Modernisierung

Modernisierung; Duldungspflicht; Sammelheizung; allgemein üblicher Zustand

Im Westteil von Berlin ist auch bei Altbauwohnungen die Ausstattung mit einer Sammelheizung allgemein üblich, so daß der nachträgliche Einbau einer Zentralheizung vom Mieter grundsätzlich zu dulden ist.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aus § 541 b BGB zu.

Die Modernisierungsankündigung vom 3.3.1992 entspricht den formellen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 BGB. Auch enthält sie konkrete Angaben bezüglich der baulichen Folgen und der zu erwartenden Mietzinserhöhung. Die Angabe, daß unter jedem Fenster ein lackierter Plattenheizkörper montiert werden soll, ist ausreichend, denn die Bekl. können sich aufgrund dieser Angabe ein Bild darüber machen, wie der endgültige Zustand der Wohnung aussehen wird.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die Modernisierungsankündigung nicht durch Zeitablauf überholt. Die Tatsache, daß mit der Durchführung der Arbeiten in anderen Wohnungen des Hauses bereits begonnen wurde, begründet keinen Vertrauenstatbestand dahingehend, daß die angekündigte Modernisierung in der Wohnung der Bekl. nicht mehr vorgenommen werden soll.

Weiterhin ist entsprechend den Ausführungen des Amtsgerichts festzustellen, daß die Umstellung von einer Ofenheizung auf eine Zentralheizung eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume ist.

Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß die Maßnahme für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist (§ 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Verweis auf ihre wirtschaftlichen Verhältnisse hat nach § 541 b Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht zu bleiben, denn die gemieteten Räume werden durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in den Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist.

Nach dem Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 19.2.1992 (NJW 1992, 1386 ff.) ist ein Zustand allgemein üblich, wenn dieser bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen - mindestens zwei Drittel - in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Dabei erachtet der Bundesgerichtshof es mangels geeigneter anderer Abgrenzungskriterien als sachgerecht, daß als die jeweils maßgebliche Region das Bundesland anzusehen ist. In Übereinstimmung mit dem Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 17. November 1992 (GE 1992, 1319 f.) ist die Kammer der Auffassung, daß der vorgenannte Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes für Berlin dahin zu verstehen ist, daß bei einer im ehemaligen Westteil der Stadt gelegenen Wohnung der Ausstattungsgrad des Westteils maßgebend ist, denn der Bundesgerichtshof hat bei seinen Ausführungen die spezielle Situation Berlins als zugleich altes und neues Bundesland nicht gewürdigt. Bei West- bzw. Ostteil der Stadt handelt es sich nach wie vor um zwei strukturell völlig unterschiedliche Gebiete, die aus diesem Grunde auch von der in Berlin für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen statistisch getrennt erfaßt werden. Trotz reger Bautätigkeit in den Jahren seit der Vereinigung der beiden Stadthälften haben sich die Verhältnisse noch nicht so weit angeglichen, daß von einem einheitlichen Strukturgebiet ausgegangen werden dürfte. Wie von der Zivilkammer 65 zu Recht ausgeführt, hätte dies eine Schlechterstellung des Westteils Berlins gegenüber den Verhältnissen in den anderen alten Bundesländern zur Folge, für die eine Rechtfertigung nicht ersichtlich ist.

Auf der Grundlage der Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 14. September 1994, die einer von der Kammer in einem anderen Verfahren erteilten Auskunft vom 13. April 1995 entspricht, steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß bereits im Oktober 1993 71,7 % des West-Berliner Altbaubestandes bis 1918 mit Sammelheizung ausgestattet waren. Die Auskunft der Senatsverwaltung basiert auf vom Institut GEWOS durchgeführten Erhebungen von Daten zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 1994, wobei auch die Daten bezüglich der erhobenen Ausstattungsmerkmale als repräsentativ angesehen werden können. Die Kammer wendet den Berliner Mietspiegel 1994 in Verfahren nach § 2 MHG und § 5 WiStG regelmäßig an und hat auch in diesem Verfahren keinen Anlaß, an der vom GEWOS-Institut angewandten Methode der empirischen Repräsentativerhebung zu zweifeln. Die Auffassung der Bekl., auf der Grundlage von Stichproben ließen sich keine verläßlichen Angaben erzielen, wird nicht durch Tatsachen gestützt und läßt in ihrer Pauschalität eine Auseinandersetzung mit der vom GEWOS-Institut angewandten Methode vermissen. Ihr kann daher nicht gefolgt werden.

Im einzelnen gelangt das GEWOS-Institut aufgrund einer Hochrechnung zu der Feststellung, daß im West-Berliner Altbaubestand bis 1918 insgesamt 206.078 Wohnungen mit Sammelheizung ausgestattet sind. Dem stehen lediglich 81.176 Wohnungen gegenüber, die nicht über eine Sammelheizung verfügen. Diesen Erkenntnissen steht die von den Bekl. eingereichte Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 19. Juli 1994 nicht entgegen, denn diese bezieht sich primär auf die Ausstattung mit Zentralheizung. Aus der auf einer Untersuchung der Heizsysteme durch das Öko-Institut Freiburg i. Br./Darmstadt fußenden Angabe, im Westteil der Stadt verfügten von den Mehrfamilienhäusern in der Baualtersgruppe 1901 bis 1918 lediglich 17,0 % der Wohnungen über Fernwärme und 41,5 % der Wohnungen über Sammelheizung, können Schlüsse über die aktuelle Situation nicht gezogen werden, denn die Untersuchung basiert auf Daten mit Stand von 1990. Auch ist die Methodik der Datenerhebung ohne weitere Erläuterungen nicht nachvollziehbar. Sie erklärt sich auch nicht aus der mit zu den Akten gereichten Anlage (Tabelle 5: Wohnungen nach Baualtersklassen und Heizsystemen).

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses unverhältnismäßig hoch ist. Das gilt allerdings nicht, wenn lediglich der allgemein übliche Zustand durch die Modernisierungsmaßnahme herbeigeführt werden soll.

Mit Urteil vom 29. Juni 1995 stellt das Landgericht Berlin fest, daß dies für die Umstellung einer Altbauwohnung im Westteil von Berlin von Ofenheizung auf Zentralheizung gilt. Auch bei Altbauten im Westteil von Berlin ist die Ausstattung mit einer Sammelheizung inzwischen allgemein üblich, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann der Fall ist, wenn mehr als zwei Drittel der Wohnungen das Ausstattungsmerkmal aufweisen. Das Landgericht stützt sich dabei auf eine Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, was mit Erkenntnissen des Statistischen Landesamtes Berlin nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 1993 übereinstimmt (GE 1995, 3). Nach dieser Stichprobe würde übrigens für den Ostteil von Berlin nichts anderes gelten.