Modernisierung

Modernisierung; Fahrstuhlanbau; Duldungspflicht; Härte; einstweilige Verfügung gegen Maßnahmen im Außenbereich; Haushaltseinkommen; Einkommen des Lebensgefährten

1. Der Anbau eines Fahrstuhls ist vom Mieter als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

2. Bei der Beurteilung, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mieter darstellt, ist auch das Einkommen des Lebensgefährten des Mieters zu berücksichtigen.

3. Auch gegen Maßnahmen im Außenbereich kommt eine einstweilige Verfügung des Mieters in Betracht. (Leitsätze der Redaktion)

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen bejaht. Die Kammer folgt nach eigener rechtlicher Prüfung den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts.

b) Entgegen der Auffassung der Verfügungskl. (nachfolgend: die Kl.) entfällt ihre Duldungspflicht nicht etwa deshalb, weil die Maßnahmen mit Blick auf die zu erwartende Mieterhöhung für sie und die weiteren Haushaltsangehörigen eine (finanzielle) Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Verfügungsbekl. (nachfolgend: die Bekl.) und anderer Mieter bzw. Bewohner in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, §§ 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB.

aa) Zwar ist die zu erwartende Mieterhöhung nicht deshalb nicht als Härte mit der Folge anzusehen, dass eine Interessenabwägung zu unterbleiben hat, weil die Mietsache mit dem Anbau eines Aufzuges lediglich in einen Zustand versetzt würde, der allgemein üblich ist, § 554 Abs. 3 Satz 4 BGB.

Als allgemein üblich wird von Rechtsprechung und Literatur ein Zustand angesehen, der die weit überwiegende Mehrheit aller im Geltungsbereich des Gesetzes gelegenen Mietwohnungen betrifft; nach der Rechtsprechung des BGH ist dies namentlich der Fall, wenn der angestrebte Zustand bei mindestens zwei Dritteln der Gebäude innerhalb der Region angetroffen wird. Dies kann für die Ausstattung von Wohngebäuden mit Aufzügen nicht unterstellt werden. Hinzu kommt, dass ausschlaggebend für die Installation des Aufzuges nicht die Herbeiführung eines allgemein üblichen Zustandes beabsichtigt ist, sondern der Komfort der künftigen Bewohner des in Ausbau befindlichen Dachgeschosses.

bb) Die Kl. hat in der Antragsschrift jedoch nicht den Anforderungen der §§ 138 Abs. 1, 294 ZPO gemäß glaubhaft gemacht, dass die unstreitige Erhöhung der zugrunde zu legenden Miete einschließlich Nebenkosten (vgl. insoweit Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2010, § 554 Rn. 217) von bisher 368,48 € um mindestens 111,55 € (ohne Betriebskosten) wegen des Aufzuges bzw. unter Berücksichtigung der weiteren Modernisierungsmaßnahmen um voraussichtlich insgesamt 358,80 € für sie und ihren - unstreitig - seit 1987 im Haushalt lebenden Lebensgefährten eine unzumutbare (finanzielle) Härte bedeuten würde.

Nach der neueren Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil v. 20.7.2005 - VIII ZR 253/04 = GE 2005, 1056; auch: Urteil v. 15.5.1991 - VIII ZR 38/90 - GE 1991, 1013; KG, Rechtsentscheid in Mietsachen 8 W RE-Miet 4340/80, jew. zit. nach juris, jew. m. w. N.) entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30 % erhöht. Zu prüfen ist insoweit nur, ob es sich um eine sog. Luxusmodernisierung handelt, d. h. besonders aufwendige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können (vgl. BGH, Urteil v. 20.7.2005, a.a.O., Rn. 12). Das ist hier zu verneinen, denn der Anbau eines Aufzuges ist vorrangig eine Maßnahme, die tatsächlich den Wohnwert verbessert. Nach der BGH-Rechtsprechung ist Maßstab dabei - anders als nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB - nicht der durchschnittliche Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes. Vielmehr kann die Maßnahme des Vermieters diesen auch anheben. Anderenfalls würde eine gesellschaftspolitisch gewollte laufende Verbesserung des Wohnungsbestandes behindert.

Entscheidend sind daher die tatsächlichen individuellen Einkommensverhältnisse, die in einem zweiten Schritt zu der voraussichtlichen Mieterhöhung ins Verhältnis zu setzen sind, nicht hingegen isoliert der Prozentsatz, um den die Miete sich erhöhen soll.

Die maßgeblichen Einkommensverhältnisse hat die Kl. jedoch nicht offen gelegt. Sie hat bereits darauf verzichtet, das seit 1987 bestehende Miet- und Wohnverhältnis vollständig und der Wahrheit gemäß darzustellen. Die Bekl. ist entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht etwa gemäß §§ 529, 531 ZPO mit ihrem diesbezüglichen Vortrag ausgeschlossen, denn der Sachverhalt ist unstreitig (vgl. zu den insoweit geltenden Maßstäben BGH, Großer Senat für Zivilsachen, Beschluss v. 23.6.2008 - GSZ 1/08 - Rn. 10 unter Bezugnahme auf die gefestigte Rechtsprechung des BGH).

Hinzu kommt, dass das Amtsgericht aufgrund des Verschweigens entscheidungserheblicher Tatsachen durch die Kl. und ihres Verstoßes gegen die prozessuale Wahrheitspflicht von einer unzutreffenden Tatsachengrundlage ausgegangen ist bzw. diese für unerheblich gehalten hat, § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Weiter hinzu kommt, dass das erstinstanzliche Vorbringen der Kl. die Entscheidung aus gleich gelagerten Gründen nicht rechtfertigte. Nach dem unvollständigen Vortrag der Kl. in der Antragsschrift musste das Amtsgericht davon ausgehen, dass die ursprüngliche Mitmieterin W. noch immer Vertragspartnerin ist. Ihr Einkommen hätte daher auf der Grundlage des Vortrags der Kl. in die Feststellungen einbezogen werden müssen.

Ein etwaiges Einkommen des Lebensgefährten K., der immerhin seit 1987 die 115 m2 große Wohnung mit der Kl. bewohnt, ist von der Kl. zur Begründung der allein geltend gemachten unzumutbaren finanziellen Härte offen zu legen und in die Überprüfung einzubeziehen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der Neufassung des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB im Rahmen der Mietrechtsreform die Interessen anderer Haushaltsangehöriger des Mieters in die Härtefallregelung einbezogen wurden. Ausdrücklich genannt werden vom Gesetzgeber in diesem Zusammenhang Partner, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Haushalt leben (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 14/4553, S. 49). Die letztgenannte Voraussetzung ist nach dem eigenen Vortrag der Kl. ohne Weiteres gegeben.

Wenn es auf der einen Seite - zugunsten des Mieters - ausreicht, dass die Maßnahme bei einer Mehrheit von Mietern und Angehörigen nur für eine dieser Personen nicht zumutbar ist, kann auf der anderen Seite - zu seinen Lasten - nicht das in den auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fließende Einkommen des Partners unberücksichtigt bleiben.

Der Anbau eines Fahrstuhls ist vom Mieter als Wertverbesserungsmaßnahme zu dulden, wenn die zu erwartende Mieterhöhung unter Berücksichtigung auch des Einkommens seines Lebensgefährten für ihn keine finanzielle Härte darstellt.

Die Mieterin beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den von der Vermieterin angekündigten Anbau eines Fahrstuhls am Wohnhaus mit der Begründung, die Maßnahme stelle für sie und ihren Lebensgefährten eine finanzielle Härte dar. Gegen das die einstweilige Verfügung erlassende Urteil des Amtsgerichts richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht der ZK 65 des LG Berlin war der Anbau des Fahrstuhls an das Haus von der Mieterin als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Die Prüfung, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mieter darstelle, entfalle nicht etwa deswegen, weil die Ausstattung mit Fahrstuhl in Berlin allgemein üblich sei. Entscheidend für die Beurteilung der finanziellen Härte seien in erster Linie die tatsächlichen individuellen Einkommensverhältnisse der Mieterin, nicht isoliert die angekündigte Mieterhöhung, die erst in einem zweiten Schritt zu den Einkommensverhältnissen ins Verhältnis zu setzen sei. Bei den finanziellen Verhältnissen sei auch das Einkommen des Lebensgefährten der Mieterin zu berücksichtigen, zu welchem jeder Vortrag der Mieterin fehle.

Der erstmalige Einbau eines Fahrstuhls – auch in einem Anbau – ist eine Modernisierung, die sich für alle Mieter, soweit sie nicht im Erdgeschoss (oder Hochparterre, AG Charlottenburg, MM 1987, 383) wohnen, wohnwertverbessernd auswirkt (AG Schöneberg, Urteil vom 9. März 1982, 12 C 730/81; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl. 2007, § 554 Rn. 96 m.w.N.). Der Einbau eines Fahrstuhls ist auch dann als Modernisierung einzustufen, wenn der Fahrstuhl nicht unmittelbar vor der Wohnungstür der Mieter, sondern eine halbe Treppe tiefer oder höher, also auf den Zwischenebenen, hält (LG Berlin, Urteil vom 19. April 2002, 63 S 239/01, GE 2002, 930; LG Berlin, Urteil vom 21. November 1996, 62 S 197/96, GE 1996, 1555 = NJWE-MietR 1997, 145; AG Schöneberg, GE 1990, 265).

Für die Prüfung der finanziellen Härte ist die nach Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete in Relation zu setzen zu dem Nettoeinkommen des Mieters – und zwar einschließlich des Nettoeinkommens der Haushaltsangehörigen (so schon LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, Mietrecht, § 554 Rn. 6 m.w.N.); nicht zu berücksichtigen ist das Einkommen von Untermietern (LG Berlin, Urteil vom 20. Mai 1980, 63 S 377/79, GE 1981, 441).

Auch gegen Maßnahmen außerhalb seiner Wohnung kann der Mieter grundsätzlich (vgl. dazu KG, RE vom 16. Juli 1992, 8 RE-Miet 3166/92, GE 1992, 920 [923]) mit einer einstweiligen Verfügung vorgehen (LG Berlin, Beschluss vom 7. September 2004, 63 T 71/04, GE 2004, 1233). Allerdings ist früher der Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich aus grundsätzlichen Erwägungen abgelehnt worden (AG Charlottenburg, Beschluss vom 19. August 1983, 6 C 699/83, GE 1983, 973; AG Charlottenburg, MM 1985, 169; AG Schöneberg, Urteil vom 4. Mai 1984, 12 C 157/84, GE 1984, 763).