Modernisierung

Modernisierung; Phosphatierungs-Anlage; Heizkostenverteiler; Fernheizung; Kostenverteilung; Modernisierungsumlage

1. Der Entscheidungsspielraum des Vermieters, bei der Modernisierung eine billige oder eine teure Anlage einzubauen, endet dort, wo die üblichen Preise in nicht mehr vertretbarer Weise überschritten werden; bei einer Überschreitung von 2/3 ist diese Grenze jedenfalls nicht mehr eingehalten.

2. Einbau einer Phosphatierungs-Anlage ist eine Wertverbesserung.

3. Einbau von Heizkostenverteilern auch bei Anschluß an die Fernheizung als Wertverbesserung.

4. Verteilung der Kosten beim Einbau von Fernheizung und Fernwarmwasser nach Maßgabe der für beide Bereiche veranschlagten Leistung.

Die Beteiligten streiten sich über die Höhe des preisrechtlich zulässigen Wertverbesserungszuschlages. Der Kl. hat 1981 Fernheizung und Fernwarmwasser installieren lassen. Über die Höhe des zulässigen Modernisierunsgzuschlages kam es zwischen dem Kl. und dem Beigeladenen (Mieter) zum Streit. Gem. § 11 Abs. 6 AMVOB entschied die Miet-preisstelle darüber. Vorliegend geht es zum einen um die Frage, ob die Kosten für den Einbau der Heizung und Warmwasserversorgungsanlage überhöht sind, ob die im Zusammenhang mit der Heizung eingebaute Phosphatier-Anlage eine Wertverbesserung darstellt, ebenso, ob der Ein-bau von Heizkostenverteilern bei fernbeheizten Wohnungen eine Wertverbesserung darstellt. Die anderen Streitpunkte sind nicht von allgemeiner Bedeutung. Interessant noch die Kostenverteilung: Von den einheitlich entstandenen Kosten wurden 2/3 auf den Heizungseinbau und 1/3 auf die Warmwasserversorgung aufgeteilt, da von der Leistung des Fernwärme-anschlusses 240 kW für die Heizung und 120 kW für die Warmwasserversorgung bestimmt waren.

Der vom Bekl. gewählte Umlegungsmaßstab ist sachgerecht und wird vom Kl. auch nicht in Frage gestellt.

Der Bekl. hat zu Recht die Kosten für den Heizungseinbau und den Warm-wasseranschluß gekürzt. Zwar hat das Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 24. August 1988 (OVG 7 B 7.88, GE 1989, 565 f.) entschieden, daß "vom Vermieter tatsächlich aufgewendete Kosten wertverbessernder Baumaßnahmen auch dann auf die Mieter umgelegt werden können, wenn die Arbeiten auch zu niedrigeren Preisen hätten ausgeführt werden kön-nen". § 11 AMVOB stellte allein darauf ab, daß Kosten für bestimmte bau-liche Maßnahmen wertverbessernden Charakters seitens des Vermieters aufgewendet worden seien. Soweit derartige Kosten tatsächlich vom Ver-mieter getragen würden, seien sie umlagefähig. Der Vermieter müsse die Arbeiten nicht zu niedrigsten Preisen durchführen lassen.

Diese Auffassung begegnet jedoch - jedenfalls in dieser Allgemeinheit - Bedenken. In der genannten Entscheidung ist allerdings weiter ausgeführt, daß sich bei der Nachprüfung ergeben habe, daß die Arbeiten sogar "ausgesprochen kostengünstig" durchgeführt worden seien und die angegebenen Maße ebenfalls zuträfen. Daher ist aus dem Urteil nicht der Schluß zu ziehen, daß auch bei erheblichen Kosten- bzw. Maßüberschreitungen (hier um etwa 2/3) die geltend gemachten Kosten noch als Auf wendungen für wohnwertverbessernde Maßnahmen umlegungsfähig sind. Zwar mag der Vermieter einen Entscheidungsspielraum insoweit haben, als er eine billige oder eine teure Anlage (mit entsprechenden Gebrauchs- und Reparaturvorteilen) einbaut. Jedoch endet dieser Spielraum dort, wo die üblichen Preise in nicht mehr vertretbarer Weise überschritten werden. Ohne daß die Kammer entscheiden muß, wo eine nicht mehr hinzunehmende Überschreitung im allgemeinen beginnt, ist diese Grenze im vorlie genden Fall bei einer Überschreitung um etwa 2/3 jedenfalls nicht eingehalten. Dies gilt auch dann, wenn keine Besonderheiten, wie z. B. wirtschaftliche Verflechtung von Vermieter und Bauunternehmer oder ein Auf-trag mit Pauschalpreisen an einen Generalunternehmer vorliegen. Eine Überschreitung der üblichen Kosten in dieser Höhe stellt wirtschaftlich kei-nen Gegenwert mehr für die Wohnwertverbesserung der betroffenen Mie-ter dar (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 8. Januar 1985 - OVG 4 B 12.84 -).

Die Kosten- und Maßüberschreitung ist in den angegriffenen Bescheiden überzeugend und nachvollziehbar dargelegt worden. Zwar mag der von der Preisstelle für Mieten angestellte Vergleich mit Durchschnittspreisen aus drei anderen Bauvorhaben für sich allein nicht in allen Punkten über-zeugend sein. So liegen einem der Vergleichsangebote nur Stahlheizkörper (anstelle der hier verwendeten Gußeisenheizkörper) zugrunde. Auch ist nicht erkennbar, ob sich die Vergleichsangebote ebenfalls auf einen Hausgrundriß beziehen, der - wie im Streitfall - aus Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude und weiterem Seitenflügel besteht. Dem jedoch steht gegenüber, daß die Kosten für die einzelnen Anlageteile vom Hausgrund-riß nicht beeinflußt werden und die Preisstelle für Mieten bei der Ortsbesichtigung Maßüberschreitungen um etwa 60 % festgestellt hat, die von der Widerspruchsbehörde bei der Nachprüfung anhand der Bauzeichnungen bestätigt wurden. Wenn der Kl. demgegenüber pauschal auf örtliche Besonderheiten wie Mauervorsprünge, Erker usw. verweist, kann dies ge-genüber den durch Messung an Ort und Stelle festgestellten Ergebnissen durch die Preisstelle für Mieten keine ausschlaggebende Bedeutung ge-winnen.

Maßgeblich dafür, daß die Kammer keine Bedenken trägt, von den in den angegriffenen Bescheiden genannten Preisen auszugehen, ist insbesondere, daß die Preisstelle für Mieten und der Senator für Bau- und Wohnungswesen aufgrund verschiedener Berechnungsweisen, nämlich einmal anhand von konkreten Beispielsfällen und zum anderen nach aus dem Baupreisbuch ermittelten Kosten zu fast identischen Ergebnissen kommen. Nach den Berechnungen der Preisstelle für Mieten ergibt sich für die Heizungs- und Warmwasseranlage ein Preis von 119,27 DM je m2 Wohnfläche, nach den Berechnungen des Senators für Bau- und Wohnungswesen ein Preis von 119, 39 DM je m2, während der Forderung des Kl. ein Preis von 199,91 DM je m2 zugrunde liegt.

Bei Preis- und Maßüberschreitung in diesem Umfang darf sich der Kl. ge-genüber den äußerst ausführlichen und detaillierten Darlegungen der Be-hörde nicht auf die pauschale Erwiderung beschränken, die Kosten seien erforderlich gewesen. Da eine substantiierte Entgegnung des Kl. fehlt, in der dieser darlegt, warum die deutlich höheren Preise erforderlich waren, hat die Kammer keine Bedenken, sich auf die in sich schlüssigen und über-zeugenden Ausführungen der Behörde zu stützen, die - wie ausgeführt - nach zwei voneinander unabhängigen Berechnungsweisen zu einem identischen Ergebnis gekommen sind. Es kann in diesem Zusammenhang auch nicht außer acht bleiben, daß in den vorgelegte Rechnungen z. T. of-fensichtlich Fehler zugunsten des Vermieters enthalten sind. (wird ausgeführt) Durch die Anerkennung der Kosten für die Phosphatierungs-Anlage im Wi-derspruchsbescheid ist der Kl. nicht beschwert. Im übrigen ist diese Entscheidung gerechtfertigt, denn der Einbau einer solchen Anlage für die Brauchwasserversorgung stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Die hier-durch bewirkte Wasserenthärtung hat durch die Vermeidung von Kesselstein Gebrauchsvorteile bei dem Betrieb von Geräten wie Wasch- und Spülmaschinen und eine Verringerung des Waschmittelbedarfs zur Folge.

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Die Montage der Heizkostenverteiler stellt eine Wohnwertverbesserung dar mit der Folge, daß die Kosten hierfür beim Wertverbesserungszuschlag zu berücksichtigen sind. Zwar ist richtig, daß die Pflicht zur ver-brauchsunabhängigen Kostenverteilung nach der HeizkostenVO vom 23. Februar 1981 nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 dieser Verordnung für das Haus des Kl., das mit Fernwärme versorgt wird, nicht gilt. Andererseits bleibt es nach der HeizkostenVO auch in diesen Fällen dem Eigentümer unbenommen, Heizkostenverteiler zu installieren. Die Ausführungen der Widerspruchsbehörde zu den Vorteilen einer möglichst gleichmäßigen Energieabnahme werden zutreffen, jedoch ist ein völlig gleichmäßiger Wärmeverbrauch - ob mit oder ohne Heizkostenverteiler - ohnehin nicht gewährleistet. Je nach unterschiedlichem Bedürfnis werden die Mieter auch unabhängig von ei-ner individuellen Kostenverteilung die Heiztemperaturen (z. B. nachts und in Schlafräumen) drosseln, so daß unterschiedliche Belastungen unvermeidlich sind. Der durch Heizkostenverteiler bewirkte Anreiz zum Energiesparen wird auch in diesen Fällen bewirken, daß insgesamt weniger Wär-meenergie zur Heizung benötigt wird und sogar eine noch niedrigere Vor-lauftemperatur ausreichend sein kann. Dies wird bestätigt durch den Vor-trag des Kl. in der mündlichen Verhandlung, wonach die von der BEWAG abgenommene Wärmemenge gegenüber den ursprünglichen Berechnungen habe merklich reduziert werden können. Doch auch unabhängig da-von, ob die Heizkostenverteiler im vorliegenden Fall eine "nachhaltige Ein-sparung von Heizenergie bewirken", also eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB darstellen, ergibt sich der Vorteil, daß die Kosten für die Heizung entsprechend dem individuellen Wärmeverbrauch der Mie-ter umgelegt werden. Schon dieser Vorteil stellt eine Gebrauchswertverbesserung dar, die die Berücksichtigung der Kosten für die Heizkostenverteiler gebietet. Die Preisstelle für Mieten hat die entsprechenden Kosten als Kosten der Heizungsanlage angesehen und daher ebenfalls nach der Heizfläche umgelegt. Dieser Maßstab erscheint jedenfalls vertretbar.