Modernisierung

Modernisierung; Balkonumbau; Wintergarten

Der Umbau des Balkons zu einem Wintergarten ist keine Modernisierungsmaßnahme.

II. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung der mit der Klage geltend gemachten Umbauarbeiten aus § 541 b BGB. Der Umbau des Balkons zu einem Wintergarten stellt keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB dar.

1. Nach § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume, zur Einsparung von Heizenergie oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre. Eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume im Sinne dieser Bestimmung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Eine Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie ist eine Maßnahme, die nachhaltig Heizenergie einspart. Geschaffen wird neuer Wohnraum, der vorher nicht vorhanden war (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 541 b, Rdnr. 7-9).

2. Die Beurteilung, ob eine Maßnahme der Verbesserung dient, erfolgt alleine nach objektiven Gesichtspunkten durch Abwägung der Vor- und Nachteile nach der Verkehrsauffassung (vgl. KG, RES V, 34, 38). Es kommt nicht darauf an, ob sie für den einzelnen Mieter eine Verbesserung bringt, ob er die verbessernden Einrichtungen nutzen will oder nicht. Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang, ob der Umbau eines Balkons in einen Wintergarten ausschließlich dem Begriff der Verbesserungsmaßnahme oder auch oder ausschließlich dem Begriff der Schaffung neuen Wohnraums unterfällt. Der Gesetzgeber hat im Vierten Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (vgl. BGBl. 1993 Teil I S. 1257) dieses zusätzliche Merkmal lediglich zur Klarstellung für solche Fälle in das Gesetz mit aufgenommen, in denen zweifelhaft sein kann, ob die bauliche Maßnahme ihrer Natur nach als Verbesserung von Wohnraum einzustufen ist, wie dies insbesondere bei reinen An- und Aufstockungsbauten der Fall sein kann (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, A, S. 6). Die Gesetzesneufassung bezweckte hingegen nicht eine Einschränkung des bisherigen Anwendungsbereichs der Vorschrift, die dann einträte, wenn man bei Umbaumaßnahmen, die für den Mieter objektiv nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile haben, von der sonst gebotenen Interessenabwägung absähe.

3. Die danach rechtlich gebotene objektive Interessenabwägung fällt zu Lasten des Kl. aus.

3.1. Vorteilhaft ist es allerdings für den Mieter, daß er den Wintergarten ganzjährig nutzen kann und dadurch vollwertigen Wohnraum dazugewinnt. Unstreitig möchte der Kl. für den Umbau wärmedämmende Fenster verwenden, die eine Nutzung auch im Winter zu Wohnzwecken ermöglicht.

Dieser Vorteil wird aber bereits dadurch wieder erheblich eingeschränkt, daß der neu geschaffene Wohnraum mit unstreitig etwa 8 Quadratmetern vergleichsweise klein und damit in den Nutzungsmöglichkeiten sehr eingeschränkt ist.

3.2. Diesem danach bereits eingeschränkten Vorteil steht als gewichtiger Nachteil gegenüber, daß der Mieter nach dem Umbau den Balkon nicht mehr als solchen nutzen kann. Ein Balkon ist insbesondere in Großstädten ein bedeutender Ersatz für den fehlenden privaten Garten. Er hat einen hohen Nutzwert zu Freizeit- und Erholungszwecken, da er es den Mietern ermöglicht, sich unter Wahrung der Privatsphäre im Freien aufzuhalten. Diesem hohen Wert entspricht es, daß die Schaffung eines Balkons ihrerseits als Wohnwertverbesserung eingestuft wird (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, B, "Balkon"). Der Wintergarten hingegen schränkt diese Möglichkeit ein. Auch wenn der Wintergarten durch Öffnen der Fenster lüftbar ist, so darf doch nicht außer acht gelassen werden, daß er dennoch ein umschlossener Raum bleibt, der das Eindringen von Sonnenlicht nur eingeschränkt zuläßt und damit im Gegensatz zu einem Balkon ein Sonnenbad erschwert. Hinzu kommt, daß die Nutzung des ohnehin kleinen Raumes (5,23 m x 1, 53 m) bei gleichzeitiger Öffnung sämtlicher Fenster und auch bei der Öffnung einzelner Fenster eingeschränkt wird, da sich zwei der drei mittleren Fenster der Frontseite gegenseitig behindern, so daß sie nicht um 180 Grad, sondern lediglich um 90 Grad aufgeklappt werden können und dadurch in den Raum hineinragen. Diese Nachteile werden auch nicht dadurch aufgewogen, daß den Mietern ein zum Haus gehörender Garten zur Verfügung steht. Dieser ermöglicht nicht den Aufenthalt in einer Privatsphäre wie ein Balkon, da die Mieter ungehindert den Blicken anderer Mieter ausgesetzt sind.

3.3. Ebenfalls diese Nachteile nicht aufzuwiegen vermag der Einwand des Kl., der Wintergarten zöge einen erhöhten Lärmschutz nach sich und diene der Einsparung von Heizenergie. Denn es ist davon anzugehen, daß der Wintergarten diese Wirkungen allenfalls auf das unmittelbar angrenzende Zimmer haben kann und nicht auf die gesamte Wohnung. Die Notwendigkeit eines erheblich erhöhten Lärmschutzes ist überdies auch nicht hinreichend dargelegt. Die Bekl. haben schlüssig vorgetragen, daß eine erhebliche Beeinträchtigung durch Verkehrslärm aufgrund der Ausrichtung der Wohnung zur Straße Am H., einer Tempo-30-Zone, nicht vorliegt. Eine leichte Verbesserung der Lärmsituation kann aber die oben geschilderten Nachteile der beabsichtigten Umbaumaßnahme nicht aufwiegen. Den Umfang der Einsparung von Heizenergie durch den Wintergarten hat der Kl. nicht substantiiert dargelegt. Er hat keinerlei Angaben über die Dämmwirkung gemacht. Ferner verkennt der Kl., daß eine ganzjährige Nutzung des Wintergartens als Wohnraum nur möglich ist, wenn er in den kalten Monaten beheizt wird. Dies zöge jedoch sogar höhere Heizkosten nach sich.

Wir hatten in GE 1996, 1433 das Urteil des AG Neukölln abgedruckt, wonach der Mieter den nachträglichen Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten nicht dulden muß, weil es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.

Mit Urteil vom 23. Mai 1997 hat das Landgericht Berlin diese Auffassung bestätigt. Mit der gebotenen Interessenabwägung seien auch Nachteile für den Mieter zu berücksichtigen, denn in Großstädten stelle der Balkon für den Mieter einen Gartenersatz dar. Auch werde ein Sonnenbad erschwert.