Modernisierung

Modernisierung; Duldungsanspruch; Modernisierungsankündigung; Härteklausel; Vertragstreue; Fälligkeit des Duldungsanspruchs

1. Zur Frage, inwieweit Modernisierungsmaßnahmen mit dem Gebot der Vertragstreue in unvereinbarem Widerspruch stehen (Abgrenzung zur RE KG vom 22.6.1981).

2. Duldungsanspruch nach § 541 b BGB auch noch längere Zeit nach Ankündigung.

Soweit in der Literatur (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 307) die Auffassung vertreten wird, durch die Eingriffsnorm des § 541 b BGB dürfe nicht der Grundsatz umgekehrt werden, daß der Ver-mieter den Leistungsgegenstand nicht gegen den Willen des Mieters ein seitig verändern darf, und das Gestaltungsrecht des Vermieters dürfe mit dem Gebot der Vertragstreue nicht in unvereinbaren Widerspruch treten, sind dies allgemeine Ausführungen, die für die Frage, ob und inwieweit der Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Einzelfall zu dulden hat, nicht wei-terführen. Insoweit enthält § 541 b BGB eine spezielle Regelung, durch die festgelegt ist, inwieweit eine Veränderung zu dulden ist. Soweit sich Ster-nel (a. a. O.) auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 (RES § 541 a BGB Nr. 1 = Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1981, 198 = Mietermagazin 1981, 32) bezieht, kann dieser Rechtsentscheid für die Auslegung des § 541 b BGB nicht mehr uneingeschränkt herangezogen werden. Das Kammergericht hat in diesem zu § 541 a BGB alter Fas-sung ergangenen Rechtsentscheid ausgeführt, für die Frage, ob dem Mie-ter der erhöhte Mietzins zugemutet werden kann, komme es bei der hier-nach anzustellenden umfassenden Würdigung aller Umstände auch im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben entscheidend darauf an, ob durch die vom Vermieter gewollten Verbesserungsmaßnahmen das bisherige Mietverhältnis in seinem Kern derart umgestaltet wird, daß die Identität mit dem bisherigen Vertragsverhältnis verlorengeht (bekannt un-ter dem Schlagwort "Hinausmodernisieren"). Es hat weiter ausgeführt, daß das Gestaltungsrecht des Vermieters mit dem Gebot der Vertragstreue, an das er gebunden sei, nicht in einen unvereinbaren Widerspruch treten dür-fe. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Aus-stattung gemietet habe, brauche es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, daß die Wohnung einen wesentlich anderen Zuschnitt erhalte, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führe. Unter diesem Gesichtspunkt sei es nicht entscheidend, ob der Mieter aufgrund seiner finanziellen Lage imstande wäre, ohne größere persönliche Einschränkungen die höhere Miete zu zahlen.

Der Rechtsentscheid des Kammergerichts ist damit zu der Frage ergangen, ob im Rahmen des § 541 a Abs. 2 BGB alter Fassung die nach Durch-führung der Maßnahmen in Betracht kommende Mieterhöhung überhaupt zu berücksichtigen ist, und weiter, ob auch zu berücksichtigen ist, ob die Verbesserung objektiv in einem angemessenen Verhältnis zu der zu er-wartenden Mieterhöhung steht. Diese Fragen sind aber nunmehr in § 541 b BGB, der seit dem 1. Januar 1983 gilt, ausdrücklich geregelt wor-den, wie sich aus der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel ergibt. Danach ist die zu erwartende Mietzinserhöhung insoweit zu berücksichtigen, als sie für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich, daß bei der Frage der Mietzinserhöhung die Höhe des Einkommens des Mieters zu berücksichtigen ist (Bundestags-Drucksache 9/2079 vom 5.11.1982, Sachgebiet 402, Seite 12). Dies entspricht dem Zweck des § 541 b BGB, die zur Erhaltung des Wohnungsbestandes erforderlichen Baumaßnahmen nicht ungebührlich zu erschweren und eine sachgerechte Verbesserung älterer Wohnungen nicht zu hemmen, vielmehr marktwirtschaftliche Gesichtspunkte verstärkt zu berücksichtigen, andererseits aber die Mieter vor besonders aufwendigen Modernisierungsmaßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen könnten, also sogenannten Luxusmodernisierungen, zu schützen (Bundestags-Drucksache a. a. O., Seite 2 und Seite 10).

Nach der Regelung des § 541 b BGB kommt es daher auf eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalles an; von der individuellen Be-lastbarkeitsgrenze des Mieters unabhängige, objektive Schranken einer Mietzinserhöhung sieht das Gesetz nicht vor (vgl. auch Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rdnr. 1112; Landgericht Frankfurt, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1986, 312, 313). Soweit die vom Bekl. zitierte Rechtsprechung der Auffassung des Kammergerichts a. a. O. und der noch von Sternel a. a. O. vertretenen Auf-fassung gefolgt ist, handelt es sich demgegenüber weitgehend um Entscheidungen, die noch zu § 541 a BGB a. F. ergangen sind.

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Die Fälligkeit des Duldungsanspruches ist auch nicht nachträglich dadurch wieder entfallen, daß seit der Ankündigung einige Zeit verstrichen ist, und die Kl. die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zu den in dem Ankündigungsschreiben genannten Zeiten sowie möglicherweise den dort genannten Kosten durchführen können. Insoweit mag eine Pflicht der Kl. bestehen, nachträgliche Änderungen den Mietern rechtzeitig mitzuteilen. Die Fälligkeit des Duldungsanspruches entfällt aber nicht nachträglich dadurch wieder, daß infolge eines Duldungsprozesses die Modernisierungsmaßnahmen nicht in der ursprünglich beabsichtigten Zeit durchgeführt werden können.