Modernisierung

Modernisierung; finanzielle Härte

Eine Modernisierungsmaßnahme ist nicht deshalb für den Mieter unzumutbar, weil er nach der Mieterhöhung einschließlich der Betriebskosten 29 % seines Einkommens für die Miete aufwenden müßte.

Demgegenüber stellen die Auswirkungen des Fahrstuhleinbaus für den Bekl. keine unzumutbare Härte dar. Dafür, daß der Fahrstuhleinbau eine unzumutbare Härte darstellt, ist der Bekl. als Mieter darlegungs- und beweispflichtig (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 541 b BGB Rz. 34). Daß ihm nach Abzug der Miete vom Nettoeinkommen kein Betrag mehr zur Verfügung steht, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im wesentlichen festhalten kann (Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Rz. A 45), hat der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen.

Dabei ist die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete in Relation zu den individuellen Einkommensverhältnisse des Mieters zu setzen (Blömeke/Blümmel, aaO., Rz. A 41). Im vorliegenden Fall hat der Kl. angekündigt, daß sich aufgrund des Fahrstuhleinbaus die Miete des Bekl. voraussichtlich um 33,6 % von 678,17 DM auf 906,24 DM (206,62 DM Mieterhöhung, 21,45 DM Betriebskostenerhöhung) erhöhen wird. Der Bekl. hat demgegenüber dargelegt, daß er im Januar 1996 ein Monatsnettoeinkommen von 2.673,64 DM hatte. Der klägerischen Behauptung, daß er als BVG-Mitarbeiter ein 13. und 14. Monatsgehalt erhalte, ist er nicht entgegengetreten. Diese zusätzlichen Einnahmen sind, da sie regelmäßig gezahlt werden und der Bekl. nicht vorgetragen hat, daß diese Einnahmen in Zukunft entfallen, ebenfalls zur Feststellung einer Unzumutbarkeit im Sinne des § 541 b BGB zu berücksichtigen. Demnach hätte der Bekl. unter Berücksichtigung von 14 Monatsgehältern nunmehr 29 % seines Einkommens (statt bisher 21,74 %) zur Begleichung der Miete aufzuwenden.

Diese vom Kl. angekündigte erhöhte Miete ist für den Bekl. noch zumutbar.

Die Kammer hatte zwar vormals angenommen, eine unzumutbare Härte sei schon dann anzunehmen, wenn die neue Miete mehr als 25 % des Einkommens betrage (GE 1991, 575). Diese Rechtsprechung hat sie mit der Entscheidung vom 1. August 1990 aufgegeben (NJW-RR 1992, 145 f.). Ein solcher Anteil ist lediglich bei geringen Einkommen unter 1.500 DM aufgrund der anderen Fixkosten des Lebensaufwandes unzumutbar (LG Berlin, MM 1994, 102). Im vorliegenden Fall hat der Bekl. auch nicht weitere berücksichtigungsfähige Umstände vorgetragen (z. B. die Versorgung von Angehörigen), die sein monatlich frei verfügbares Einkommen derart weiter einschränken, daß die vom Kl. geforderte Mietzinserhöhung für ihn eine spürbare Beschränkung seines bisherigen Lebenszuschnitts bedeuten würde.

Schließlich kann sich der Bekl. auch nicht auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 (ZMR 1981, 309 f.) berufen. Der dortigen Entscheidung lag ein anderer Sachverhalt der sogenannten Innenmodernisierung zugrunde, während im vorliegenden Fall eine Außenmodernisierung Gegenstand der Duldungsklage ist. Hinzu tritt die bei einem Fahrstuhleinbau eigentümliche Besonderheit, daß davon unter Berücksichtigung objektiver Maßstäbe stets die Bewohner der oberen Geschosse bzw. des nachträglich ausgebauten Dachgeschosses stärker partizipieren. Dazu ist im hiesigen Fall als weitere Besonderheit zu berücksichtigen, daß die Fahrstuhlhaltepunkte nicht auf den Ebenen der jeweiligen Stockwerke angebracht sind, sondern auf den Zwischenebenen. Dabei ist dem Bekl. zuzugeben, daß er außer einbaubedingten Unannehmlichkeiten und gegebenenfalls zu besorgenden Einwirkungen auf seine Wohnung objektiv keinen hohen Vorteil von dem geplanten Fahrstuhleinbau haben wird. Aus den vom Kl. vorgelegten Bauplänen ist zu ersehen, daß der im zweiten Obergeschoß wohnende Bekl. nach dem Einbau des Fahrstuhls die Wahl hat, entweder wie bisher 35 Stufen hinauf zu seiner Wohnung zu gehen oder fünf Stufen zum Erdgeschoßhaltepunkt des Fahrstuhls hinauf zu gehen und dann vom zweiten Halt des Fahrstuhls entweder zehn weitere Stufen hinauf oder vom dritten Halt wieder zehn Stufen hinab zu seiner Wohnung zu gehen (jeweils 15 Stufen).

Dadurch wird der Einbau des Fahrstuhls allerdings nicht zur unzumutbaren Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Soweit der Bekl. die Unbilligkeit der vom Kl. begehrten Umlegung nach Quadratmetern bei gleichzeitiger Außerachtlassung des jeweiligen Stockwerks geltend machen will (vgl. Beuermann, aaO., Rz. 62; LG Berlin, GE 703, 705), ist dies in einem gesonderten Verfahren zu prüfen (LG Berlin, WuM 1993, 186; Palandt/Putzo, § 3 MHG Rz. 7; Beuermann, aaO., § 3 MHG Rz. 79).

Das Argument, die Miete nach Modernisierung nicht mehr bezahlen zu können, ist das wichtigste Gegenargument des Mieters gegen geplante Umbaumaßnahmen. Wann die Miete nach Modernisierung eine unzumutbare Härte darstellt, ist in der Rechtsprechung umstritten.

Das Landgericht Berlin stellte sich in einer Entscheidung vom 21. November 1996 auf den Standpunkt, ein solcher Fall liege nur vor, wenn nach Abzug der Miete vom Nettoeinkommen der Mieter nicht mehr an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im wesentlichen festhalten könne. Das sei am individuellen Einkommen und nicht schematisch nach Prozentsätzen zu beurteilen. In dem betreffenden Fall hatte der Mieter 29 % seines Einkommens für die Miete aufzuwenden.