Modernisierung

Modernisierung; Energieeinsparung; Wärmebedarfsberechnung

Die Zulässigkeit der Mieterhöhung für energiesparende Maßnahmen setzt nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB voraus, daß die Modernisierung die nach der Wärmebedarfsberechnung mögliche Energieeinsparung auch tatsächlich bewirkt.

Der Beigeladene hat an seinem Miethaus die Fassade mit Wärmedämmung versehen; nach der DIN 4701 a.F. betrug die Heizenergieeensparung 8,5 %, nach der DIN 4701 n.F. noch eine solche von 6,7 %. Der Kl. wendet sich gegen den von dem Bekl. festgesetzten Wertverbesserungszuschlag. Das VG hatte die Klage abgewiesen, das OVG hielt die Berufung des Kl. für begründet und verpflichtete den Be kl., den Wertverbesserungszuschlag auf Null DM festzusetzen.

Die im Prinzip verbesserte Wärmedämmung wird durch die im Verwaltungsstreitverfahren vom Bekl. nach DIN 4701 für die Wohnung der Kl. ermittelte Wärmebedarfsberechnung belegt. Danach hat sich der Wärmebedarf auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Baumaßnahme gültigen DIN 4701 alter Fas sung verglichen mit dem Zustand vor der Isolierung bei einem Gasminderverbrauch von jährlich 296,45 cbm um 8,5 % verringert, woraus sich bezogen auf die Heizperiode 1981/82 eine tatsächliche Energieeinsparung von 108,81 DM ergibt. Nach der vom Bekl. im Berufungsverfahren vorgelegten Berechnung auf der Grundlage der zwischenzeitlich geänderten DIN 4701 neuer Fassung hat sich der Wärmebedarf bei einem Minderverbrauch von jährlich 199,50 cbm um 6,7 % verringert, woraus sich eine Energiekostenersparnis von 95,76 DM ergibt.

Nach der vom Senat bereits im Urteil vom 27. März 1984 - OVG 4 B 47.83 - vertretenen Auffassung ist eine auf der Grundlage der DIN 4701 ermittelte Heizenergieeinsparung von etwa 10 % oder knapp da runter als nachhaltig im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB anzusehen und kommt es dabei nicht maßgeb lich darauf an, ob die ersparten Energiekosten die umlagefähigen Modernisierungskosten vollständig oder auch nur annähernd aufwiegen. Der Mieterhöhungsgrund der nachhaltigen Energieeinsparung ge mäß § 11 Abs. 1 AMVOB hat nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zu lassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken. Nicht Ge brauchsvorteile oder wirtschaftliche Vorteile für den Mieter sind entscheidend, sondern es kommt im In teresse der Senkung des allgemeinen Energieverbrauchs auf eine mengenmäßige Einsparung von Hei zenergie an. Unter dem Gesichtspunkt der generellen Einschränkung des Energieverbrauchs wäre da her - wie das Verwaltungsgericht im Grundsatz zutreffend festgestellt hat - eine für den vorliegenden Fall nach DIN 4701 errechnete Einsparung von Heizenergie von knapp 12 % (ebenso bei knapp 8 % auf der Basis der DIN 4701 neuer Fassung) noch als so erheblich anzusehen, daß auch ihre anteilige Finan zierung durch einen - wie hier - etwa fünffach höheren Mieterhöhungsbetrag noch nicht als unvertretbar und völlig unbillig gelten könnte.

Dennoch hat die Berufung der Kl. Erfolg. Die Zulässigkeit der Mieterhöhung für energiesparende Maß nahmen setzt nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB entscheidend voraus, daß die Moder nisierung die nach der Wärmebedarfsberechnung mögliche Energieeinsparung auch tatsächlich bewirkt. Dies ist nicht der Fall, wenn der tatsächliche Wärmebedarf der Wohnung bedingt durch Mängel des Dämmschutzes, die bei der Bearfsberechnung nicht berücksichtigt werden, über dem ermittelten Wärmebedarf liegt. Hierzu haben die Kl. geltend gemacht, eine Energieersparnis sei schon deshalb nicht möglich, weil die Laibungen der Fenster und die Hohlkohle des Balkons nicht ebenfalls wärmeiso liert seien, was dazu führe, daß die in der Außenwand aufgestaute Wärme seitlich entweichen könne. Dieser Behauptung und auch dem weiteren Einwand der Kl., die der Wärmebedarfsberechnung zu grundeliegende DIN 4701 vernachlässige generell die durch bestimmte Wärmebrücken gegebenen Feh lerquellen und entspreche ausweislich der Ergebnisse einer Untersuchung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik vom 1. September 1983 nicht mehr dem neuesten Stand wissenschaftlicher Erkenntnis, brauchte der Senat jedoch nicht weiter nachzugehen. Denn selbst wenn die Wärmedämmung am Wohn haus der Beigeladenen in der Weise fachgerecht ausgeführt worden ist, daß die Wärmebedarfsbe rechnung auch zu einem tatsächlich richtigen Ergebnis führen kann, ist eine nachhaltige Energieein sparung für die Wohnung der Kl. deshalb nicht gewährleistet, weil es gegenwärtig weder dem Vermieter noch dem Mieter selbst möglich ist, die Heizung durch eine veränderte Einstellung so zu drosseln, daß der verringerte Wärmebedarf auch tatsächlich zum Tragen kommt. Ausschlaggebend hierfür ist der Um stand, daß die Wohnung der Kl. nur eine einseitige Dämmung der Außenwände erhalten hat. Während zwei Wohnräume mit gedämmten Außenmauern an der nach Westen gelegenen Straßenseite liegen, sind die restlichen Räume der Wohnung, ein weiteres Zimmer sowie die Küche an der nach Osten ge richteten ungedämmten Hofseite gelegen. Hieraus ergibt sich für die einzelnen Räume ein unterschied licher Wärmebedarf, dem die vorhandene Gasetagenheizung nicht gerecht wird. Da die Heiztätigkeit der Gastherme ausschließlich über einen einzigen, im vorderen rechten Zimmer gelegenen Raumthermosta ten gesteuert wird, ist davon auszugehen, daß vor der Isolierungsmaßnahme der funktions- und witte rungsbedingt unterschiedliche Wärmebedarf der einzelnen Räume allein durch die Größe der Heizkörper mit jeweils unterschiedlichen Abstrahlungsflächen gewährleistet wurde. Durch die nachträgliche einsei tige Wärmedämmung hat sich der Wärmehaushalt der Räume jedoch ungleichmäßig verändert. Zwar be wirkt der in einem Zimmer mit gedämmter Wand angebrachte Raumthermostat, daß dort und möglicher weise auch in dem daneben liegenden Wohnraum die gewünschte Raumtemperatur mit dem entspre chenden Wärmebedarf erreicht wird. Gleichzeitig wird jedoch in den zur Hofseite gelegenen ungedämm ten Räumen der erforderliche Wärmebedarf nicht mehr erzielt, weil die durch den Thermostaten im vor deren Zimmer gesteuerte Gastherme "zu früh" ausgeschaltet wird. Will folglich der Mieter die hinteren Räume entsprechend dem tatsächlichen Wärmebedarf stärker erwärmen, muß der Thermostat auf eine höhere Temperatur eingestellt werden, was dazu führt, daß in den gedämmten Räumen eine Überwärme entsteht. Damit steigt der tatsächliche Energieverbrauch für die gesamte Wohnung über den eigent

h" ausgeschaltet wird. Will folglich der Mieter die hinteren Räume entsprechend dem tatsächlichen Wärmebedarf stärker erwärmen, muß der Thermostat auf eine höhere Temperatur eingestellt werden, was dazu führt, daß in den gedämmten Räumen eine Überwärme entsteht. Damit steigt der tatsächliche Energieverbrauch für die gesamte Wohnung über den eigent lichen Wärmebedarf an. Bei der Wohnung der Kl. könnte folglich eine nachhaltige Einsparung von Hei zenergie nach Maßgabe der aufgestellten Wärmebedarfsberechnung nur durch eine nachträgliche Um rüstung der Heizung erreicht werden, wobei es eine Frage der Heizungstechnik ist, ob dies durch Anbr ingung von Thermostatventilen an den einzelnen Heizkörpern oder etwa die Installation neuer Heizkör per mit veränderten Abstrahlflächen zu bewerkstelligen wäre. Entgegen der Annahme der Beigeladenen und des Bekl. ist dagegen nicht davon auszugehen, daß die vorgenannten Auswirkungen der einseiti gen Hausdämmung durch die in jeder Wohnung gegebenen Wärmedurchflußmöglichkeiten hinreichend ausgeglichen werden. Daß ein solcher Wärmeausgleich aus physikalischen Gründen nicht stattfindet, ist dem Senat durch einen sachkundigen Vertreter des Senators für Bau- und Wohnungswesen im Termin zur mündlichen Verhandlung überzeugend erläutert worden. Ebensowenig kommt es bei Zu grundelegung durchschnittlicher Lebensgewohnheiten in Betracht, den Mieter etwa darauf zu verwei sen, daß der Wärmeausgleich zwischen den Räumen durch Offenstehenlassen von Türen verbessert werden könnte.

Da die Wärmedämmung nach der Bedarfsberechnung des Bekl. lediglich zu einer Energieeinsparung von nicht mehr als 8,5 % bzw. 6,7 % führen kann, die tatsächliche Ersparnis jedoch wegen der gegen wärtigen Beschaffenheit der Heizung wesentlich vermindert, wenn nicht sogar vollständig aufgehoben wird, liegt im Ergebnis eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB er kennbar nicht vor, ohne daß insoweit die Notwendigkeit zu einer weiteren sachverständigen Wärmebe darfsberechnung unter Einbeziehung der gegenwärtigen Mängel der Heizung besteht.