Modernisierung

Modernisierung; Fahrstuhlanbau; Duldungsklage; Rechtsschutzbedürfnis

Der Vermieter hat grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich (hier: Fahrstuhlanbau).

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Der Kl. kann von den Bekl. die Duldung des Fahrstuhlanbaus gemäß § 541 b BGB verlangen. Für seine Duldungsklage besteht auch ein Rechtschutzinteresse, nachdem die Bekl. schriftlich dem Einbau des Außenfahrstuhls widersprochen hatten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die vom Vermieter vorgesehenen Arbeiten außerhalb oder innerhalb der Wohnung des Mieters vorgesehen sind, sondern darauf, ob dem Mieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrechts gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB zusteht bzw. der Mieter verpflichtet ist, die Maßnahme gemäß § 541 b Abs. 1 BGB zu dulden.

Die Bekl. können ihre Auffassung, für die hiesige Duldungsklage fehle es an einem Rechtschutzbedürfnis, nicht auf die Entscheidung der Kammer vom 22. Januar 1996 (GE 1996, 415 f.) stützen. Die dortige Entscheidung befaßt sich ausschließlich mit unterschiedlichen Anforderungen an die An-kündigungsfristen für Arbeiten innerhalb und außerhalb der Mieterwohnung.

Zwar ist zuzugeben, daß bei Arbeiten im Außenbereich der Vermieter nicht verpflichtet ist, zunächst einen Duldungstitel gegen den widersprechenden Mieter einzuklagen, ehe die Maßnahme durchgeführt wird (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 MHG Rz. 9 b). Gleichwohl kann der widersprechende Mieter durch Klage oder auch einstweilige Verfügung solche Arbeiten verhindern. Darüber hinaus besteht für den Vermieter bei der Durchführung der Arbeiten trotz des Widerspruchs das Risiko, später möglicherweise keine Mieterhöhung durchsetzen zu können, weil schon eine materielle Duldungspflicht des Mieters nach § 541 b Abs. 1 BGB nicht vorlag (Beuermann, a.a.O.).

Die vorliegende Duldungsklage ist auch nicht rechtsmißbräuchlich, da ein zustimmender Beschluß der Eigentümerversammlung zum Fahrstuhlanbau vorliegt und demnach der Kl. die Zustimmung der Bekl. nicht "präventiv" verlangt.

Der nachträgliche Einbau eines Außenfahrstuhls als Maßnahme, die nicht unmittelbar in der Wohnung des Mieters stattfindet, unterfällt der Vorschrift des § 541 b BGB, so daß die dort aufgeführten Formalitäten auch auf ihn anzuwenden sind (KG, GE 1992, 920; LG Berlin, ZMR 1987, 337). Dies gilt selbst für den Fall, wenn kein Modernisierungszuschlag verlangt wird (AG Schöneberg, GE 1990, 265; AG Charlottenburg, GE 1986, 1213).

Gemäß § 541 b Abs. 1 BGB hat ein Mieter Verbesserungsmaßnahmen dann nicht zu dulden, wenn diese für ihn eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen sind.

Diese Interessenabwägung fällt zugunsten des Kl. aus. Er hat ein berechtigtes Interesse an der Werterhöhung seines Eigentums durch bessere Vermietbarkeit der in den oberen Stockwerken gelegenen Wohnungen. Auch die anderen Bewohner, die die Möglichkeit haben, den Fahrstuhl zu benutzen, erlangen einen höheren Wohnkomfort; dies gilt insbesondere für die Bewohner des Dachgeschosses.

Demgegenüber stellen die Auswirkungen des Fahrstuhleinbaus für die Bekl. keine unzumutbare Härte dar. Zwar ist ihnen zuzugeben, daß sie außer einbaubedingten Unannehmlichkeiten und gegebenenfalls zu besorgenden Einwirkungen auf ihre Wohnung objektiv keinen Vorteil von dem geplanten Fahrstuhleinbau haben werden. Dies ergibt sich schon aus dem unstreitigen Vortrag des Kl., insbesondere den mit der Klageschrift eingereichten Unterlagen (Mietvertrag und Bauplänen), so daß es auf den Einwand des Kl., dieser Umstand sei von den Bekl. zu spät vorgetragen worden, nicht ankommt. Aus den vom Kl. vorgelegten Bauplänen ist zu ersehen, daß die im ersten Obergeschoß wohnenden Bekl. nach dem Einbau des Fahrstuhls die Wahl haben, entweder wie bisher 15 Stufen hinauf zu ihrer Wohnung zu gehen oder aber 5 Stufen zum Fahrstuhl hinauf zu gehen und dann vom zweiten Halt des Fahrstuhls wieder 10 Stufen hinab zu ihrer Wohnung zu gehen.

Dadurch wird der Einbau des Fahrstuhls allerdings nicht zur unzumutbaren Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Dies wird er auch nicht unter Berücksichtigung der vom Kl. angekündigten Auswirkung auf den Mietpreis, wonach für die Bekl. durch den Einbau des Fahrstuhls der monatliche Mietzins um 277,26 DM und der monatliche Betriebskostenvorschuß um 28,78 DM angehoben werden sollen.

Inwieweit die geplante Umlegung der Einbaukosten unbillig im Sinne der §§ 315, 316 BGB erscheint (Sternel, III Rz. 791; Beuermann, a.a.O, Rz. 62), ist im Rahmen einer Duldungsklage nämlich nur insoweit erheblich, ob dadurch eine Unzumutbarkeit für die Bekl. nach § 541 b BGB besteht. Diesbezüglich müssen sich die Bekl. daran festhalten lassen, daß sie den Einwand der Unzumutbarkeit angesichts eines gemeinsamen monatlichen Einkommens von 4.600,- DM schon erstinstanzlich nicht mehr aufrechterhalten haben und auch nicht dargelegt haben, daß der begehrte Mietzins den Anteil von ca. 30 % des gemeinsamen monatlichen Nettoeinkommens übersteigt (LG Berlin, WuM 1993, 186, 187; LG Berlin, NJW-RR 1992, 144, 145). Soweit die Bekl. die Unbilligkeit des vom Kl. begehrten Wertverbesserungszuschlages geltend machen wollen, ist dies in einem gesonderten Verfahren zu prüfen (LG Berlin, WuM 1993, 186; Palandt-Putzo, § 3 MHG, Rz. 7).

Wann Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter zu dulden sind, regelt § 541 b BGB. Diese Vorschrift gilt auch für Bauarbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters wie etwa den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls. Hier hatte allerdings kürzlich die 62. Kammer des LG Berlin (GE 1996, 415) die Auffassung vertreten, daß die Frist des § 541 b BGB (mindestens zwei Monate vor Beginn der Arbeiten) bei Arbeiten im Außenbereich nicht eingehalten werden müsse.

Mit weiterem Urteil vom 16. September 1996 stellt nunmehr die Kammer klar, daß bei solchen Arbeiten nicht etwa eine Duldungsklage des Vermieters überflüssig ist. Wenn der Mieter den Maßnahmen widersprochen hat, geht der Vermieter das Risiko ein, nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nicht durchsetzen zu können. Er darf also schon vor Ausführung der Arbeiten die grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters feststellen lassen. Ob der Mieter später tatsächlich eine Mieterhöhung zahlen muß, ist damit nicht entschieden; daran können auch Zweifel bestehen, wie sich aus den vom LG wiedergegebenen Bauplänen ergibt.