Modernisierung

Modernisierung; Mietpreisüberhöhung; laufende Aufwendungen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel

1. Kann der Vermieter infolge der Modernisierung der Wohnung ohne Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG eine erhöhte Miete verlangen, so ist er nicht berechtigt, seine laufenden Aufwendungen für die Modernisierung über § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG nicht weiter (nämlich bis zu 50 % der bereits erhöhten Vergleichsmiete) auf den Mieter abzuwälzen.

2. Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht der Mietspiegel allein nicht aus. Er vermittelt lediglich Richtwerte und enthebt das Gericht nicht der Verpflichtung, die Vergleichsmiete im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln.

Das Amtsgericht hat den Betroffenen wegen zwei vorsätzlicher Zuwiderhandlungen gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 - WiStG - nach § 5 Abs. 2 WiStG zu Geldbußen von 4.750 DM und 5.000 DM ver-urteilt und gemäß § 8 Abs. 1 WiStG die Abführung des jeweils erzielten Mehrerlöses angeordnet. Die nach § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 OWiG zulässige Rechtsbeschwerde des Betroffenen, mit der er die Verletzung sachlichen Rechts rügt, führt zur Aufhebung des Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.

1. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts ist der Betroffene Eigentümer eines Grundstücks mit einem im Jahre 1908 erbauten Mehrfamilienhaus und zugleich Geschäftsführer der GmbH, die das Haus verwaltet. In dem Haus wurden seit dem Frühjahr 1988 umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Zum 1. Januar 1989 vermietete die Verwalterin eine in dem Haus gelegene Zweizimmerwohnung mit einer Größe von 39,77 m2. Der Mietzins für diese Wohnung hatte zuvor 337,91 DM betragen; in dem neuen Vertrag wurde eine monatliche Kaltmiete von 605 DM vereinbart. Eine andere Zweizimmerwohnung mit einer Größe von 54,5 m2 vermietete die Verwalterin zum 15. November 1989 für eine monatliche Kaltmiete von 633 DM. Der Vormieter hatte 612 DM gezahlt.

2. Das Amtsgericht hat die ortsüblichen Vergleichsmieten für die beiden Wohnungen anhand der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen der Jahre 1988 und 1990 ermittelt. Es hat unter Berücksichtigung des Baujahres des Hauses sowie der Größe beider Wohnungen, der Wohnlage und der Wohnqualität die Wohnungen in die Tabellen der Mietspiegel eingeordnet und anhand dieser Einordnungen ortsübliche Vergleichsmieten von 325,32 DM sowie 388,58 DM bis zum 31. Dezember 1989 und von 365,88 DM sowie 424,01 DM seit dem 1. Januar 1990 errechnet. Dabei hat das Amtsgericht es als gerichtsbekannt bezeichnet, daß die bei Neuvermietungen geforderten und gezahlten Mieten in Berlin derzeit die Mietspiegelsätze bei weitem übersteigen; es hat aber die Auffassung vertreten, daß diese Tatsache lediglich den "zeitweiligen Zusammenbruch" des Wohnungsmarktes in Berlin dokumentiere und der Heranziehung der Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht entgegenstehe. Für die erste Wohnung hat es bis zum 31. Dezember 1989 anstelle der aus den Mietspiegeln errechneten Vergleichsmiete die von dem Vormieter gezahlte, bis zur Aufhebung der Mietpreisbindung preisrechtlich zulässige Miete in Höhe von 337,91 DM zugrunde gelegt. Es hat ausgeführt, daß die beiden von dem Betroffenen verlangten Mieten mehr als 20 %, mithin nicht unwesentlich über den Vergleichsmieten gelegen hätten und daher im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG unangemessen hoch gewesen seien. Daran könnten auch die dem Betroffenen durch die Modernisierung der Wohnungen entstandenen Kosten nichts ändern. Auf die Frage, ob die Modernisierungskosten zu laufenden Aufwendungen im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG geführt haben, ist es nicht eingegangen.

3. Diesen Ausführungen kann nicht in allen Punkten gefolgt werden.

a) Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht zunächst angenommen, daß für die Frage, ob der Betroffene für die Vermietung der beiden Wohnungen unangemessen hohe Entgelte gefordert hat (§ 5 Abs. 1 Satz 1 WiStG), allein entscheidend ist, ob diese Entgelte nicht unwesentlich über den nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG zu ermittelnden ortsüblichen Entgelten gelegen haben, wobei die Wesentlichkeitsgrenze im Sinne dieser Bestimmung bei 20 % anzusetzen ist (vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl, Rdn. D 42 und 43; Meyer in Erbs-Kohlhaas, Strafr. Nebengesetze, § 5 WiStG Anm. 4 c , jeweils mit Rechtsprechungsnachweisen). Ob die geforderten Entgelte mit in anderen mietrechtlichen Gesetzen getroffenen Bestimmungen zu vereinbaren waren, hat das Amtsgericht demgegenüber zutreffend unerörtert gelassen. § 5 WiStG stellt eine selbständige Ahndungsnorm dar, die lückenlosen Rechtsschutz gegen wesentlich überhöhte Mietforderungen gewährleisten soll (vgl. BGHSt 30, 280, 282). Diesem Zweck wird die Vorschrift nur gerecht, wenn sie Mietforderungen, die die ortsüblichen Entgelte wesentlich überschreiten, grundsätzlich ohne Rücksicht darauf untersagt, wie sie berechnet worden sind und auf welchen Gründen ihre Höhe beruht (so überzeugend OLG Karlsruhe NJW 1984, 62, 63; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. D 27 b). Es ist deshalb für die Entscheidung in der vorliegenden Sache insbesondere auch ohne Bedeutung, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die dem Betroffenen durch die Modernisierung der Wohnungen entstandenen Kosten nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) bei der Bemessung der Mieten berücksichtigungsfähig waren oder ob eine Kappungsgrenze nach §§ 2, 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) die Erhöhung der Mieten auf das ortsübliche Niveau ausschloß.

Damit ist allerdings noch nichts darüber gesagt, ob die Mittel, die der Betroffene zur Deckung der Modernisierungskosten aufbringen muß, als laufende Aufwendungen im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG anzusehen sind. In diesem Falle wäre die Grenze zur Unangemessenheit bei den Mieten erst überschritten, wenn sie in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung des Betroffenen stünden. Die Frage ist jedoch nach Auffassung des Senats zu verneinen. Die Bestimmung des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG ist durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 in das Wirtschaftsstrafgesetz eingefügt worden. Ihr Sinn ist es, die Anwendung des § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 WiStG in den Fällen auszuschließen, in denen die monatliche Miete zwar die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt, der Vermieter aber keinen Gewinn erzielt. Ein solcher Vermieter soll grundsätzlich nicht dem Odium ausgesetzt sein, möglicherweise eine Ordnungswidrigkeit zu begehen (BT-Drucksache 9/2284 S. 5). Das bedeutet, daß der Vermieter nicht ordnungswidrig handelt, solange er lediglich eine kostendeckende Miete verlangt und diese nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zu seiner eigenen Leistung steht (vgl. BGHZ 89, 316, 325; OLG Stuttgart ZMR 1988, 463; Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. D 43 a). Dabei liegt nach überwiegend vertretener Auffassung ein auffälliges Mißverhältnis erst vor, wenn die Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird (vgl. OLG Stuttgart a.a.O. m. w. N.).

Hiernach scheinen es nicht nur der Wortlaut des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG, sondern auch der Sinn und Zweck der Bestimmung nahezulegen, die laufenden Aufwendungen des Vermieters für die Modernisierung einer Wohnung im Rahmen der Prüfung der Angemessenheit des Mietentgelts nach § 5 Abs. 1 Satz 1 WiStG zu berücksichtigen. Gleichwohl hält der Senat eine derartige Gesetzesauslegung für nicht gerechtfertigt, da sie nach seiner Auffassung zu einer ungerechtfertigten Bevorzugung des Vermieters führen würde. Denn es darf nicht übersehen werden, daß sich durch die Modernisierungsarbeiten die Qualität der Wohnung verbessert hat, dementsprechend ihr Wert gestiegen ist und sich infolgedessen schon die für die Wohnung nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG maßgebliche Vergleichsmiete in einem durch den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen bestimmten Ausmaß erhöht hat. Der Vermieter kann also ohne Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG infolge der Modernisierung ohnehin bereits eine erhöhte Miete verlangen. Wollte man ihm erlauben, zusätzlich über § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG seine laufenden Aufwendungen für die Modernisierung so weit auf den Mieter abzuwälzen, bis die Miete 50 % der bereits erhöhten Vergleichsmiete erreicht, so dürfte er den Modernisierungsaufwand zu Lasten des Mieters in zweifacher Weise geltend machen. Dies hat der Gesetzgeber mit der Einfügung des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG nicht ermöglichen wollen. Das Amtsgericht hat daher die Angemessenheit der Mieten im Ergebnis zu Recht nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG beurteilt.

b) Das angefochtene Urteil kann jedoch keinen Bestand haben, weil seine Beweiswürdigung rechtlichen Bedenken begegnet. Das Amtsgericht hat bei beiden dem Betroffenen zur Last gelegten Zuwiderhandlungen die ortsübliche Vergleichsmiete allein anhand der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen der Jahre 1988 und 1990 ermittelt. Damit hat es die rechtliche Bedeutung von Mietspiegeln verkannt. Mietspiegel stellen keine allseits verbindlichen Miettabellen dar, aus denen im gerichtlichen Verfahren die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete exakt errechnet werden könnte. Gemäß § 2 Abs. 2 MHG kann auf einen Mietspiegel, der den Anforderungen dieser Bestimmung entspricht, zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 MHG Bezug genommen werden. Eine andere Funktion als die eines formellen Begründungsmittels hat der Mietspiegel nicht (vgl. KG ZMR 1991, 341, 342). Daß er nicht dazu dienen kann und soll, die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete für die Beteiligten festzulegen, folgt bereits aus der Regelung des § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG. Denn hiernach darf der Vermieter, auch wenn für die Gemeinde ein anerkannter Mietspiegel vorhanden ist, in anderer Weise als durch Bezugnahme auf ihn sein Mieterhöhungsverlangen begründen, wenn er meint, daß die ortsübliche Miete für den Wohnraum tatsächlich über derjenigen liegt, die anhand des Mietspiegels festgestellt werden würde.

Im Bußgeldverfahren mit dem dort geltenden Amtsermittlungsgrundsatz ist es erst recht ausgeschlossen, die Vergleichsmiete allein anhand eines Mietspiegels zu ermitteln. Der Tatrichter ist zwar berechtigt und im Rahmen des § 77 Abs. 1 OWiG verpflichtet, das in dem Mietspiegel enthaltene allgemeinkundige Zahlenmaterial mit heranzuziehen und bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen (vgl. KG ZMR 1991, 341, 343). Er muß sich aber dessen bewußt bleiben, daß der Mietspiegel ihm lediglich Richtwerte für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand gibt und zur Ermittlung des allgemeinen Mietenniveaus dient (vgl. Sternel, Mietrecht 3. Aufl., Rdn. V 46). Kommt er zu der Überzeugung, daß diese Richtwerte zuverlässig sind, so obliegt es ihm, in dem dadurch gezogenen Rahmen nach den in § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG genannten Wohnwertmerkmalen die konkrete Vergleichsmiete zu ermitteln. Hiernach hat er die Wohnung nicht schematisch in eine bestimmte Kategorie einzuordnen, sondern die Vergleichsmiete unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen. So kann etwa im vorliegenden Verfahren dem Umstand besondere Bedeutung zukommen, daß die von dem Betroffenen vermieteten Wohnungen erst seit 1988 umfassend modernisiert worden sind und der Wert derartiger Wohnungen erfahrungsgemäß hoch eingeschätzt wird. Ob der Richter zu der Auffassung gelangt, daß es zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf (so für den Regelfall OLG Stuttgart WM 1981, 225), oder ob er sich dafür entscheidet, diese Miete - möglicherweise mit entsprechender Unterstützung durch die Fachbehörde und nach einer Besichtigung der Wohnung - aufgrund eigener Sachkunde festzustellen, bleibt seinem pflichtgemäßen Ermessen überlassen. Feste Regeln lassen sich hierfür, wie auch sonst für die Beweisaufnahme, nicht aufstellen.

Die Sache muß daher unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen werden. Das Amtsgericht erhält damit auch Gelegenheit, auf die von ihm als gerichtsbekannt bezeichnete Tatsache näher einzugehen, daß die bei Neuvermietungen tatsächlich geforderten und gezahlten Mieten derzeit die Mietspiegelsätze bei weitem übersteigen. Die derzeitige Höhe der Mieten ist allerdings für die Entscheidung ohne Bedeutung, da § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG auf die Höhe der Mieten in den letzten drei Jahren vor dem Tatzeitraum abstellt. Falls sich die Bemerkung des Amtsgerichts auf diese Zeit bezieht, sollten inzwischen aber Feststellungen dazu möglich sein, ob die erwähnten Mieterhöhungen tatsächlich nur vorübergehenden Charakter gehabt und deshalb nicht zu neuen berücksichtigungsfähigen Marktverhältnissen geführt haben.

Anmerkung: Vgl. zu Leitsatz 1 auch die Ausführungen von Blümmel Seite 1169 ff.).