Modernisierung

Modernisierung; Energieeinsparung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Kostenumlage

1. Für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme zur Energieeinsparung im Rahmen des § 3 MHG kommt es auf die objekti-vierten Erkenntnismöglichkeiten des Vermieters bei Beginn der Maßnahme und nicht auf das später tatsächlich eingetretene Kosten /Nutzenverhältnis an.

2. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bleiben diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Beachtung der Wirt-schaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären (OLG Karlsruhe, GE 1984, 1079).

Der mit Schreiben vom 4. April 1989 geltend ge-machte Modernisierungszuschlag ist zum 1. August 1989 in Höhe von 70,14 DM wirksam geworden (§ 3 MHG). In Höhe des weitergehenden Be-trages von 67,02 DM ist das Mieterhöhungsverlangen hingegen unwirksam. Denn die Arbeiten an der Wärmeisolierung des Gebäudes bewirken zwar, wie auch der Bekl. nicht in Abrede stellt, eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie (§ 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Die danach grundsätzlich zulässige Umlage der für die Wohnung aufgewendeten Kosten in Höhe von jährlich 11 % kann die Kl. jedoch nicht in vollem Umfang verlangen. Denn sie hat mit ihrer Maßnahme gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Bei einer auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG muß auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und der Miet-zinserhöhung geprüft werden (OLG Karlsruhe - Rechtsentscheid vom 20.9.1984 - GE 1984, 1079). Denn die im öffentlichen Interesse geschaffe-ne Umlagefähigkeit von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie un-abhängig davon, ob die Maßnahme mit einer Wohnwertverbesserung ver-bunden oder für den Mieter rentabel ist, bedeutet nicht, daß der Mieter un-begrenzt jede einseitige Erhöhung des vertraglich vereinbarten Mietzinses hinzunehmen hat. Vielmehr muß die bauliche Maßnahme auch aus der Sicht des Mieters objektiv vertretbar sein. Maßstab für die Bewertung von Aufwand und Ertrag ist der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsver-mieters, der mit Rücksicht auf den betroffenen Mieter als seinen Vertragspartner ein vertretbares Kosteninteresse im Auge behält (OLG Karlsruhe, a. a. O.). Entgegen der Ansicht des Bekl. ist allerdings keine nachträgliche Betrach-tungsweise aufgrund des tatsächlich eingetretenen Kosten-/Nutzenver-hältnisses anzustellen, sondern auf die objektivierten Erkenntnismöglich-keiten des Vermieters bei Beginn der Modernisierungsmaßnahme abzuhe-ben. Denn die Entscheidung für eine Energiesparmaßnahme ist wegen der Ungewißheit der Preisentwicklung auf dem Energiemarkt, der Witte rungsverhältnisse und des individuellen Heizverhaltens der einzelnen Mie-ter mit einem hohen Prognoserisiko behaftet. Dieses Risiko kann nicht al-lein dem Vermieter auferlegt werden. Denn sein Anspruch auf einseitige Durchführung der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG entsteht bereits mit Abschluß der baulichen Maßnahme und damit zu einem Zeitpunkt, in dem die Entwicklung der genannten Parameter noch allgemein ungewiß ist. Obwohl deshalb die Beurteilung der Modernisierungsumlage in diesem Stadium zwangsläufig mit einer Prognose verbunden ist, kann der Vermieter den Wertverbesserungszuschlag geltend machen, sofern die zur Ver-fügung stehenden Erkenntnismittel die Maßnahme rechtfertigen. Ist das der Fall, so wird - nach Maßgabe der Fristen des § 3 Abs. 4 MHG - der ver-einbarte Mietzins kraft Gesetzes geändert. Damit ist das Mietverhältnis auf Dauer der neuen Oualität des Mietgegenstandes angepaßt. Es gibt weder eine gesetzliche Regelung noch einen allgemeinen Rechtsgrundsatz, wo-nach die zunächst aufgrund einer ordnungsgemäßen Prognose wirksam in ein Mietverhältnis eingeführte Mieterhöhung der nachträglichen Überprü-fung unterliegt und rückwirkend wieder aufgehoben werden kann, sollte sich die Vorhersage nicht bewahrheiten.

Die Überbürdung des Prognoserisikos allein auf den Vermieter erscheint auch deshalb unangemessen, weil dieser mit seiner Maßnahme zur Ein-sparung von Heizenergie weniger im eigenen Interesse als im Interesse der Allgemeinheit und des Mieters handelt. Denn die zur Schonung der Umwelt und der Ressourcen im öffentlichen Interesse liegende Verminde-rung des Energieverbrauchs kommt in erster Linie dem Mieter zugute, der regelmäßig im Mietvertrag die Kosten für die Beheizung der Mieträume übernommen hat. Für den Vermieter sind die Heizkosten hingegen nur ein durchlaufender Posten, dessen Höhe ihn wirtschaftlich nicht berührt. Sein Interesse an der Durchführung der Energiesparmaßnahme beschränkt sich auf die dadurch bewirkte Wertsteigerung des Grundstücks und die Durchsetzung einer dauerhaften Anhebung des Mietzinses. Diese Vorteile könnte er aber auch mit einer anderweitigen, nicht dem Risiko einer Prog-nose unterliegenden Modernisierungsmaßnahme erzielen. Nach den Erkenntnismöglichkeiten der Kl. bei Beginn der Modernisie-rungsmaßnahme war für den Bekl. eine jährliche Heizkostenersparnis von 420,82 DM in Ansatz zu bringen. Denn die Kl. durfte aufgrund des Gutach-tens der Firma Stinnes davon ausgehen, daß die Einsparung für den ge-samten Gebäudekomplex in einem statistisch durchschnittlichen Winter etwa 34.500 l Heizöl betragen würde. Mit der Einholung des Gutachtens hat die Kl. die Sorgfaltspflichten erfüllt, die an einen vernünftigen Vermieter zu stellen sind, der sich auch im Interesse des Mieters über die tatsächlich erzielbaren Mengeneinsparungen Klarheit verschaffen will. Unrichtigkeiten oder Ungenauigkeiten des Gutachtens, die bei der Kl. ernsthafte Zweifel an den Ausführungen der Sachverständigen hätte hervorrufen müssen, sind nicht ersichtlich. Die Kl. durfte für die finanziellen Folgen der Einsparungen jedoch nur den aktuellen Ölpreis von 0,40 DM/l zugrunde legen. Denn es bestand seinerzeit kein konkreter Anhaltspunkt dafür, daß sich dieser Preis in einem ab-sehbaren Zeitraum wesentlich ändern würde. Die Hochpreisphase von bis zu einer DM/l war bereits Mitte des Jahres 1986 endgültig zusammengebro-chen. Betrug der Durchschnittspreis bei einer Abnahmemenge von 15.000 l am 16. Januar 1986 noch 90,06 DM/l (GE 1986, 55), so sank er schon bis zum 23. April 1986 auf 52,10 DM/l (GE 1986, 406) und belief sich am 11. Juni 1986 auf nur noch 39,27 DM/l (GE 1986, 571). Ab diesem Zeitpunkt waren nennenswerte Preisschwankungen nicht mehr aufgetreten. Damit bestand für die Kl. objektiv kein Anlaß, bei ihren Planungen zum Jahreswech-sel 1987/88 auf das Preisniveau aus der seit 11/2 Jahren beendeten so-genannten zweiten Ölkrise zurückzugreifen. Denn als die Planung der Wärmedämmaßnahme mit der Beauftragung des Architekten am 29. Ja-nuar 1988 konkret geworden war, war bereits allgemein bekannt, daß die-se "Ölkrise" auf einer politisch bedingten künstlichen Verknappung des An-gebots beruhte und nicht etwa darauf hindeutete, daß die allgemeinen Rohölreserven erschöpft waren. Politische Erschütterungen oder ander-weitige Anzeichen für einen Wiederanstieg der Ölpreise lagen ebenfalls nicht vor. Der Kl. ist allerdings zuzugeben, daß der Ölpreis stets als poli-tisch labil anzusehen ist und auch seinerzeit immer wieder in Studien von einer mittelfristigen Verteuerung die Rede war. Dies alles waren aber im Ergebnis wirtschaftspolitische Spekulationen, auf deren Grundlage ein vernünftiger Vermieter seine Berechnungen nicht stützen durfte. Ein ver-nünftiger

lerdings zuzugeben, daß der Ölpreis stets als poli-tisch labil anzusehen ist und auch seinerzeit immer wieder in Studien von einer mittelfristigen Verteuerung die Rede war. Dies alles waren aber im Ergebnis wirtschaftspolitische Spekulationen, auf deren Grundlage ein vernünftiger Vermieter seine Berechnungen nicht stützen durfte. Ein ver-nünftiger und auf die Wahrung der finanziellen Interessen seines Mieters bedachter Vermieter mußte sich vielmehr sagen, daß die Niedrigpreispe-riode bereits seit geraumer Zeit anhielt und konkrete Anzeichen für eine Änderung des Preisniveaus nicht vorlagen. Damit kam für die Kosten-/Nut-zenanalyse von Wärmedämmaßnahmen allein der aktuelle Preis von etwa 0, 40 DM/l als Kalkulationsgrundlage in Betracht. Dementsprechend muß-te die voraussichtliche Ersparnis für den Bekl. mit jährlich (34.500 l x 0, 40 DM : 2.103,36 m2 beheizter Gesamtwohnfläche x 64,14 m2 beheizter Ein zelwohnfläche) 420,82 DM in Ansatz gebracht werden. Wenn auch für die Prognose des Ertrags auf die Erkenntnislage bei Beginn der Modernisierungsmaßnahmen abzustellen ist, so sind für die Höhe der gegenüberzustellenden Baukosten die tatsächlich angefallenen Beträge maßgebend. Denn für die Wirkung der Mieterhöhung nach § 3 MHG kommt es auf deren tatsächlichen Umfang an. Im übrigen kann sich der Vermieter gegen Prognosefehler im Bereich des Kostenaufwandes absichern, sei es durch Einholung zuverlässiger Kostenvoranschläge, sei es durch die Ver-einbarung von Festpreisen. Daher beläuft sich die auch kalkulatorisch zu berücksichtigende Jahresbelastung für den Bekl. auf jährlich (12 Monate x 137,16 DM Mieterhöhung) 1.645,92 DM. Im Ergebnis stehen damit einer Ersparnis von 420,82 DM Aufwendungen von 1.645,92 DM gegenüber. Es bedarf keiner näheren Erläuterung, daß ein Verhältnis zwischen Kosten und Spareffekt von 4 : 1 nicht mehr als ver-nünftig angesehen werden kann und für den Mieter unzumutbar ist. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt jedoch der Mieterhöhungsanspruch nicht vollständig. Vielmehr bleiben diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Beachtung der Wirtschaftlichkeitsgrund-sätze entstanden wären (OLG Karlsruhe, a.a.O.). Welche Obergrenze da-bei zu ziehen ist, hängt von dem jeweiligen Einzelfall ab (vgl. OLG Karls-ruhe, a.a.O.). Allgemein wird - wie auch die Parteien in ihrer Argumentation hervorheben - in Fällen ohne Besonderheiten ein die ersparten Heizener-giekosten um das Doppelte übersteigender Mieterhöhungsbetrag als ge-rade noch akzeptabel angesehen (vgl. LG Hamburg, ZMR 1991, 302 m. w. N.). Dem schließt sich die Kammer an. Dies bedeutet, daß dem Bekl. eine jährliche Mieterhöhung von (420,82 DM x 2) 841,64 DM zugemutet werden kann, was einem monatlichen Wertverbesserungszuschlag von (841,64 DM : 12 Monate) 70,14 DM entspricht. Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wegen dieses Betrages stehen formelle Bedenken nicht entgegen. Die Anforderungen des § 3 Abs. 2 bis 4 MHG sind erfüllt. Auch aus dem Rechtsentscheid des Kam-mergerichts vom 1. September 1988 (GE 1988, 993), wonach eine Miet-erhöhung gem. § 3 MHG voraussetzt, daß der Mieter nach § 541 b BGB zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war, folgt kein anderes Ergebnis. Zwar ergeben sich Zweifel an der Duldungsverpflichtung des Bekl., weil auch im Rahmen des § 541 b Abs. 1 BGB keine Maßnahmen hinge-nommen werden müssen, die wegen des unzureichenden Preis-/Leistungs verhältnisses als nicht mehr sinnvoll angesehen werden können (vgl. KG -

b BGB zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war, folgt kein anderes Ergebnis. Zwar ergeben sich Zweifel an der Duldungsverpflichtung des Bekl., weil auch im Rahmen des § 541 b Abs. 1 BGB keine Maßnahmen hinge-nommen werden müssen, die wegen des unzureichenden Preis-/Leistungs verhältnisses als nicht mehr sinnvoll angesehen werden können (vgl. KG - Rechtsentscheid vom 22.6.1981 - NJW 1981, 2307). Selbst wenn man lediglich die angekündigte Mieterhöhung von 1, 50 DM/m2 - 95, 58 DM zum Maßstab nimmt, liegt ein derartiges Mißverhältnis hier nahe. Es kann je-doch nicht festgestellt werden, daß der Rechtsentscheid des Kammerge-richts vom 1. September 1988 auch den Rechtsentscheid des OLG Karls-ruhe vom 20. September 1984 überlagern soll. Das OLG Karlsruhe hat für den Fall eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ausdrücklich die Herabsetzung des Mietzinses im Rahmen des § 3 MHG ausgesprochen. Diese Entscheidung wäre praktisch gegenstandslos, wäre wegen des Verstoßes gegen § 541 b Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung ohnehin von vornherein ausgeschlossen. Eine derart weitreichende Wirkung kann dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988, der den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 20. September 1984 unerörtert läßt, nicht beigemessen werden. Vielmehr ist anzunehmen, daß es bei der vom OLG Karlsruhe aufgezeigten Korrektur im Rahmen des § 3 MHG ver-bleiben soll. Diese Lösung erscheint auch sachgerecht. Wird der Erhöhungs-betrag so herabgesetzt, daß er dem Mieter finanziell zumutbar ist, besteht keine Veranlassung, dem Vermieter den Modernisierungszuschlag vollstän-dig zu versagen.