene Zentralheizung.

Der Kl. ist als Vermieter in einen Mietvertrag eingetreten, den die Bekl. im Jahr 1989 über eine Wohnung abgeschlossen hat, die damals mit einem Ofen bzw. einem Gasheizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute die Bekl. aufgrund einer Vereinbarung mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im Gegenzug verpflichtete sich der Vermieter in § 2 (4) der über die Mietermodernisierung getroffenen Vereinbarung,

„für die Dauer des Mietverhältnisses weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen, mit Ausnahme folgender Ausnahmen: Energiesparender Maßnahmen".

Der Kl. behauptet, dass mit dem Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung eine Energieeinsparung verbunden sei. Die Bekl. beruft sich im Hinblick auf ihr geringes Einkommen auf eine unzumutbare Härte.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob es sich bei dem geplanten Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung um eine energieeinsparende Maßnahme handele. Jedenfalls müsse die Bekl. den Anschluss nicht dulden, da dieser für sie im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstelle. Die Wohnung werde durch den Anschluss an die Zentralheizung auch nicht in einen allgemein üblichen Zustand versetzt. Davon könnte nur ausgegangen werden, wenn die Wohnung noch als mit Ofenheizung ausgestattet anzusehen wäre. Dies sei aber nicht der Fall, da nach § 2 Abs. 1 der Vereinbarung zur Mietermodernisierung das Eigentum an der Gasetagenheizung auf den Vermieter übergegangen sei. Damit sei die Heizung Gegenstand des Mietvertrages geworden.

Der Kl. hat gegen das Urteil Berufung eingelegt, mit der er den Duldungsanspruch zum Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung weiter verfolgt. Die Bekl. könne sich nicht auf eine unzumutbare Härte berufen, da die Wohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt werde. Die in der Wohnung von der Bekl. vor 20 Jahren eingebaute Gasetagenheizung sei dem Kl. nicht zuzurechnen. Deshalb gelte die Wohnung im Verhältnis der Parteien weiterhin als mit einem Kachelofen bzw. mit Gamatheizgeräten ausgestattet. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 2 Abs. 1 der Vereinbarung zur Mietermodernisierung. Danach solle das Eigentum an der Gasetagenheizung nämlich erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auf den Vermieter übergehen.

II. Die Berufung ist begründet.

Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Duldung des Anschlusses der von ihr gemieteten Wohnung an die im Haus vorhandene Zentralheizung gemäß § 554 Abs. 2 BGB. Dieser Anschluss führt - was auch von der Bekl. nicht in Abrede gestellt wird - jedenfalls im Verhältnis zu den ursprünglich vorhandenen Heizquellen Ofen, Badeofen und Gasheizgerät zu einer Energieeinsparung. Die von der Bekl. auf eigene Kosten eingebaute Gasetagenheizung bleibt insofern außer Betracht. Maßgebend für die Beurteilung einer Modernisierung ist nämlich grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene (LG Berlin, Urt. v. 4.12.2007 - 63 S 130/07, MM 2008, 75; a.A. LG Berlin, Urt. v. 26.9.2002 - 67 S 84/02, MM 2003, 193; KG, Urt. v. 28.8.2008 - 8 U 99/08, GE 2008, 1423).

Der genannten abweichenden Auffassung schließt sich die Kammer nicht an. Es stellt ein legitimes Interesse des Vermieters dar, in seine Wohnung zu investieren und durch diese Investitionen eine höhere Miete zu erzielen (vgl. BGH, Urt. v. 14.9.2011 - VIII ZR 10/11, GE 2012, 57). Dieses Interesse gilt nicht nur für den Fall einer Neuvermietung, sondern ihm kann und muss bereits - wie die §§ 558, 559 BGB zeigen - im laufenden Mietverhältnis Rechnung getragen werden. Dann kann es aber auf vom Mieter geschaffene Modernisierungen nicht ankommen, weil sich diese auf die vom Vermieter zu erzielende Miete nicht auswirken. Dies gilt sowohl für § 559 BGB, wonach nur die vom Vermieter aufgewendeten Kosten umgelegt werden können, als auch für § 558 BGB, da anerkanntermaßen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wohnwerterhöhende Merkmale, die der Mieter auf eigene Kosten angeschafft hat, außer Betracht bleiben (BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109; LG Berlin, Urt. v. 15.08.2008 - 63 S 42/08, GE 2008, 1627). Würde der Kl. von der Bekl. demnach Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB verlangen, könnte er sich nicht auf das Mietspiegelfeld „mit Sammelheizung, mit Bad" beziehen, sondern lediglich auf das Mietspiegelfeld „mit Sammelheizung oder Bad". Wollte man bei der Beurteilung einer Modernisierung auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung unabhängig davon abstellen, wer diesen Zustand geschaffen hat, hätte es der Mieter in der Hand, durch eigene Modernisierungen Investitionsvorhaben des Vermieters zu „blockieren".

Ob möglicherweise etwas anderes zu gelten hat, wenn durch die geplante Maßnahme eine erst vor kurzer Zeit vom Mieter vorgenommene und genehmigte Modernisierung zunichte gemacht würde, muss hier nicht entschieden werden. Die von der Bekl. Anfang der Neunzigerjahre eingebaute Gasetagenheizung ist mittlerweile abgewohnt. § 2 (6) der Modernisierungsvereinbarung lässt sich entnehmen, dass die Bekl. im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nach länger als 10 Jahren keine Entschädigung für den Einbau der Heizung mehr erhalten sollte.

Unerheblich ist, in wessen Eigentum die von der Bekl. eingebaute Gasetagenheizung steht. Auf § 2 (1) der Modernisierungsvereinbarung kommt es insofern nicht an. Da die Bekl. auf ihr Wegnahmerecht verzichtet hat, steht die Gasetagenheizung ohnehin unabhängig von den sonstigen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gem. §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB im Eigentum des Grundstückseigentümers, weil die Heizung nicht nur für einen vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 Abs. 2 BGB in das Gebäude eingefügt wurde. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass die Gasetagenheizung für den Kl. im Hinblick auf die Möglichkeit, im laufenden Mietverhältnis eine höhere Miete zu erzielen, keinen Nutzen hat.

Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger des Kl. den Einbau der Gasetagenheizung durch die Bekl. genehmigt hatte, steht der Duldungsverpflichtung der Bekl. gleichfalls nicht entgegen. Einen Verzicht auf Modernisierungen durch den Vermieter haben die Parteien in § 2 (4) der Modernisierungsvereinbarung jedenfalls für energieeinsparende Maßnahmen nicht vereinbart.

Soweit sich die Kl. darauf beruft, dass die geplante Maßnahme im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gem. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB für sie eine unzumutbare Härte bedeutet, steht dem § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegen, da die Wohnung durch den Anschluss an die im Haus vorhandene Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Hier gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Der maßgebliche Ausgangszustand kann im Hinblick auf den beabsichtigten Investitionsanreiz nur derjenige sein, der für die Miethöhe der Wohnung maßgeblich ist. Dies ist hier der Zustand der Wohnung mit Ofenheizung. In Berliner Wohnungen ist mittlerweile unabhängig von der Baualtersklasse die Ausstattung mit einer Zentralheizung allgemein üblich (LG Berlin, Urt. v. 10.6.2004 - 67 S 212/02, MM 2004, 339; LG Berlin, Urt. v. 15.3.2007 - 67 S 26/06, GE 2007, 720).

Anmerkung: Revision zugelassen

Hat der Mieter vor 20 Jahren auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung eingebaut, muss er den Anschluss an die vorhandene Zentralheizung auch dann dulden, wenn das für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Der Mieter baute in die bei Mietvertragsschluss 1989 mit einem Ofen bzw. einem Gasheizgerät ausgestattete Wohnung aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im Gegenzug verpflichtete sich der Vermieter, weitere Modernisierungsmaßnahmen mit Ausnahme energiesparender Maßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchführen. Im Jahre 2011 begehrt der in den Mietvertrag eingetretene neue Vermieter die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die bereits im Haus (seit dem Jahr 2000/2001) vorhandene Zentralheizung, was der Mieter unter anderem unter Berufung auf eine unzumutbare Härte verweigerte. Gegen die Abweisung der Duldungsklage durch das Amtsgericht wendete sich der Vermieter mit der Berufung.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin Erfolg. Der Mieter habe die Umstellung von der von ihm auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebauten Gasetagenheizung auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann zu dulden, wenn der Einbau für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Maßgebend für die Modernisierung in Form einer Energieeinsparungsmaßnahme sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene. Der von diesem geschaffene Zustand sei abgewohnt. Aus der Modernisierungsvereinbarung lasse sich entnehmen, dass der Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nach länger als zehn Jahren keine Entschädigung mehr für den Einbau der Heizung erhalten solle, so dass die Gasetagenheizung als wesentlicher Bestandteil des Hauses in das Eigentum des Vermieters übergegangen sei. Der Mieter könne sich auch nicht auf eine unzumutbare Härte berufen, da die Ausstattung der Wohnung mit einer Zentralheizung in Berlin allgemein üblich sei.

Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen. Da unstreitig war, dass der Anschluss an die Zentralheizung zur Energieeinsparung führt, brauchte hier nicht weiter dazu Stellung genommen zu werden, ob das immer der Fall ist. Jedenfalls stand der Maßnahme nicht der Ausschluss weiterer Modernisierungen in der entsprechenden Vereinbarung entgegen, da Energiesparmaßnahmen ausdrücklich als zulässig aufgeführt worden sind. Angesichts des Interesses auch des Vermieters, Energie einzusparen, ist der Anschluss an die Zentralheizung auch zutreffend als grundsätzlich zu duldende Modernisierungsmaßnahme angesehen worden.

Richtig stellt die Kammer auch darauf ab, dass die vorausgegangenen Verwendungen des Mieters keine Härte darstellen, wenn die Mietermodernisierung bereits 20 Jahre her ist. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungen allerdings grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109).

Ob die Ausstattung der Mietsache mit Zentralheizung allgemein üblich ist, konnte dahinstehen, da nach der dem BGH folgenden Auffassung der Kammer der Vermieter sich wegen der vom Mieter eingebauten Gasetagenheizung ohnehin auf das wohnwerterhöhende Merkmal „Sammelheizung" nicht berufen konnte (vgl. auch LG Berlin GE 2011, 818) und eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausschied.

Auf den allgemein üblichen Zustand kommt es nur dann an, wenn eine Mieterhöhung zu erwarten ist (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB).