Modernisierung

Modernisierung; Modernisierungszuschlag; neue Bundesländer; Vereinbarung eines Modernisierungszuschlags; Mietpreisüberhöhung

1. Bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Ländern berechtigt eine Modernisierung nicht nur zur Erhöhung des Mietzinses bei laufendem Mietverhältnis, sondern auch zur Vereinbarung eines sogleich erhöhten Mietzinses.

2. Der Modernisierungszuschlag wird in den neuen Ländern nicht durch § 5 WiStG begrenzt.

I. Der Kl. kann nicht geltend machen, daß der von der Bekl. geforderte Mietzins für die von ihm im Hause Estraße in Berlin-Mitte innegehaltene Wohnung in einer Größe von 39 m2 allein deswegen überhöht sei, weil die Bekl. von ihm neben der Grundmiete von 76,35 DM, einer Betriebskostenvorauszahlung von 69,20 DM noch einen Modernisierungszuschlag verlangt, den sie in dem Mietvertrag vom 17. Februar 1992 ursprünglich mit ca. 500 DM beziffert hatte, ihn dann aber nach Vorliegen aller Handwerkerrechnungen mit Schreiben vom 12. Mai 1992 auf 483,94 DM und mit Schreiben vom 21. Juni 1993 auf 451,83 DM beziffert hatte.

1. Die Parteien haben sich in dem Mietvertrag vom 17. Februar 1992 wirksam auf einen Modernisierungszuschlag für den Einbau eines Duschbades, eines Innen WC und einer Gasheizung mit Warmwasser geeinigt, der ursprünglich mit 500 DM angegeben worden war. Weiterhin heißt es in der getroffenen Vereinbarung, daß die neue Miete ab dem 1. des auf die Fertigstellung folgenden Monats zahlbar sein sollte. Die exakte Miethöhe sollte nach Vorliegen der gesamten Modernisierungskosten errechnet und Differenzbeträge sollten ausgeglichen werden.

2. Aus dieser Vereinbarung kann nicht hergeleitet werden, daß die Bekl. gehalten gewesen wäre, zur Durchsetzung des Modernisierungszuschlages eine Mietzinserhöhungserklärung unter den Voraussetzungen der §§ 3, 11 Abs. 2 Satz 2 MHG abzugeben. Zwar kann allein aufgrund des Wortlautes des Vertrages der Eindruck entstehen, daß die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen waren, so daß die Bekl. gehalten gewesen wäre, nach Beginn des Mietverhältnisses eine Erhöhungserklärung abzugeben. Es ist jedoch unstreitig, daß bei Beginn des Mietverhältnisses sämtliche in der Wohnung vorgesehenen Modernisierungsarbeiten bereits abgeschlossen waren und der Kl. den Mietzins von Anfang an unter Berücksichtigung des Modernisierungszuschlages gezahlt hat. Die Erklärung, die die Bekl. später abgegeben hatte, dient nur der teilweisen Rechtfertigung des ursprünglich vereinbarten Modernisierungszuschlages.

3. Der in dem vereinbarten Mietzins enthaltene Modernisierungszuschlag ist nicht etwa deswegen unzulässig, weil die Bekl. nur berechtigt gewesen wäre, wegen einer während eines laufenden Mietverhältnisses mit Zustimmung des betreffenden Mieters vorgenommenen Modernisierung die Miete gemäß § 3 MHG zu erhöhen. Die Bekl. war grundsätzlich berechtigt, bei der Mietzinsvereinbarung einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten wegen solcher Maßnahmen zu berücksichtigen, die sie während des Leerstandes der Wohnung vor Abschluß des Mietvertrages vorgenommen hatte. Für die vor dem 3. Oktober 1990 fertiggestellten Wohnungen im ehemaligen Ostteil Berlins sowie in den neuen Bundesländern gelten aufgrund der Regelungen in Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB in Verbindung mit § 11 Abs. 2 MHG grundsätzlich die Preisbindungen der ehemaligen DDR fort, soweit nicht Preiserhöhungen zugelassen werden, § 11 Abs. 2 und Abs. 3 MHG. Eine dieser Möglichkeiten ist die Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer durchgeführten Modernisierung, da § 11 Abs. 2 MHG auf § 3 MHG für den Wohnungsbestand des ehemaligen Ostteils Berlins und der DDR verweist. Eine Modernisierung im Sinne von § 3 MHG berechtigt nicht nur zur Erhöhung des Mietzinses bei laufendem Mietverhältnis, sondern auch zur Vereinbarung eines sogleich erhöhten Mietzinses. Diese Annahme wird durch § 5 der 2. Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I S. 1416) bestätigt, wonach bei Abschluß von Mietverträgen der nach dieser Verordnung, der Betriebskosten-Umlageverordnung und § 11 Abs. 2 in Verbindung mit § 3 MHG höchstzulässige Mietzins nicht überschritten werden darf. Daraus folgt, daß eine Mietzinsvereinbarung eine bei Vertragsschluß bereits abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme berücksichtigen darf (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. A 121). Es ist die Absicht des Gesetzgebers gewesen, in den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins Modernisierungen zuzulassen. Mit diesem Zweck wäre nicht vereinbar, wenn der Vermieter nach Durchführung der Modernisierung und eines Mieterwechsels nur die preisgebundene Miete in der ursprünglichen Höhe verlangen dürfte. Dies muß auch in den Fällen gelten, in denen die Wohnung vorher leergestanden hat und im Leerstand modernisiert worden ist. Jede andere Interpretation des Gesetzes wäre sinnwidrig.

4. Es kann auch nicht der Auffassung des Kl. gefolgt werden, der in dem vereinbarten Mietzins enthaltene Modernisierungszuschlag sei wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. 1 WiStG, § 134 BGB ganz oder teilweise unwirksam. Für die Anwendung des § 5 WiStG ist kein Raum, wenn die Miete durch Preisvorschriften reguliert wird. Nach der genannten Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er sich vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordern oder versprechen läßt. Unangemessen sind solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich übersteigen (§ 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 WiStG in der bis zum Inkrafttreten des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. Juli 1993 geltenden Fassung, BGBl. I S. 1257, 1258). Die Wesentlichkeitsgrenze liegt nach herrschender Auffassung bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 57 m. w. N.). Durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG festgeschrieben worden. Die Anwendung des § 5 WiStG setzt voraus, daß es überhaupt einen nicht reglementierten Wohnungsmarkt gibt, aus dem sich durch das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage ein Mietzins für vergleichbaren Wohnraum herauskristallisiert. Bei Wohnraum, für den gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 MHG die bisherigen Preisvorschriften der DDR fortgelten, kann sich keine Marktmiete bilden.

Es läßt sich auch nicht etwa die Auffassung vertreten, daß wenigstens das Marktsegment von mehr oder weniger umfassend modernisierten Wohnungen dem Anwendungsbereich des § 5 WiStG unterfällt. Denn auch hier wiederum greift die Vorschrift des § 3 MHG ein, die eine Umlegung von 11 % der Modernisierungskosten auf den Jahresmietzins gestattet.

Vergleichbar wären in diesem Bereich nur solche Wohnungen, die denselben Modernisierungsstandard aufweisen. Preisunterschiede dürften sich bei diesen Wohnungen nur im Rahmen der Spannbreite von Baupreisen für vergleichbare Bauleistungen ergeben.

Die hier bestehende Situation ist mit der Rechtslage zu vergleichen, die zur Zeit der Preisbindung in Berlin (West) für Altbauwohnungen bestanden hat, wonach Wertverbesserungsmaßnahmen gemäß § 11 Abs. 6 der Altbaumietenverordnung für Berlin ohne Begrenzung nach § 5 WiStG für zulässig erachtet worden sind. Die nach Maßgabe dieser Vorschrift zulässigerweise gebildete Miete genießt auch nach Aufhebung der Mietpreisbindung in Berlin (West) Bestandsschutz (LG Berlin, MM 1990, 68).

Mit der vorstehend dargestellten Rechtsauffassung setzt sich die Kammer nicht etwa in Widerspruch zu der Entscheidung des Kammergerichts vom 28. Dezember 1991 - WuM 1992, 140 -. In dieser Entscheidung hat das Kammergericht die Auffassung vertreten, daß eine Mietpreisüberhöhung auch aus einer Mieterhöhung nach § 3 MHG resultieren könne, wobei es dem Vermieter nicht erlaubt sei, sich im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG (a. F.) auf die Modernisierungskosten zu berufen. Diese Entscheidung findet auf die vorliegende Situation keine Anwendung, weil sie für einen Wohnungsmarkt gilt, bei dem es keine Preisreglementierungen gibt.

5. Der in der Mietzinsvereinbarung enthaltene Zuschlag für die Modernisierungskosten ist nur insoweit berechtigt, als er auf Kosten basiert, die die Kl. in Höhe von 11 % gemäß § 3 MHG umlegen darf. Nur solche Kosten dürfen berücksichtigt werden, die auf Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 3 MHG zurückzuführen sind. Dies sind namentlich bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig die Einsparung von Heizenergie bewirken. Keine Berücksichtigung finden können reine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Instandsetzungsmaßnahmen können nur nach Maßgabe von § 3 Abs. 1 Satz 1 der 2. Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I S. 1416) Berücksichtigung finden. Eine dahingehende schriftliche Vereinbarung ist nicht ersichtlich.

6. Umlagefähig sind im vorliegenden Fall aber auch nicht sämtliche Modernisierungskosten, sondern nur solche, die mit dem Einbau eines Duschbades, eines Innen-WC und einer Gasheizung mit Warmwasser im Zusammenhang stehen. Dies ergibt sich aus der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung, wonach nach Abschluß der Modernisierung (Einbau eines Duschbades, eines Innen-WC und einer Gasheizung mit Warmwasser) sich die Miete um ungefähr 500 DM erhöhen solle. Diese Klausel in dem Mietvertrag hat nicht nur rein beschreibenden Charakter. Vielmehr legt sie gleichzeitig fest, welche Modernisierungsmaßnahmen bei der Gestaltung des Mietzinses berücksichtigt werden dürfen. Keine Modernisierungsmaßnahme stellt in diesem Zusammenhang die Tatsache dar, daß die Wohnung renoviert werden soll. Eine Renovierung ist grundsätzlich keine Wohnwertverbesserung, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme. (...)

Nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe darf nach einer Modernisierung die Miete nach § 3 MHG nur höchstens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, in Ausnahmefällen 50 % (§ 5 WiStG).

In seinem Urteil vom 22. August 1994 stellt das LG Berlin fest, daß das für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Ländern nicht gilt. Wenn überhaupt § 5 WiStG anwendbar wäre, müßte ein Teilmarkt von modernisierten Wohnungen angenommen werden, so daß nur diese Wohnungen mit sich selbst verglichen werden dürften. Das führt dazu, daß angemessene Modernisierungskosten voll zu berücksichtigen sind bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG.

Gleichzeitig bestätigt das LG die herrschende Auffassung, wonach die Preisbindung dem Vermieter nicht verbietet, schon vor Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen bei der Vereinbarung des Mietzinses zu berücksichtigen. Der Vermieter sollte in diesen Fällen darauf achten, daß die Modernisierungsmaßnahmen vollständig im Mietvertrag aufgeführt sind, denn nach Auffassung des LG scheidet ein Modernisierungszuschlag für nicht erwähnte Maßnahmen aus.