Modernisierung

Modernisierung; Ankündigung; Härte; Fensteraustausch

1. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gem. § 541 b Abs. 2 BGB muß auch Angaben über die voraussichtlichen Betriebskosten der Modernisierung enthalten.

2. Alle Angaben zur Modernisierung müssen in einer Ankündigung enthalten sein; eine sukzessive Ankündigung entspricht nicht den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB.

3. Ist die beabsichtigte Maßnahme grundsätzlich auch als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen, so muß in der Modernisierungsankündigung die Wertverbesserung eingehend dargelegt werden.

4. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen muß für jede einzelne Maßnahme Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten individuell angekündigt werden.

5. Der Austausch von Einfachfenstern gegen Isolierglasfenster in der Küche und in der Speisekammer stellt grundsätzlich keine Wertverbesserung dar.

6. Bedenken gegen die finanzielle Zumutbarkeit der Modernisierungsmaßnahme bestehen dann, wenn sich die bisherige Miete aufgrund des Modernisierungszuschlages um 100 % erhöht.

II. Das Begehren der Kl. ist jedoch auch in der Sache nicht begründet, da der Anspruch auf Zustimmung zu den beabsichtigten Maßnahmen gemäß § 541 b BGB nicht besteht.

1. Heizungseinbau: Zwar stellt der Einbau einer Zentralheizung gegenüber der vorhandenen Ofenheizung eine Wertverbesserung dar. Dabei kommt es auf die Behauptung der Bekl. nicht an, sie hätten bereits mit Zustimmung des damaligen Vermieters eine Elektro Nachtspeicherheizung eingebaut. Dahingestellt bleiben kann, ob der Einbau einer Zentralheizung trotz vorhandener Elektro-Nachtspeicherheizung dann vom Mieter geduldet werden muß, wenn der Anschluß an die Fernheizung zu einer wesentlichen Energieeinsparung führt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil II Rdnr. 310; LG Berlin, WM 1984, 87; AG Schöneberg, GE 1990, 1089). Offenbleiben kann ferner, ob es für die Frage der Modernisierung grund-sätzlich auf den vom Mieter selbst geschaffenen Komfort oder auf den vom Vermieter aufgrund des Mietvertrages geschuldeten Zustand ankommt, ob es also grundsätzlich unerheblich ist, daß der Mieter inzwischen - sei es auch mit Zustimmung des Vermieters - seinerseits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (so Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, S. 132; a. A. wohl LG Berlin, MM 1986, 79).

Die Maßnahme ist jedoch nicht formgerecht angekündigt worden, weil die Nebenkosten nicht in geeigneter Weise angegeben worden sind.

Zu Recht wird für die Ordnungsgemäßheit einer Modernisierungsankündigung verlangt, daß durch die Modernisierungsmaßnahme entstehende et-waige zusätzliche Nebenkosten angegeben werden müssen. Denn die durch die Maßnahme insgesamt entstehende Mehrbelastung ist für die Frage, ob der Mieter diese für sich für zumutbar hält, von Bedeutung (vgl. auch Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, S. 31 m. w. N.; AG Tiergarten, GE 1991, 885). Zwar hat die Kl. auf Seite 10 des Ankündigungsschreibens erwähnt, daß sie einen Heizkostenvorschuß von 0,75 DM pro qm erheben werde. Die Information muß dem Mieter aber auch an geeigneter Stelle gegeben werden, an der auch die anderen Angaben über die zu erwartende Kostenbelastung enthalten sind, und anhand derer sich der Mieter die Kostenbelastung in einem Überblick ausrechnen kann. Die Stelle, die die Kl. für die Mitteilung der zu erwartenden Betriebskosten angegeben hat, ist dagegen ungeeignet und darüber hinaus irreführend, denn die Angabe wird isoliert von den anderen Kosten gemacht, nachdem unmittelbar vorher noch die nicht mit einem Ko-stenanteil der Mieter verbundenen Maßnahmen genannt worden sind. Soweit die Kl. sich darauf beruft, die Angabe der Betriebskosten noch ein-mal nachgeschoben zu haben, ist das unerheblich, denn die sukzessive Ankündigung ist nicht zulässig (vgl. Urteil der Kammer vom 28.9.1984 - 64 S 186/84 - MM 1985, 5 Z). Das ist gerade im Hinblick auf die Angabe der Kosten wichtig, da diese der Mieter mit einem Blick übersehen können muß.

2. Zu- und Abwasserleitungen: Die Zustimmung kann die Kl. insoweit be-reits deshalb nicht verlangen, weil nicht hinreichend vorgetragen ist, daß es sich bei dem beabsichtigten Austausch der vorhandenen Bleirohre ge-gen Kupferrohre überhaupt um eine Wertverbesserung und nicht um eine Instandsetzung handelt.

a. Der Austausch von Bleirohren durch Kupferleitungen kann nämlich auch eine Maßnahme zur Beseitigung eines Mangels und damit eine Instandsetzungsmaßnahme darstellen (vgl. dazu LG Berlin, MM 1983, 13). Denn nach neueren Erkenntnissen kann das Wasser aus Bleirohren gesundheitsgefährdend sein, so daß deshalb bereits die Verpflichtung des Vermieters aus § 536 BGB bestehen kann, die Leitungen auszutauschen. Zwar kann der Austausch der Rohre im Wege der Mängelbeseitigung nur dann verlangt werden, wenn eine unzulässige Belastung durch die Bleiwerte tatsächlich feststellbar ist (vgl. LG Hamburg, MM 1991, 126). Der vorbeugende Austausch der Rohre, um einer potentiellen oder auch nur zukünftig, mit zunehmendem Alter wahrscheinlicher werdenden Belastung vorzubeugen, kann daher noch als Wertverbesserung anzusehen sein. Die Grenze zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist aber fließend. Die Beurteilung der Maßnahme hängt davon ab, ob die vorhande-nen Rohrleitungen bereits Werte aufweisen, die ihre Auswechselung ohnehin erforderlich machen würden. Die Darlegungs- und Beweislast für die Einordnung der geplanten Maßnahme als Modernisierung trifft aber den Vermieter (vgl. Blömeke/Blümmel, a. a. O., S. 39, A 89). Eine geson-derte Darlegung ist nur dann entbehrlich, wenn sich aus der Natur der Maß-nahme ergibt, daß diese eine Wertverbesserung und nicht Instandsetzung ist. Das ist vorliegend aber schon deshalb zweifelhaft, weil die Kl. selbst ihren Antrag so formuliert, daß der Ersetzung der "alten Bleirohre" durch neue zugestimmt werden solle. Bei alten Bleirohren liegt eine Gefährdung näher. Die Kl. hätte daher die Bleiwerte angeben müssen, damit beurteilt werden kann, ob es sich hier um eine vorbeugende Maßnahme handelt oder nicht schon um eine Instandsetzung.

b. Im übrigen ist die Maßnahme aber auch nicht ordnungsgemäß angekündigt worden, was das Amtsgericht zu Recht beanstandet hat. Zwar ist auf Seite 2 der Ankündigung angegeben, daß mit den Bauarbeiten in der Woh-nung am 28. Januar begonnen werden soll. Dem kann man zwar entnehmen, daß mit dem Beginn der Arbeiten wegen der Heizung auch der Be-ginn der Arbeiten wegen der Wasserleitungen angekündigt werden soll, zumal hier ausdrücklich auf die Heizungsarbeiten Bezug genommen wird. Weiter ist angegeben, daß die Arbeiten drei Werktage in Anspruch neh-men werden. Nicht ersichtlich ist jedoch, ob die Arbeiten neben den Arbei-ten wegen der Heizung ausgeführt werden oder im Anschluß daran, so daß unklar ist, ob mit einer Gesamtdauer der Arbeiten von insgesamt drei Tagen oder mit drei Tagen für die Heizung plus drei Tagen für die Leitung gerechnet werden muß. Um das dem Mieter erkennbar zu machen, wäre aber zumindest eine genauere Angabe dazu erforderlich gewesen, wann im Verhältnis zu den Heizungsbauarbeiten mit den Leitungsarbeiten be-gonnen wird und wie lange sich die Klempner und Heizungsbauer insgesamt in der Wohnung aufhalten werden.

Ferner fehlen Angaben dazu, an welchen Stellen in der Wohnung zum Zwecke des Leitungsaustausches gearbeitet werden soll.

3. Elektrosteigeleitung: Auch hinsichtlich der Elektrosteigeleitung fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Ankündigung. Wann - zumindest im Verhältnis zu den anderen Arbeiten - und an welchen Stellen in der Woh-nung die Maßnahmen zur Verstärkung der Elektrosteigeleitung durchgeführt werden sollen, wird aus der Erklärung nicht ersichtlich.

4. Fenster: Auch hier mangelt es schon an der Bestimmtheit des Klageantrages, da nicht erkennbar ist, welche Fenster überhaupt ausgetauscht werden sollen. An demselben Mangel leidet die Modernisierungsankündigung, so daß diese aus demselben Grund unwirksam ist.

Im übrigen handelte es sich bei den beabsichtigten Maßnahmen auch nicht um eine Wertverbesserung. Offenbar sollen die Fenster in Küche und Kammer ausgetauscht werden. Der Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster in der Küche und in der Speisekammer stellt jedoch kei-ne Wertverbesserung dar, denn ein Energieeinsparungseffekt wird durch die Maßnahmen in diesen Räumen in aller Regel nicht erzielt. Die Küche hat nicht den Charakter eines Wohnraumes und dient nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen. Auch läßt der bautechnische Zustand in der Regel eine dauerhafte Nutzung nicht zu, so daß der Aufenthalt der Men-schen in diesem Raum eher vorübergehenden Charakter hat. Die Wärmedämmung der Fenster ergibt in der Küche keine Gebrauchswertverbesserung oder nachhaltige Einsparung von Heizenergie, da ein erheblicher Teil der Wärme bei dem notwendigen, häufigen Lüften der Küche nach außen abgegeben wird (vgl. Urteil der Kammer vom 16.3.1984 - 64 S 395/83 - GE 1986, 245, MM 1984, 196; sowie Urteil vom 9.10.1984 - 64 S 174/84 - GE 1985, 931, MM 1985, 85). Erst recht gilt dies für die Speisekammer, in der ein gewisser Luftaustausch nur vorteilhaft ist. Daß und inwiefern dem ent-gegen ein Energieeinsparungseffekt erzielt werden soll, hat die Kl. anhand von geeigneten Berechnungen nicht dargelegt.

5. Im übrigen ist auch zweifelhaft, ob den Bekl. die Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen finanziell zumutbar wäre.

Insoweit hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, daß es auf die Kostenbelastung durch den Gesamtaufwand der geplanten Maßnahmen an-kommt. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts wird insofern verwiesen. Insoweit bestehen aber Bedenken, weil der Mietzins, der bisher für die Alt-bauwohnung ohne Komfort sehr gering gewesen ist, bei der gebotenen Berücksichtigung der Kosten für alle geplanten Maßnahmen sich mindestens um das Doppelte erhöhen würde; denn selbst der Erhöhungsbetrag beläuft sich schon ohne Berücksichtigung der Kosten für den Fenstereinbau, die dem Grunde nach schon nicht umlegbar wären, auf 498,55 DM (525,23 DM abzüglich 26,68 DM). Auch die erhebliche Mietsteigerung als solche kann aber, zumindest bei nicht besonders hohem Vermögen, zur Unzumutbarkeit führen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 9 a zu § 541 a BGB). Ob die Zusage einer Mietbegrenzung zu einem anderen Ergebnis führen kann, ist jedenfalls dann zweifelhaft, wenn, wie hier, diese Zusage nicht in dem Ankündigungsschreiben selbst enthalten ist, denn mit der Zustimmung zu dem die Zusage nicht enthaltenden Zustimmungsverlangen würde der Mieter insoweit der Veränderung der mietvertraglichen Vereinbarung zustimmen.

In einer umfangreichen Entscheidung hat sich die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin mit einer Reihe von Problemen der Wohnraum-Modernisierung beschäftigt.

Dabei scheiterte die Duldungsklage des Vermieters daran, daß er bestimmte Formalien der Ankündigung nicht eingehalten hatte (Urteil vom 4. Februar 1992).

Geplant war u. a. der Einbau einer Zentralheizung anstelle der vorhandenen Ofenheizung.

Statt sich der auf dem Markt erhältlichen Formulare zu bedienen (vgl. z. B. das im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erschienene Modernisierungsankündigungsformular), hatte der Vermieter offensichtlich sehr umfangreiche eigene Erläuterungen konzipiert. Und ihm wurde zum Verhängnis, daß er zwar auch angekündigt hatte, wie hoch der Heizkostenvorschuß sein werde, jedoch hatte er diese Information an "nicht geeigneter Stelle" gemacht, nämlich nicht im Zusammenhang mit den anderen Kosten aufgrund der Baumaßnahmen.

Der Vermieter hatte die aufgrund der Modernisierungsmaßnahme zusätzlich entstehenden Heizkostenvorschüsse im Zusammenhang mit Baumaßnahmen genannt, deren Kosten er nicht auf die Miete abwälzen wollte.

Daß die Angabe der zusätzlich entstehenden Betriebskosten noch einmal später "nachgeschoben" wurde, hielt das Landgericht für unerheblich, denn eine sukzessive Ankündigung der erforderlichen Informationen sei nicht zulässig. Der Mieter müsse alles mit einem Blick übersehen können.

Der zweite Aspekt, mit dem sich das Urteil beschäftigte, war ein Bereich, bei dem nicht von vornherein feststand, ob es sich überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen oder um Instandsetzungsmaßnahmen handelte. Der Vermieter wollte nämlich vorhandene Bleirohre gegen Kupferrohre austauschen.

Dies, so das Landgericht, könne ja auch eine Maßnahme zur Beseitigung eines Mangels und damit eine Instandsetzungsmaßnahme darstellen. Nach neueren Erkenntnissen könne das Wasser aus Bleirohren gesundheitsgefährdend sein, so daß bereits deshalb die Verpflichtung des Vermieters bestehen könne, die Leitungen auszutauschen.

Die Grenze zwischen Modernisierung und Instandsetzung sei also bei einer solchen Maßnahme fließend. Die Beurteilung der Maßnahme hänge davon ab, ob die vorhandenen Rohrleitungen bereits (Blei-) Werte aufwiesen, die eine Auswechslung der Rohre ohnehin erforderlich machten. Die Darlegungs- und Beweislast für die Einordnung einer Maßnahme (Modernisierung oder Instandsetzung) treffe aber den Vermieter. Eine besondere Darlegung sei nur dann entbehrlich, wenn sich aus der Natur der Maßnahme ergebe, daß diese eine Wertverbesserung und keine Instandsetzung sei.

In einem solchen Falle müsse der Vermieter also bei der Information des Mieters bereits darlegen, warum er die Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme einordne.

Nicht formkorrekt sei die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen auch deshalb gewesen, meint das Gericht, weil mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollten, der Vermieter aber nicht für jede Maßnahme einzeln Beginn und voraussichtliche Dauer individuell angekündigt hatte.

Schließlich beschäftigte sich das Gericht auch noch am Rande mit der Frage, ob die geplanten Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter finanziell zumutbar gewesen wären. Bedenken gegen eine finanzielle Zumutbarkeit hat das Landgericht jedenfalls dann, wenn sich die bisherige Miete aufgrund eines Modernisierungszuschlags verdoppelt.