Modernisierung

Modernisierung; Heizungsanschluss; Härte; Duldungspflicht

1. Einbau einer Gasetagenheizung anstelle vorhandener Kohle-Einzelöfen keine Maßnahme, die die Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

2. Keine Berücksichtigung der Heizkosten bei der Härteabwägung nach § 541 b Abs. 1 BGB, wenn eine Gasetagenheizung eingebaut wird und der Mieter bisher auch für die Heizkosten selbst aufkommen mußte.

3. Bei der derzeitigen Preisentwicklung ist ein Anteil von 30 % vom Nettoeinkommen für die Mieter noch üblich und zumutbar.

Die Bekl. ist gemäß § 541 b BGB zur Duldung der vom Kl. für ihre Wohnung geplanten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet.

Beim Einbau einer Gasetagenheizung in eine bisher mit Kohle-Einzelöfen beheizte Wohnung handelt es sich objektiv gesehen um eine Wohnwertverbesserung, auch im Sinne des § 541 b BGB (vgl. schon LG Berlin, GE 1985, S. 479; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II 310 m. w. N.).

Allerdings handelt es sich dabei nicht um eine Maßnahme, die die Woh nung der Bekl. lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzen würde. Aufgrund des in Berlin immer noch vorhandenen Bestandes an Alt bauwohnungen mit Ofenheizung ist davon auszugehen, daß eine Sammelheizung noch nicht Bestandteil der weit überwiegenden Mehrheit von Wohnungen ist. Dazu müßten mindestens 90 % aller Wohnungen diesen Standard aufweisen (vgl. KG, RE, NJW 1986, S. 137 ff.).

Die Kammer sieht keine Veranlassung, von der Rechtsprechung des Kam mergerichts in diesem Punkt abzuweichen.

Daran ändert auch der Umstand nichts, daß durch die Vereinigung der bei den Stadthälften insgesamt der Bestand an einfach ausgestatteten Wohnungen gestiegen ist, so daß die Üblichkeitsgrenze des § 541 b BGB wohl noch für längere Zeit nicht erreicht sein dürfte.

Selbst unter der Annahme, daß der Westteil der Stadt aus diesem Grund als eigenständiger Teilmarkt angesehen werden kann, kann der Kl. mit sei-ner Behauptung, eine Sammelheizung sei allgemein üblich, nicht durchdringen. Er behauptet lediglich, ohne dies weiter darzulegen, in den alten Bundesländern seien inzwischen 80 % aller Wohnungen mit Sammelheizung ausgestattet. Es kommt aber auch entscheidend auf das regionale Umfeld der zu modernisierenden Wohnung an, wobei die tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen und unter Umständen unterschiedliche Wohnkategorien zu bilden sind (vgl. LG Berlin, MDR 1985, S. 938).

Hinsichtlich der Frage, inwieweit im Westen Berlins ein ähnlicher Ausstattungsgrad inzwischen erreicht ist, ist der Kl. darlegungsfällig geblieben, da ihn insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft. Daher war auch nicht zu entscheiden, ob bereits eine Ausstattungsquote von 80 % den allgemein üblichen Zustand repräsentieren kann.

Soweit es damit auf die Zumutbarkeit der zu erwartenden Mieterhöhung für die Bekl. ankam, mußten die Interessen des Kl. überwiegen, denn eine be sondere Härte war zugunsten der Bekl. nicht anzunehmen.

Da es sich bei der bisher von der Bekl. gezahlten Miete um eine Bruttokaltmiete handelt, war für die Frage der Zumutbarkeit des erhöhten Mietzinses auch nur diese Miete zu berücksichtigen, da sie für die Beheizung ohnehin selbst aufkommen muß.

Ferner durfte es auch nicht unbeachtet bleiben, daß der Mitmieter der Bekl. die Wohnung zwar verlassen hat, aus dem Mietverhältnis jedoch nicht ent lassen wurde. Er haftet damit für die Mietverbindlichkeiten nach § 421 BGB als Gesamtschuldner weiter. Auf den Umstand, daß die Bekl. den Mitmieter im Innenverhältnis von diesen Verbindlichkeiten freigestellt hat, kann es deswegen nicht ankommen. Im übrigen ist nach § 426 BGB davon auszu gehen, daß die Bekl. die Hälfte der Miete tragen müßte. Ausweislich des Bewilligungsbescheides des Arbeitsamtes für 1991 bezieht die Kl. an Ar beitslosengeld ein monatlichen Einkommen von insgesamt 1.687,20 DM. Hinzu kommen 200,- DM, die sie durch die Untervermietung eines Zim mers ihrer Wohnung erzielt. Dem stünden nach einer Gesamtmieterhöhung von derzeit 891,99 DM um 153,65 DM eine hälftige Mietbelastung von 522,82 DM gegenüber. Mithin hätte sie 27,7 % ihres Einkommens für die Begleichung der Kaltmiete aufzuwenden, bei der derzeitigen Mietpreis entwicklung müßte aber auch ein Anteil von 30 % noch als durchaus üblich und zumutbar bezeichnet werden.

Daher brauchte die Frage, inwieweit die Bekl. sich nach Treu und Glauben überhaupt auf eine Unzumutbarkeit berufen kann, nicht beantwortet zu werden. Dabei hätte erwogen werden müssen, ob die Bekl. sich als Einzelperson entgegenhalten lassen muß, mit einer 180 Quadratmeter großen Wohnung mit Wohnraum deutlich überversorgt zu sein. In einem solchen Fall aber kann sich das Problem stellen, inwieweit der Vermieter nicht von vornherein gehindert wird, irgendeine Modernisierung durchzuführen und die Lebensverhältnisse der anderen Mieter sowie den Wert seines Grundbesitzes zu steigern. Hier müßte im Einzelfall unter Umständen das Mieterinteresse hinter den Vermieterinteressen zurückstehen, müßte die Mieterin sich darauf verweisen lassen, eine kleinere Wohnung anzumieten, die sie sich leisten kann.