Modernisierung

Modernisierung; Modernisierungsankündigung; Betriebskosten; Duldungspflicht; Mieterhöhung

1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nach § 541 b Abs. 2 BGB wird nicht berührt, wenn das Ankündigungsschreiben keine Aussage über zusätzlich entstehende Betriebskosten enthält, sofern der Umfang der zu erwartenden Betriebskosten nur geringfügig ist.

2. Die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme ist keine Voraussetzung des Duldungsanspruchs nach § 541 b BGB.

Das Ankündigungsschreiben vom 12. März 1991 ist formal wirksam. Der Einwand der Bekl., die fehlende Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten für die Aufzugsanlage führe zur formalen Unwirksamkeit, greift nicht durch. Zwar sind grundsätzlich auch die zu erwar tenden Betriebskosten im Ankündigungsschreiben mitzuteilen (vgl. Sternel, II 3232). Dies findet seinen Sinn jedoch ausschließlich darin, daß sich der Mieter einen Überblick über die sich für ihn künftig ergebende Gesamtbelastung verschaffen können soll, damit er insbesondere eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seines Kündigungsrechts nach § 541 b Abs. 2 BGB treffen kann; entgegen der Auffassung der Zivilkammer 63 in ihrer Entscheidung vom 19. November 1991 - 63 S 356/91 - vertritt die Kammer die Auffassung, daß dies bei Maßnahmen, die nicht die Wohnung des Mieters unmittelbar betreffen, jedenfalls dann nicht erforderlich ist, wenn der Umfang der zu erwartenden Betriebskosten derart geringfügig ist, wie dies bei einer Aufzugsanlage der Fall sein wird. Allenfalls die Wartungskosten dürften als Betriebskosten zu Lasten der Mieter um-gelegt werden. Diese dürften derartig minimal sein, daß sie für die Ge samtbelastung, die sich durch die geplante Modernisierung ergeben wird, keine wesentliche Rolle spielen können.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme keineswegs Voraussetzung des Duldungsanspruchs nach § 541 b BGB, da eine Prüfungspflicht der Zivilgerichte hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit nicht vorgesehen ist, vielmehr den hierfür zuständigen Behörden und Gerichten vorbehalten bleibt.

Anmerkung: Diese Entscheidung kann bestenfalls als Argumentationshilfe bei einer ohnehin verpfuschten Modernisierungsankündigung dienen. Leitlinie für konkretes Handeln sollte sie keinesfalls sein. Die Auffassung des Landgerichts, daß Aufzugskosten gering seien, ist abwegig. Die Aufzugskosten stellen vielmehr nach den Heiz- und Warmwasserkosten die größte Position bei den Betriebskosten dar.

Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nach § 541 b Abs. 2 BGB wird nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 20. Juli 1992) nicht berührt, wenn das Ankündigungsschreiben keine Aussage über zusätzlich entstehende Betriebskosten enthält, sofern der Umfang der zu erwartenden Betriebskosten nur "geringfügig" ist.

Bei der Entscheidung handelt es sich um den geplanten Einbau eines Aufzuges. Das Gericht kam dabei zu der - aus unserer Sicht recht merkwürdigen - Auffassung, daß die für Aufzüge entstehenden Betriebskosten "geringfügig" seien, was an der Wirklichkeit völlig vorbeigeht. Empfehlung deshalb: Man solle sich die Rechtsauffassung in der praktischen Handhabung nicht zu eigen machen, sondern die Entscheidung lediglich als Argumentationshilfe nutzen, wenn man es schon falsch gemacht hat, und vergessen hat, den voraussichtlichen Umfang der Betriebskosten anzukündigen.

Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, daß die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme (z. B. Vorhandensein einer Baugenehmigung) keine Voraussetzung eines Duldungsanspruchs des Vermieters gegenüber dem Mieter im Hinblick auf die geplante Modernisierung ist.