Modernisierung

Modernisierung; Badeinbau; Sammelheizung; Härte; allgemein üblicher Zustand

1. Der Rechtsentscheid des BGH zum allgemein üblichen Zustand i. S. d. § 541b BGB (GE 1992, 375) ist für Berlin dahin zu verstehen, daß der Ausstattungsgrad im früheren Westteil maßgebend ist.

2. In den bis zum Jahre 1918 errichteten Wohnungen im Westteil Ber-lins ist zwar ein Badezimmer, nicht aber der Anschluß an eine Sammelheizung allgemein üblich.

1. Bad: Der Bekl. ist gemäß § 541 b Abs. 1 BGB verpflichtet, die Maßnahmen zum Einbau eines Bades zu dulden. Der Einbau eines Bades führt, wie auch der Bekl. nicht in Abrede stellt, zu einer Verbesserung der Wohnung.

Die Maßnahme stellt keine nicht zu rechtfertigende Härte für den Bekl. dar. Denn die dadurch zu erwartende Erhöhung des Mietzinses muß unberücksichtigt bleiben. Mit dem Bad wird die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist.

Nach dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 19. Februar 1992 (GE 1992, 375) werden gemietete Räume in den allgemein üblichen Zustand versetzt, wenn dieser Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen - mindestens zwei Drittel - in Gebäuden gleichen Alters in nerhalb der Region angetroffen wird. Mangels anderer Abgrenzungskriterien ist als die jeweils maßgebliche Region das Bundesland anzusehen, in dem sich die Mietwohnung befindet.

Bundesland in diesem Sinne ist im Land Berlin nur das Gebiet des früheren Landes Berlin (West). Dies ergibt sich aus der Auslegung des Rechtsentscheids. Der Rechtsentscheid enthält für die Frage seiner Anwendbarkeit im Land Berlin eine planwidrige Lücke. Denn der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung zwischen Wohnungen auf dem Gebiet des bisherigen Geltungsbereichs des Grundgesetzes und im Beitrittsgebiet belegenen Wohnungen unterschieden, indem er die Anwendung der oben dar-gestellten Grundsätze auf die erstgenannten Wohnungen beschränkt und in übrigen offengelassen hat. Das hätte eine nähere Erläuterung des Be griffes "Bundesland" für Berlin erforderlich gemacht, weil sich dieses Land aus Teilen der früheren Bundesrepublik Deutschland und der hinzugekommenen Gebiete zusammensetzt. Offenkundig hat der Bundesgerichtshof diesen Sonderfall übersehen. Aus seinen Überlegungen zur Aus-legung von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB folgt, daß in Berlin die Ermitt-lung des allgemein üblichen Zustandes auf den Bereich der ehemaligen Westsektoren beschränkt ist. Denn danach soll die Vorschrift einerseits die sachgerechte Verbesserung älterer Wohnungen unabhängig von den indi-viduellen Einkommensverhältnissen des Mieters ermöglichen, den Mieter andererseits aber auch vor Luxussanierungen schützen. Der erstgenannte Gesichtspunkt träte vollkommen in den Hintergrund, würde man das ge-samte Land Berlin zum Maßstab nehmen. Denn dann wäre wegen der durchgehend erheblich schlechteren Ausstattung von Altbauwohnungen im Ostteil der Stadt ein Anteil von 2/3 im gesamten Stadtgebiet auch bei wesentlichen Ausstattungsmerkmalen, die im Westteil Standard sind, nicht mehr gegeben. Dies hätte eine Schlechterstellung des Westteils Berlins gegenüber den Verhältnissen in den alten Bundesländern zur Fol-ge, für die eine Rechtfertigung nicht ersichtlich ist. Denn wie der Bundesge richtshof betont hat, sind bei der Ermittlung des "allgemein üblichen Zu-standes" auch strukturelle Unterschiedlichkeiten zu berücksichtigen. Seine Ansicht, dafür sei die Abgrenzung nach den einzelnen Bundesländern am sachgerechtesten, trifft auf Berlin gerade nicht zu. Vielmehr würden zwei derzeit noch strukturell völlig unterschiedlich entwickelte Gebiete zu-sammengefaßt. Sachgerecht erscheint für eine Übergangszeit allein, die Anwendung des Rechtsentscheids auf die in der Entwicklung den alten Bundesländern entsprechenden Teile Berlins zu beschränken. Dem stehen auch nicht die Überlegungen des Bekl. entgegen, daß die sozialen Fol-gen einer unterschiedlichen Behandlung der beiden Teile Berlins nicht hin-nehmbar seien. Denn der Gesetzgeber unterscheidet in einer Vielzahl von Fragen mit sozialem Bezug zwischen dem Westteil und dem Ostteil, ob-wohl es sich um ein Bundesland handelt. So ist z. B. die Besoldung der Lan-desbediensteten weiterhin unterschiedlich geregelt. Insbesondere aber im Bereich des Mietrechts wird der Westteil den alten Bundesländern gleichgestellt. Denn nur im Westteil ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zulässig, während sich nur im Ost-teil der Mieter gegenüber der Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses auf eine Sozialklausel berufen kann (vgl. Art. 231 § 2 EGBGB). Auch die Möglichkeiten des Vermieters zur allgemeinen Erhöhung des Mietzinses weichen stark voneinander ab.

Die Ausstattung einer bis zum Jahr 1918 errichteten Wohnung im Westteil Berlins mit einem Bad entspricht dem allgemein üblichen Zustand. Denn mindestens 2/3 der Wohnungen weisen diesen Standard auf. Das ergibt sich im Wege der Schätzung (§ 287 ZPO entsprechend) aus den zur Ver-fügung stehenden Unterlagen. Die Ermittlung der Wohnungsausstattung im Wege der Schätzung erscheint geboten, weil eine eigene Erhebung durch das Gericht mit einem nicht zu rechtfertigenden Aufwand verbunden wäre oder sogar undurchführbar ist.

Nach der vom Senator für Bau- und Wohnungswesen zur Verfügung ge-stellten Statistik weist mit Stand Dezember 1991 ein Anteil von 58,8 % der entsprechenden Wohnungen ein Bad und eine Sammelheizung auf, wäh-rend weitere 29,1 % der Wohnungen entweder mit einer Sammelheizung oder mit einem Bad ausgestattet sind. Gegen die Verwertung dieser Anga-ben zum Zwecke der Schätzung bestehen keine Bedenken. Auch wenn es sich nur um eine Hochrechnung handeln sollte, ist die Zuverlässigkeit der Zahlenangaben hinreichend gewährleistet. Denn die Hochrechnung ist ei-ne allgemein anerkannte Methode zur Ermittlung von Daten, wenn das Zählen jedes Einzelfalles zu aufwendig wäre. Unerheblich ist, daß die Me thode der Erhebung nicht näher bekannt ist. Denn es handelt sich um amt-lich von einer Senatsverwaltung mitgeteilte Zahlen, so daß eine seriöse Grundlage vermutet werden kann. Auch wenn die Annahme des Bekl. zu-treffen sollte, daß es sich um eine Erhebung der GEWOS GmbH im Rah-men der Erstellung des Altbaumietspiegels handelt, kann eine wissenschaftlich einwandfreie Erhebung unterstellt werden. Denn die Arbeiten der GEWOS GmbH sind, wie die Kammer im Zusammenhang mit der Beweiskraft des Mietspiegels für Altbauten 1990 ausgeführt hat (vgl. GE 92, 209), als zuverlässig anzusehen.

Es besteht kein vernünftiger Zweifel daran, daß von den weiteren 29,1 % der Wohnungen, deren Ausstattung nur alternativ erfaßt ist, mindestens 24,70 %, also etwa 1/4, über ein Bad verfügen. Das entspricht den rest-lichen 7,86 % an der Gesamtzahl der Wohnungen, die jenseits der 58,8 % Wohnungen mit Vollausstattung über ein Bad verfügen müssen, um den erforderlichen Ausstattungsgrad von 2/3 (= 66,66 %) zu erreichen. Nach dem Ergebnis der letzten Volkszählung waren am Stichtag 25. Mai 1987 von den seinerzeit vorhandenen 339.560 Altbauwohnungen (bis 1918 er-richtet) bereits 266.442 Wohnungen mit einem Bad ausgestattet (vgl. Ber-liner Statistik, Sonderheft 416, Seite 33). Daraus folgt, daß sich schon da-mals der Anteil der Wohnungen mit diesem Ausstattungsmerkmal auf 78,47 % belief.

2. Heizung: Soweit die Kl. die Duldung der Verlegung von Steigeleitungen sowie der damit verbundenen Stemm-, Putz- und Abrißarbeiten fordert, ist die Berufung unzulässig. In diesem Punkt ist sie durch das angefochtene Urteil nicht beschwert. Denn wie der Bekl. unwidersprochen vorgetragen hat, sind die Arbeiten bereits im Februar 1992 durchgeführt worden.

Hinsichtlich der übrigen Maßnahmen zum Einbau einer Zentralheizung ist der Bekl. nicht gemäß § 541 b BGB zur Duldung verpflichtet. Denn die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses würde für ihn eine nicht zu rechtferti-gende Härte bedeuten.

Die voraussichtliche Mietsteigerung ist als Härtegrund zu berücksichtigen. Denn es ist nicht allgemein üblich, daß in den hier maßgeblichen Wohnungen eine Zentralheizung vorhanden ist. Dafür müßte von den 29,1 % der Wohnungen, die nach der von dem Senator für Bau- und Wohnungswesen zur Verfügung gestellten Statistik entweder mit einem Bad oder mit einer Sammelheizung ausgestattet sind, wiederum mindestens 24,70 % über ei-ne Sammelheizung verfügen. Diesen Rückschluß lassen die vorhandenen weiteren Unterlagen und die übrigen Umstände nicht zu. Denn nach dem Ergebnis der Volkszählung waren am 25. Mai 1987 von den 339.560 Alt bauwohnungen 177.323 mit einer Sammelheizung versehen (vgl. Berliner Statistik, a. a. O.). Damit betrug der Ausstattungsgrad seinerzeit lediglich 52,22 %. Es bestehen keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte dafür, daß seither weitere (66,66 % ./. 52,22 %) 14,44 % der Wohnungen an eine Sammelheizung angeschlossen worden sind. Denn dies würde bedeuten, daß im Verlauf von fünf Jahren die hohe absolute Zahl von 49.032 Woh-nungen in dieser Weise modernisiert worden sein müßte. Darüber hinaus spricht der Vergleich der Zahlen von 1987 und 1991 dafür, daß die Moder-nisierungstätigkeit der Gebäudeeigentümer weiterhin in erster Linie den Einbau von Bädern betraf. Denn aus dem Umstand, daß im Jahre 1987 schon 78,47 % der Wohnungen mit einem Bad ausgestattet waren, jedoch nur 52,22 % mit einer Sammelheizung, ergibt sich, daß seit geraumer Zeit dem Komfort durch ein Bad Vorrang gegenüber den Vorteilen einer Sam melheizung eingeräumt wird. Dies stimmt überein mit dem seit Jahren in der Bevölkerung ständig steigenden Bedürfnis nach umfassender Körperpflege unter angenehmen Bedingungen, das auch bei bescheidenen An-sprüchen ein Badezimmer als zunehmend unverzichtbar erscheinen läßt. Eine Ofenheizung wird hingegen in weiten Teilen der Bevölkerung weiterhin als zwar lästig und unbequem, aber für einfache Wohnverhältnisse durchaus noch hinnehmbar angesehen. Es ist anzunehmen, daß die Ge bäudeeigentümer dieser Entwicklung Rechnung getragen und einer Er-höhung des Ausstattungsgrades mit einem Badezimmer weiterhin Vorrang vor dem Einbau einer Sammelheizung eingeräumt haben. Damit dürfte der Anteil der Wohnungen mit Sammelheizung, aber ohne Bad, der im Jahr 1987 noch 29,48 % betrug, abgenommen haben und die Steigerung des Anteils der mit Bad und Sammelheizung versehenen Wohnungen von 49,98 % um 9,82 % auf 58,80 % darauf zurückzuführen sein, daß die Wohnungen, die zwar schon mit einer Sammelheizung, nicht jedoch mit ei-nem Bad ausgestattet waren, zusätzlich ein Bad erhielten. Diese Vermutung wird durch die allgemeine Erfahrung bestärkt, daß Altbauwohnungen, die nur über eine mittlere Ausstattung verfügen, in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle ein Bad aufweisen, daher noch durch Einzelöfen beheizt werden. Daraus ergibt sich zugleich - folgt man der zuletzt von der Kl. in dem Schriftsatz vom 5. November 1992 aufgestellten Berechnungswei- se -, daß mindestens 80 % der in Rede stehenden Altbauwohnungen mit einem Bad ausgestattet sind. Denn wenn nach dem Ergebnis der Volkszählung im Jahr 1987 bereits 78,47 % der einschlägigen Wohnungen diese Ausstattung aufwiesen, können angesichts der andauernden Modernisierungstätigkeit keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, daß im Verlauf der vergangenen fünf Jahre der Ausstattungsgrad um mindestens 1,53 % gestiegen ist. Im übrigen gehen eventuell doch noch vorhandene Unsicherheiten über die

987 bereits 78,47 % der einschlägigen Wohnungen diese Ausstattung aufwiesen, können angesichts der andauernden Modernisierungstätigkeit keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, daß im Verlauf der vergangenen fünf Jahre der Ausstattungsgrad um mindestens 1,53 % gestiegen ist. Im übrigen gehen eventuell doch noch vorhandene Unsicherheiten über die Aussagekraft der vorhandenen Statistiken und deren Fortschreibung durch Schätzung zu Lasten der Kl. Denn sie beruft sich dar-auf, daß entgegen der grundsätzlichen Regelung in § 541 b Abs. 1 BGB ausnahmsweise, nämlich wegen der Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes, die Erhöhung des Mietzinses als Härtegrund nicht zu berücksichtigen sei. Für das Vorliegen der Voraussetzungen dieses Ausnahmetatbestandes trägt sie die Darlegungs- und Beweislast.

Die Grenze der Belastbarkeit eines Mieters mit Miete und Nebenkosten wird im allgemeinen bei etwa 25 bis 30 % des Nettoeinkommens angesetzt (vgl. Bub/Treier/Kraemer III 1112; Emmerich/Sonnenschein, § 541 b Rdnr. 9 a). Diese wäre mit den durch die Zentralheizung anfallenden Kosten deutlich überschritten (wird ausgeführt).

Wird eine Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen lediglich in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, so muß der Mieter eine solche Modernisierungsmaßnahme aufgrund von § 541 b BGB auch dann dulden, wenn ihm die Maßnahme an und für sich wegen der damit verbundenen Mieterhöhung nicht zumutbar wäre. Um die Frage, was denn nun allgemein üblich sei, hat es in Rechtsprechung und Literatur eine erhebliche Auseinandersetzung gegeben. Besonders einschränkend war die Vorschrift vom Kammergericht ausgelegt worden, das in einem Rechtsentscheid die Auffassung vertreten hatte, allgemein üblich sei nur der Zustand, der bei 90 % aller Wohnungen im Geltungsbereich des Gesetzes erreicht sei.

Diese äußerst restriktive Rechtsprechung des Kammergerichts wurde aber dann Anfang des Jahres 1992 durch einen Rechtsentscheid des BGH korrigiert (Rechtsentscheid vom 19. Februar 1992, GE 92, 375). Nach diesem Rechtsentscheid werden Wohnräume in den allgemein üblichen Zustand versetzt, wenn dieser Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen - mindestens zwei Dritteln - in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Fehlen andere Abgrenzungskriterien, ist als jeweils maßgebliche Region das Bundesland anzusehen, in dem sich die Mietwohnung befindet.

Wie sieht das nun für Berlin aus? Vor allem vor dem Hintergrund der Wiedervereinigung?

Dazu gibt es nun - soweit ersichtlich erstmals - Rechtsprechung: Das Landgericht Berlin hat durch Urteil vom 17. November 1992 entschieden, daß der Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes zum allgemein üblichen Zustand i. S. des § 541 b BGB für Berlin dahin zu verstehen ist, daß der Ausstattungsgrad im früheren Westteil maßgebend ist - aber natürlich nur, wenn es sich um eine Modernisierung im Westteil Berlins handelt.

Im konkreten Fall kam das Landgericht Berlin aufgrund der vorliegenden statistischen Daten zur Auffassung, daß die Ausstattung einer bis zum Jahre 1918 errichteten Wohnung im Westteil Berlins mit einem Bad dem allgemein üblichen Zustand entspricht; mindestens zwei Drittel der Wohnungen wiesen ein Bad auf. Damit muß also auch ein Mieter einer bis zum Jahre 1918 in West-Berlin errichteten Wohnung den Einbau eines Bades auch dann dulden, wenn ihm dies aus finanziellen Gründen nicht zumutbar wäre.

Achtung: Der finanzielle Einwand gegen Modernisierungsmaßnahmen ist zwar der gewichtigste, der dem Mieter zur Verfügung steht, aber keineswegs der einzige. Er kann die Duldung einer Maßnahme nämlich auch dann verweigern, wenn sie für ihn unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen und vorausgegangener Verwendungen eine Härte darstellten. Diese Einwände stehen dem Mieter auch dann noch zur Verfügung, wenn es um allgemein übliche Maßnahmen geht.