Modernisierung

Modernisierung; Ankündigung; Mieterhöhung; Austausch der Koksheizung gegen Gaszentralheizung; Duldung einer Modernisierungsmaßnahme

Hat der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme durch Gestattung des Zutritts zu seiner Wohnung geduldet, so setzt eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nicht voraus, daß der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht im Sin-ne von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB Mitteilung gemacht hatte (Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26.4.1991 - 89 REMiet 2/90). (negativer Rechtsentscheid)

Die Bekl. sind Mieter im Hause der Kl. Bei Abschluß des Mietver-trages vom 1.6.1986 wurde das Mehrfamilienhaus bis auf eine hier nicht interessierende Wohnung mit einer koksbefeuerten Zentralheizung beheizt. Die Mieter zahlten auf Grund der mietvertraglichen Regelungen den auf ihre Wohnung entfallenden Anteil des Brennstoffs unmittelbar an den Lieferanten. In der zweiten Hälfte des Jahres 1988 ließ die Kl. vor Beginn der Heizperiode die Koksfeuerungsanlage gegen eine temperaturgesteuerte Gaszentralheizung austauschen und sämtliche Heizkörper in den Wohnungen mit Themostatventilen ausstatten. Eine vorherige Mitteilung durch die Kl. gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht erfolgt.

Die durch die Modernisierung der Heizung entstandenen Kosten legte die Kl. nach § 3 MHG auf die Mieter um. Mit Schreiben vom 2.11.1988 verlang-te sie von den Bekl. die schriftliche Zustimmung zu einer Erhöhung der Mo natsmiete um 63,07 DM von bisher 416,- DM auf 479,07 DM ab 1.3.1989. Dies lehnten die Bekl. ab. Daraufhin hat die Kl. Zahlungsklage gegen die Bekl. erhoben, mit der sie zuletzt eine monatliche Mieterhöhung von 60,61 DM (anstatt zunächst 63,07 DM) ab 1.3.1989 geltend gemacht hat. Sie hat vorgetragen, die Bekl. hätten die Erneuerung der Heizungsanlage geduldet, insbesondere das Anbringen der Thermostatventile an den Heizkörpern in ihrer Wohnung, das vor dem Einbau des neuen Heizkessels erfolgt sei, weil sich dessen Lieferung verzögert habe. Demgegenüber haben die Bekl. behauptet, sie hätten von dem Austausch der Heizungsanlage erst kurz vor Abschluß der dazu erforderlichen Arbeiten erfahren, und zwar zu einem Zeitpunkt, als nur noch die in ihrer Wohnung befindlichen Heizkörper mit Thermostatventilen hätten ausgerüstet werden müssen. Möglicherweise hätten sie von der Ausführung der übrigen Arbeiten deshalb nichts bemerkt, weil sie in der Zeit vom 28.7. bis zum 28.8.1989 in Urlaub gewesen seien.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Umfang der Energieeinsparung und die dafür notwendigen Ar-beiten durch das am 22.6.1990 verkündete Urteil der Klage stattgegeben. Das mit der zulässigen Berufung der Bekl. befaßte Landgericht möchte das Rechtsmittel zurückweisen, sieht sich daran jedoch durch den Rechtsentscheid 8 ReMiet 4048/88 des Kammergerichts vom 1.9.1988 (WuM 1988, 389 = ZMR 1988, 422 mit. Anm. Schultz S. 460 = DWW 1988, 371 mit Anm. Steinig S. 376 und Schulz DWW 1989, 390 = NJW-RR 1988, 1420 = GE 1988, 963 = RES VII § 3 MHG Nr. 10) gehindert. Durch diesen Rechts-entscheid hat das Kammergericht ausgesprochen, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG setze voraus, daß der Vermieter die bauliche Maßnahme gemäß § 541 b Abs. 2 BGB wirksam angekündigt habe.

Das Landgericht ist mit dem Amtsgericht der Ansicht, daß die materiellen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 BGB im Streitfall erfüllt sind; die Kl. habe Baumaßnahmen ausgeführt, die nicht zu einer Beeinträchtigung der Bekl., wohl aber zu einer Energieeinsparung geführt hätten; die daraus re-sultierende Mieterhöhung sei unter Berücksichtigung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete und der Verhältnisse der Bekl. tragbar. Voraussetzung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG sei dagegen nicht, daß die Kl. vor dem Beginn der Baumaßnahme den Bekl. form- und fristgerecht im Sinne von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB Mitteilung gemacht habe. Die Vorschrift des § 541 b BGB einerseits und die des § 3 MHG andererseits verfolgten unterschiedliche Zwecke. § 541 b BGB wolle den Ausgleich der Interessen zwischen Bestandsschutz des Mieters und Modernisierungsinteresse des Vermieters herbeiführen. § 3 MHG dagegen wolle angesichts der durch § 2 MHG eingeschränkten Möglichkeiten einer Mieterhöhung dem Vermieter das Recht geben, unabhängig von § 2 MHG die Miete in den Fällen zu erhöhen, in denen er nachträglich eine Gebrauchswertverbesserung vorgenommen habe. Die Einbeziehung der Voraussetzungen des § 541 b BGB in § 3 MHG habe daher nur den Zweck, die Interessen des Mieters bei einer Leistungsverschiebung zu wahren, der nicht mit einer sogenannten Luxusmodernisierung überzogen werden dürfe. Diese Interessen seien ausreichend dadurch gewahrt, daß die materiellen Voraussetzungen der Duldungspflicht nach § 541 b Abs. 1 BGB erfüllt seien. Der Gesetzgeber habe die Frage, welchen Einfluß die Verletzung der Hinweispflicht durch den Ver-mieter auf die Mieterhöhung habe, in den §§ 3 Abs. 4 Satz 2 und 9 Abs. 1 Satz 2 MHG ausdrücklich und abschließend geregelt.

Das Landgericht hat daher - wegen beabsichtigter Abweichung von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1.9.1988 - dem Senat mit Be-schluß vom 19.3.1991 (WuM 1991, 255 LS) folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter eine Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG zu verlangen, ohne dem Mieter vorher die Modernisierungsmaßnahme in einer den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ent-sprechenden Art und Weise angekündigt zu haben?"

Den Parteien ist vom Landgericht Gelegenheit gegeben worden, zum Vor-lagebeschluß Stellung zu nehmen. Der Erlaß eines Rechtsentscheids ist abzulehnen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 541 Abs. 1 ZPO), früher Art. III des 3. Miet-RÄndG).

Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist zwar eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Die vorgelegte Rechtsfrage, für deren Bejahung das Landgericht sich auf Stimmen aus dem Schrifttum berufen kann (Schultz ZMR 1988,460; Steinig DWW 1988, 376; Schulz DWW 1989, 390; vgl. auch Sternel MDR 1991, 289/291), ist auch für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Der vom Landgericht als gegeben angesehene Fall der Divergenz besteht jedoch nicht. Das Oberlandesgericht Stuttgart, das mit einem Vorlagebeschluß des Landgerichts Stuttgart vom 5.9.1990 befaßt war, der dem dem Senat vor-gelegten Beschluß des Landgerichts vom 19.3.1991 der Sache nach gleichkommt, hat durch seinen Rechtsentscheid 8 REMiet 2/90 vom 26.4.1991 (WuM 1991, 332 = ZMR 1991, 259) ausgesprochen, eine Miet-erhöhung nach § 3 MHG sei nicht davon abhängig, daß der Vermieter zu-vor eine dem § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB genügende Anzeige gemacht hat, wenn der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme durch Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen geduldet hat. In den Gründen des Rechtsentscheids hat es zur Frage der Abweichung ausgeführt:

Das Landgericht geht allerdings zu Unrecht davon aus, daß es mit der be-absichtigten Entscheidung vom Rechtsentscheid des KG abweichen würde. Dieser Rechtsentscheid betrifft zwar, wie die Gründe zeigen, auch die Aus legung des § 3 MHG. Doch liegt der dortigen Entscheidung der Fall zu-grunde, daß der Vermieter ohne Kenntnis und damit ohne Duldung des Mieters die Außenfassade des Gebäudes modernisiert hatte. Das KG hat-te also keinen Anlaß, sich mit der Frage zu befassen, ob neben der Dul-dung einer Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter auch noch die formgerechte Ankündigung dieser Maßnahme zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung gehöre. Eine Abweichung von seiner Entscheidung würde deshalb nur vorliegen, wenn diese den vorliegenden Fall denknotwendig mit umfassen müßte oder sich nach dem Zusammenhang der Gründe auch auf ihn erstrecken sollte (BGH NJW 1986, 2102 = WuM 1986, 209 = ZMR 1986, 192 = DWW 1986, 97 = GE 1986, 385 = RES VI 3. Miet-RÄndG Nr. 74). Eine unterschiedliche Behandlung der beiden Fallgruppen ist hier aber durchaus möglich, und die Gründe der Entscheidung sprechen eher gegen die Annahme, daß das KG auch den Fall der Duldung einbe-ziehen wollte (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete , III 554 hält die bloße Duldung für ausreichend und beruft sich dafür u. a. auf den Rechtsentscheid des KG, während Sternel, MDR 1991, 289, 291 annimmt, es solle nach diesem Rechtsentscheid nicht darauf an kommen, daß der Mieter die Maßnahme tatsächlich geduldet hat).

Diesen überzeugenden Ausführungen tritt der Senat bei. Eine Divergenz-Vorlage kommt daher im Streitfall nicht in Betracht. Hier haben nämlich die Bekl. den Austausch der Heizungsanlage geduldet, indem sie die Handwerker in ihre Wohnung hereingelassen haben, damit diese auch dort die Thermostatventile an den Heizkörpern anbringen konnten. Dies hat zwar das Landgericht in dem Vorlagebeschluß nicht ausdrücklich festgestellt, ergibt sich aber eindeutig aus dem sonstigen Akteninhalt. Auf die Frage, ob die Bekl. die Handwerker vor oder nach dem Einbau des neuen Heiz-kessels im Keller hereingelassen haben, kommt es nicht an.

Der Senat hat erwogen, die Divergenz-Vorlage als Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage zuzulassen. Diese Möglichkeit be-steht jedoch nicht. Denn die Vorlage einer Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung setzt voraus, daß über sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden ist (§ 541 Abs.1 Satz 1 ZPO, früher Art. III des 3. MietRÄndG; vgl. Senat in 20 REMiet 3/88 vom 8.6.1988 = NJW-RR 1988, 1038 = MDR 1988, 779 = WuM 1989, 208 = ZMR 1988, 299 = RES VII 3. MietRÄndG Nr. 87). Daran fehlt es hier. Das Oberlandesgericht Stutt-gart hat mit seinem oben erwähnten Rechtsentscheid vom 26.4.1991 die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage in dem allein entscheidungserheblichen Punkt bereits entschieden.