Modernisierung

Modernisierung; Instandsetzung; Erläuterung; Mieterhöhung

Bei umfangreichen Arbeiten, bei denen mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich Instandsetzungen vorgenommen werden, bedarf es einer ausführlichen und vor allem verständlichen Erläuterung der Einzelmaßnahmen in dem Mieterhöhungsschreiben auch dahingehend, was die Instandsetzungsarbeiten gekostet hätten; die Angabe von Quoten genügt nicht.

Für den Zeitraum vom 1.2.1996 bis zum 31.7.1997 kommt es darauf an, ob und inwieweit das maßgebliche letzte Mieterhöhungsverlangen der Kl. nach § 3 MHG vom 26.6.1995 zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Hier hat das Amtsgericht zutreffend unter Bezugnahme auf eine frühere Entscheidung der Kammer in einer vergleichbaren Sache (Urt. v. 26.3.1999, Az. 311 S 159/98) entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen schon wegen formeller Mängel der Begründung gemäß § 3 Abs. 3 MHG unwirksam ist. Die Kammer ist insbesondere der Auffassung, daß es bei umfangreichen Arbeiten, bei denen mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich Instandsetzungen vorgenommen werden, einer ausführlichen und vor allem verständlichen Erläuterung der Einzelmaßnahmen auch dahingehend bedarf, was die Instandsetzungsarbeiten gekostet hätten; die Angabe von Quoten genügt nicht (vgl. LG Görlitz WM 1999, 44 f.; Barthelmess, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 38 m. w. N.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 27 ff., 31, m. w. N.; Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdnr. III 564; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdn. 211, 218 m. w. N.). Dabei kommt es nicht auf die im Laufe des Prozesses vorgebrachten weiteren Erklärungen, sondern allein auf das Erhöhungsverlangen selbst an. Im einzelnen seien hier folgende Punkte aus der von der Kl. beigelegten "Erläuterung" erwähnt:

Position 1.2.: Es erscheint zumindest zweifelhaft, ob die Erläuterungen zu der Erneuerung des Hausanschlusses für die Elektroversorgung und die Vergrößerung des Hauswasseranschlusses genügen, um eine Modernisierung ohne jeden Instandsetzungsanteil annehmen zu können (vgl. zur Elektroinstallation Börstinghaus, a. a. O., Rdnr. 106). Eine Modernisierung liegt sicherlich nicht in der Stillegung einzelner Hausanschlüsse, wobei die darauf entfallenden Kosten nicht getrennt aufgeführt werden. Die Baukosten werden von der Kl. nur als Gesamtkosten angegeben und nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeteilt.

Position 2.1.: Hinsichtlich der Wärmedämmung der oberen Geschoßdecke erschließt sich aus der bloßen Beschreibung der Maßnahme nicht, worin - jedenfalls für Mieter, die nicht in den darunter liegenden Wohnungen wohnen - eine nachhaltige Wohnwertverbesserung liegen könnte. Dasselbe gilt für Isolierfenster im Treppenhaus, größere Briefkästen und vergrößerte Wasserleitungen. Soweit die Kl. Abzüge wegen anteiliger Instandsetzung vorgenommen hat, werden diese nicht erläutert. Der Neuanstrich des Treppenhauses und der Abbruch von Schornsteinen stellen keine Modernisierungen dar. Schließlich fehlt wieder eine Aufteilung der Kosten nach Gewerken.

Position 3.5.: Die bei den Fliesen und Maurerarbeiten aufgeführten Durchbrüche und Schlitze dürften die Heizung betreffen. Der Modernisierungsanteil bei der Sanitärinstallation wird nicht erläutert. Der Austausch von Bleirohren ist Instandsetzung (vgl. Börstinghaus, a.a.O., Rdnr. 138). Die Kosten sind nicht nach Gewerken aufgeteilt.