Modernisierung

Modernisierung; Wärmedämmaßnahmen; Wärmebedarfsberechnung in Mieterhöhungserklärungen

Dem Bundesgerichtshof wird gem. § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 S. 2 MHG (= § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB n. F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"

I. Die Kl. begehren die Feststellung, daß sie nicht verpflichtet sind, auf Grund der Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 26.11.1998 eine um 155,87 DM erhöhte Miete zu zahlen.

Mit am 29.12.2000 verkündetem Urteil hat das Amtsgericht Halle-Saalkreis der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Bekl. habe die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß i. S. d. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG erläutert. Der Mieterhöhungserklärung lasse sich nicht nachvollziehbar entnehmen, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfielen. Zudem hätte bereits in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden müssen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.

Das Landgericht Halle hält es im Gegensatz zum Amtsgericht für nachvollziehbar, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfallen und möchte daher auf die Berufung der Bekl. in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Feststellungsklage weitgehend abweisen. Hieran sieht es sich durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.8.2000 - 8 RE-Miet 6159/00 - gehindert, wonach der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen muß, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (GE 2000 [17] 1179 = NJW-RR 2001, 588 f.). Mit Beschluß vom 13.9.2001 hat das Landgericht Halle dem Senat daher folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmaßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (k-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"

II. Die Vorlage des Landgerichts Halle ist zulässig. Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Wohnraummietverhältnis stellt, ist entscheidungserheblich. Das Landgericht hat im einzelnen dargelegt, daß sich der Mieterhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nachvollziehbar entnehmen läßt, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfallen. An diese Rechtsauffassung ist der Senat gebunden (vgl. BGH, NJW 1997, 3437). Damit hängt der Erfolg der Berufung von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage ab. Daran ändert auch die zum 1.9.2001 eingetretene Änderung des Mietrechts nichts, da § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB n. F. inhaltlich mit § 3 Abs. 3 S. 2 MHG übereinstimmt.

III. Auch der Senat hält eine Abweichung von der Rechtsauffassung des Kammergerichts für geboten und legt die Rechtsfrage deshalb gem. § 541 Abs. 1 S. 3 ZPO dem Bundesgerichtshof vor.

Der dem Rechtsentscheid des Kammergerichts zugrunde liegende Vorlagebeschluß des LG Berlin (GE 2000, 892) wurde erforderlich, weil dessen Entscheidung, wonach die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung voraussetzt (GE 1999, 575), vom Verfassungsgerichtshof Berlin wegen der mit der willkürlichen Nichteinholung eines Rechtsentscheids verbundenen Nichtgewährleistung des gesetzlichen Richters aufgehoben worden war. In der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs heißt es hierzu: "Die vom Landgericht vertretene Auffassung wurde - soweit ersichtlich - vor dem Urteil ... weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten. In der Kommentarliteratur wurde überwiegend angenommen, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung nicht zu erläutern braucht, aus welchen Gründen er eine bestimmte Maßnahme als Modernisierung oder Energieeinsparung wertet ... Die vom LG angenommene Pflicht, in die Mieterhöhungserklärung in der Regel eine Wärmebedarfsberechnung aufzunehmen, weicht hiervon nicht nur ab, sondern geht sogar noch über die von der Gegenmeinung geforderte Pflicht zu einer plausiblen Darlegung der genannten Gründe ... weit hinaus. Ob eine so weitgehende Erläuterungspflicht vom Zweck des § 3 Abs. 3 S. 2 MHG, dem Schutzbedürfnis des Mieters Rechnung zu tragen, geboten ist oder nicht das Interesse des Vermieters an baldiger Mieterhöhung durch zu strenge formale Anforderungen schon im Vorfeld eines etwaigen Rechtsstreits übermäßig beeinträchtigt, bedarf ... einer einfachrechtlichen verbindlichen Klärung ..., zumal diese Frage unter den Gesichtspunkten des Rechts auf Eigentum und auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes auch verfassungsrechtlich bedeutsam ist" (GE 2000, 120, 121).

Der Senat schließt sich den vom Verfassungsgerichtshof Berlin gegen die Erforderlichkeit der Aufnahme einer Wärmebedarfsberechnung in die Mieterhöhungserklärung geäußerten Bedenken an. Ob eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Heizenergie führt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhungserklärung. Die daran gestellten formalen Anforderungen dürfen im Hinblick auf die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG) nicht überspannt werden (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG, Rn. 216). Insoweit erscheint es ausreichend, wenn der Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahmen mit Begriffen wie "Vollwärmeschutz" oder "Isolierglasfenster" beschreibt (vgl. Schläger ZMR 2000, 823, 825), zumal die Erläuterung auch für einen Laien verständlich sein soll, was selbst bei Verwendung geeigneter Rechenprogramme wie dem "Hamburger Wärmepaß" (vgl. Dittert WuM 2001, 6, 8) nicht der Fall sein dürfte.

Soweit das Kammergericht die Auffassung vertritt, der Vermieter werde durch das Erfordernis, der Mieterhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beizufügen, nicht unangemessen belastet, denn er werde ohnehin "vor Beauftragung der entsprechenden Arbeiten einen Nachweis über deren Effektivität erfordern, wobei dies in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung" erfolge (NJW-RR 2001, 589), geht es von einer unzutreffenden Prämisse aus. Die WärmeschutzV verlangt in § 8 für Maßnahmen bei Altbauten keine solche Berechnung, sondern nur die Einhaltung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten (vgl. Dittert WuM 2001, 6, 7; Schläger ZMR 2000, 823).

Zudem spiegelt die Wärmebedarfsberechnung nach § 2 WärmeschutzV infolge ihrer theoretischen Natur oft nicht die tatsächlichen Verhältnisse des Objekts wider (vgl. Schläger ZMR 2000, 823) und reicht zur Ermittlung der Energieersparnis ohnehin nicht mehr aus, wenn auch die Heizung modernisiert wird, mit der Folge, daß dann eine Energiebedarfsberechnung zu erstellen wäre (vgl. Dittert WuM 2001, 6 f.).

In Anbetracht dieser von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichenden Auffassung legt der Senat die Rechtsfrage in geringfügig präzisierter Form (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 22. Aufl., § 541 Rn. 64) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

Der BGH soll darüber befinden, ob die Mieterhöhung wegen Modernisierung durch eine Wärmebedarfsberechnung erläutert werden muß.

Der Vermieter hatte einer Mieterhöhungserklärung nach durchgeführten Wärmedämmaßnahmen keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt. Das Amtsgericht Halle-Saalkreis meinte deshalb, die Mieterhöhung sei nicht ordnungsgemäß erläutert worden. Das Landgericht Halle hielt das für überspitzt, sah sich jedoch zu einer Entscheidung durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179) gehindert. Es mußte daher die Frage dem Oberlandesgericht zum Rechtsentscheid vorlegen.

Das OLG Naumburg möchte auch von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichen und hat deshalb die Frage dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Das Verfahren zum Rechtsentscheid ist zwar mit Inkrafttreten der ZPO-Reform zum 1. Januar 2002 entfallen. Jetzt gibt es nur noch die Zulassungsrevision. Bis zum Ende des Jahres 2001 waren jedoch noch Vorlagen möglich. Aufgrund der Übergangsvorschriften zum Zivilprozeßreformgesetz heißt es, daß von den Berufungskammern der Landgerichte das Rechtsentscheidsverfahren nach § 541 ZPO a. F. noch in den am 1. Januar 2002 anhängigen oder noch anhängig werdenden Berufungen alten Rechts stattfindet, und daß vor den Oberlandesgerichten oder dem Bundesgerichtshof anhängige oder noch anhängig werdende Rechtsentscheidsverfahren fortzuführen sind. Die ergehenden Rechtsentscheide sind dann (nur noch) zwischen den Parteien bindend. Das dürfte jedoch bei einer Entscheidung des BGH irrelevant sein, da einem Beschluß des BGH insofern allgemein grundsätzliche Bedeutung zukommt. In der Sache selbst hält das OLG Naumburg den Rechtsentscheid des Kammergerichts für zu weitgehend und verweist in diesem Zusammenhang auch auf den Beschluß des Berliner Verfassungsgerichtshofs (GE 2000, 120, 121). Es erscheine ausreichend, wenn der Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahmen mit Begriffen wie "Vollwärmeschutz" oder "Isolierglasfenster" beschreibt, zumal die Erläuterung auch für einen Laien verständlich sein soll. Eine Wärmebedarfsberechnung spiegele infolge ihrer theoretischen Natur oft nicht die tatsächlichen Verhältnisse des Objekts wider und reiche zur Ermittlung der Energieeinsparung ohnehin nicht mehr aus, wenn auch die Heizung modernisiert werde mit der Folge, daß dann eine Energiebedarfsberechnung zu erstellen wäre (vgl. Dittert WuM 2001, 6 f.). Ob eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme daher zur Einsparung von Heizenergie führe, sei eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhungserklärung (was dann im Konfliktfall gerichtlich geklärt werden müßte).

Die vom Kammergericht entschiedene, jetzt vom OLG Naumburg wieder problematisierte Frage ist von recht einschneidender Bedeutung und wirkt sich im übrigen auch auf andere Modernisierungen aus, die der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung nach § 559 b BGB erläutern muß. Über den Umfang der Erläuterungspflicht bestand schon immer Streit mit der Folge, daß die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung in Frage stand. Wird eine entsprechende Klage schon aus formellen Gründen abgewiesen, kommt es überhaupt nicht mehr in dem Rechtsstreit zur (materiellen) Überprüfung, ob es tatsächlich zu dem entsprechenden Modernisierungseffekt (bei der Wärmedämmung also zur entsprechenden Einsparung an Heizenergie) gekommen ist. Die Gerichte sind nach dem 1. Januar 2002 nicht mehr an den Rechtsentscheid des Kammergerichts gebunden. Prozessual können sie den Rechtsentscheid des BGH nicht abwarten, da die Voraussetzungen des § 148 ZPO (Aussetzung wegen Vorgreiflichkeit) nicht erfüllt sein dürften. Die zu erwartende Entscheidung des BGH bindet auch nicht, dürfte aber dann von so entscheidender Bedeutung sein, daß bei einer abweichenden Entscheidung eines Instanzgerichts sicher eine Revision Aussicht auf Erfolg hätte. Es wäre also begrüßenswert, wenn der BGH schnell entscheiden würde, und zwar nicht durch sogenannten negativen Rechtsentscheid, sondern in der Sache selbst zur allgemeinen Klärung der Rechtsfrage.