Modernisierung

Modernisierung; Fensteraustausch; Durchführung von Heizungssträngen; Ankündigung und Duldung

1. Die Durchführung von Heizungssträngen durch die Wohnung ist vom Mieter dann zu dulden, wenn sie dem Anschluß seiner Wohnung und der anderen Wohnungen des Hauses an die Zentralheizung dienen soll und ordnungsgemäß gem. § 541 b BGB angekündigt worden ist. Insoweit ist unerheblich, daß der in dem Schreiben angekündigte Beginn der Arbeiten im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über den Duldungsanspruch bereits verstrichen ist.

2. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist auch die zu erwartende Betriebskostenerhöhung mitzuteilen.

3. Der Austausch von einfachverglasten Fenstern gegen Kunststofffenster mit Wärmedämmverglasung stellt in Küche, Toilette und Kammer keine Wertverbesserung dar.

Der Kl. kann von den Bekl. die Duldung des Einbaus von Heizungssträngen auf Putz mit einem Durchmesser von ca. 4,5 cm senkrecht im ersten Raum rechts neben dem Eingang zwischen den beiden Fenstern, in dem Raum der Loggia rechts neben dem rechten Fenster, im Schlafzimmer - hofseitig - links neben dem linken Fenster und im Bad im Bereich der vorhandenen Kaltwasserleitung verlangen.

1. Der Duldungsanspruch des Kl. ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben der Hausverwaltung des Kl. vom 9. Februar 1993, das den Bekl. unstreitig zwei Monate vor dem Beginn der Maßnahme zugegangen ist. Da der Einbau von Heizungssträngen am 10. April 1993 beginnen sollte, ist die Zwei-Monats-Frist des § 541 b Abs. 2 BGB gewahrt.

2. Es ist nach Auffassung der Kammer unschädlich, daß die im Schreiben angekündigten Zeiträume zur Durchführung der beabsichtigten Maßnahmen nunmehr bereits abgelaufen sind.

Zwar ist grundsätzlich eine erneute, vollständige Mitteilung erforderlich, wenn sich die Maßnahmen verzögern (LG Berlin, GE 1989, 415, 417).

Um einen solchen Fall handelt es sich jedoch nicht, wenn die zeitliche Überholung allein auf der gerichtlichen Durchsetzung des Duldungsanspruchs gem. § 541 b BGB beruht.

Denn da diese Konstellation aufgrund der Terminstände der Gerichte der Normalfall sein dürfte, würde die Forderung nach einer erneuten Ankündigung bei einer solchen Sachlage dazu führen, daß der Vermieter niemals die Duldung aufgrund des ursprünglichen Ankündigungsschreibens durchsetzen könnte.

Er wäre dann vielmehr darauf verwiesen, die Voraussetzungen für die begehrte Duldung im Prozeß durch eine erneute Ankündigung zu schaffen. Dies kann aber nach Auffassung der Kammer vom Vermieter nicht verlangt werden, zumal durch die Klage auf Duldung gerade festgestellt werden soll, ob der Mieter sich berechtigt geweigert hat. War er nämlich von vornherein zur Duldung verpflichtet, wäre es unbillig, die mit seiner unberechtigten Weigerung verbundenen Folgen dem Vermieter anzulasten. In einem solchen Fall kann der Mieter nicht damit rechnen, daß die mit Rücksichtnahme auf die mit den Ausführungsarbeiten verbundenen Unannehmlichkeiten für ihn statuierte zweimonatige Ankündigungsfrist gem. § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB erneut zu laufen beginnt.

3. Aufgrund der Ankündigung konnte sich eine Duldung der Bekl. aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang ergeben, da nur insoweit die übrigen formellen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB vorlagen bzw. überhaupt eine Wertverbesserung im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB gegeben war.

a) Der als Maßnahme 1 angekündigte Einbau von Heizungssträngen war demnach von den Bekl. zu dulden.

Dabei kann dahinstehen, ob diese Maßnahme, die dem Einbau einer Zentralheizung im gesamten Wohnhaus (ausweislich des Mietvertrages, der die Vereinbarung eines Heizkostenvorschusses nicht enthält, ist davon auszugehen, daß bislang lediglich eine Ofenheizung vorhanden ist) dienen soll, eine solche zur Verbesserung sonstiger Teile des Gebäudes, mithin eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB ist (vgl., Beschluß der Kammer vom 18. Februar 1986 - 64 T 2/86 -, GE 1986, 609) oder ob dies zu verneinen ist (LG Berlin, Zivilkammer 67 -, GE 1993, 801). Denn auch im letzteren Fall sind die Bekl. gem. § 242 BGB zur Duldung verpflichtet, wenn die Ankündigung den Konkretisierungserfordernissen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB entspricht, wonach die geplante Maßnahme, ihre Bedeutung und ihre Auswirkung so konkret wie möglich beschrieben bzw. bezeichnet werden müssen. Daran bestehen keine Zweifel, weil die Bekl. aus der Ankündigung des Kl. entnehmen können, wohin die Heizungsstränge verlegt werden sollen, welche Größe sie haben und daß keine Mietzinserhöhung hiermit verbunden ist.

b) Den als Maßnahme 2 bezeichneten Antrag auf Duldung des Einbaus der Konvektor Heizkörperplatten hat der Kl. in der Berufungsinstanz zurückgenommen.

c) Die mit der Maßnahme 3 begehrte Installation von Zapfstellen in der Küche und im Badezimmer verbunden mit der Auswechselung der vorhandenen Batterien sowie der Verlegung einer Warm- und Zirkulationsleitung ist dagegen nicht von den Bekl. zu dulden. Es ist bereits zweifelhaft, ob die Ankündigung vom 9. Februar 1993 die geplanten Maßnahmen, insbesondere die geplante Art der Warmwasserversorgung, konkret genug bezeichnet. Jedenfalls fehlt es an der Angabe der zu erwartenden Kosten für die Warmwasserversorgung. Denn ebenso wie beim Einbau einer Heizungsanlage (vgl. dazu Urteil der Kammer vom 22. Januar 1992 - 64 S 308/92 -, GE 1993, 861) ist es beim Einbau einer Anlage zur zentralen Warmwasserversorgung erforderlich, die für die Erzeugung des warmen Wassers entstehenden Kosten anzugeben.

d) Der mit der Maßnahme 4 begehrte Austausch aller einfachverglasten Fenster gegen weiße Kunststoffenster mit Wärmedämmverglasung war zwar hinreichend konkret mitgeteilt worden, insbesondere auch zur Beschaffenheit der neuen Fenster. Da durch die Ankündigung "aller einfach verglasten Fenster" auch die Anzahl der betroffenen Fenster für den Mieter jedenfalls bestimmbar ist, bestehen auch insoweit keine Bedenken.

Allerdings handelt es sich bei dieser beabsichtigten Maßnahme insoweit nicht um eine Wertverbesserung, als hierin auch der Austausch der Fenster in Küche, Toilette und Kammer eingeschlossen ist.

Denn ein Energiespareffekt wird durch die Maßnahmen in diesen Räumen in aller Regel nicht erzielt, da sie - schon aufgrund des bautechnischen Zustandes - nicht den Charakter eines Wohnraumes haben, sondern der Aufenthalt von Menschen in diesen Räumen eben eher vorübergehenden Charakter hat. Hinsichtlich der Küche ergibt sich darüber hinaus auch schon deswegen keine Gebrauchswertverbesserung oder nachhaltige Einsparung von Heizenergie, da ein erheblicher Teil der Wärme bei dem notwendigen häufigen Lüften der Küche nach außen abgegeben wird (vgl. zuletzt Urteil der Kammer vom 4. Februar 1992 - 64 S 245/91 -, GE 1992, 1099, 1101, m. w. N.). Daß und inwiefern dem entgegen ein Energiespareffekt erzielt werden soll, hat der Kl. indes nicht dargelegt. Aber auch hinsichtlich des Austauschs der Fenster im Hofzimmer ist eine Duldungspflicht der Bekl. zu verneinen. Denn nach den Ausführungen des Hausverwalters des Kl. im Termin am 14. Januar 1994 stellte sich der Austausch der Fenster in Küche, Bad und Speisekammer sowie im Hofzimmer als Gesamtkonzept dar mit dem Ziel des einheitlichen Aussehens der hinteren Fassade, was aber allein durch den Austausch der Fenster im Hofzimmer gerade nicht gewährleistet wird. Darüber hinaus bestehen Zweifel an einer Gebrauchswertverbesserung auch deshalb, weil ein vermehrtes Eindringen von Lärm und Schmutz bei einem Fenster, das zum Hof geht, nicht angenommen werden kann.

Ob der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden muß, richtet sich nach § 541 b BGB. Ursache der dabei entstehenden Streitigkeiten ist aber in der Regel die spätere Mieterhöhung nach § 3 MHG, die der Mieter nicht hinnehmen will. Beide Vorschriften sind zwar weitgehend, aber nicht deckungsgleich aufeinander abgestimmt, woraus sich eine Reihe von Zweifelsfragen ergibt.

In seinem Urteil vom 1. Februar 1994 hatte das Landgericht Berlin sich (erneut) damit zu beschäftigen, ob der Mieter die Durchführung von Heizungssträngen, also ohne Anschluß von Heizkörpern in seiner Wohnung, zu dulden hat.

Das Landgericht meinte, wenn schon nicht nach § 541 b BGB, dann jedenfalls nach Treu und Glauben. Für weitere in der Wohnung auszuführende Modernisierungsarbeiten verneinte es jedoch eine Duldungspflicht des Mieters. Hinsichtlich des Einbaus einer Warmwasseranlage vermißte es in dem Ankündigungsschreiben die Mitteilung der voraussichtlichen Betriebskosten.

Bei dem geplanten Austausch der Einfachfenster gegen Isolierglasfenster verneinte das Gericht eine Modernisierung. Soweit es sich um das Fenster in der Speisekammer handelt, sicher zu Recht. Bei der Toilette dürfte es auf die Art der Beheizung ankommen; im Urteil ist auch mehrfach der Begriff "Bad" gebraucht, wo im Zweifel eine Wärmedämmaßnahme stets eine Modernisierung darstellt. Bei der Küche schließlich dürfte es auf die Größe ankommen, denn nach Auffassung mehrerer Entscheidungen ist bei einer Wohnküche eine Wärmedämmaßnahme eine Modernisierung. Ganz zweifelhaft schließlich die Ausführungen des Landgerichts zum Hoffenster, das offenbar ebenfalls einfachverglast war. Wenn andere Fenster nicht ausgetauscht werden konnten und so ein einheitliches Aussehen vom Vermieter nicht erreichbar war, blieb noch immer das Argument der Energieeinsparung durch Isolierglasfenster.