Modernisierung

Modernisierung; Mieterhöhung; Aluminiumfensterbank; Fensterbank; Leitungsstränge; Rohr; Abwasserrohr; Briefkasten; Modernisierungsmieterhöhung

Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung bei instandsetzungsbedürftigem Wohngebäude.

Zu Recht hat das AG Gera die auf Zahlung rückständigen Mietzinses gerichtete Klage abgewiesen. Der Kl. steht für die Zeit vom März 1998 bis November 1998 kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von noch 1.582,76 DM über den durch die Bekl. unstreitig bezahlten Mietzins für diesen Zeitraum in Höhe von 7.827,75 DM hinaus zu (§ 535 Satz 2 BGB).

Die Nettomiete wurde durch die Mieterhöhungserklärung v. 30.1.1998 nicht wirksam von 625,50 DM auf 801,84 DM monatlich erhöht.

Es kann hierbei dahinstehen, ob gemäß § 13 MHG eine gestreckte Mieterhöhungserklärung zulässig ist, durch die der Vermieter ab 1.1.1998 eine 3,00 DM/qm im Monat übersteigende Mieterhöhung aufgrund von vor dem 31.12.1997 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nachholt.

Teilweise stellen die Maßnahmen, auf Grund derer die Berufungskl. mit Erklärung v. 30.1.1998 die Miete erhöhen wollte, keine Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 3 Abs. 1 MHG dar (Ziff. 1 der Gründe), teilweise genügt die Erklärung den formellen Anforderungen gemäß § 3 Abs. 1 MHG nicht (Ziff. 2 der Gründe).

1. Der Einbau von Aluminiumaußenfensterbänken stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar (§ 3 Abs. 1 MHG).

Die Kl. hat nicht dargelegt, daß hierdurch der Gebrauchswert für die Bekl. nachhaltig erhöht wurde. Sie ist insoweit beweisfällig geblieben, als die Bekl. behauptet haben, daß bereits vor Durchführung der Modernisierungsarbeiten Außenfensterbretter vorhanden gewesen seien.

Der Einbau der Aluminiumfensterbänke stellt sich daher als eine Instandsetzungsmaßnahme dar.

Der Einbau neuer Leitungsstränge stellt keine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 3 Abs. 1 MHG dar.

Weder wurde durch den Einbau der neuen Leitungsstränge der Gebrauchswert der Wohnung für die Bekl. nachhaltig erhöht, noch führt der Einbau dieser Leitungsstränge zu einer nachhaltigen Einsparung an Energie oder Wasser.

Soweit die Kl. darauf hinweist, die neu eingebauten Leitungsstränge, die aus Kunststoff statt Metall gefertigt seien, wiesen eine längere Lebensdauer auf, handelt es sich um einen Vorteil, der allein der Kl., nicht aber den Bekl. zugute kommt.

Auch der Gesichtspunkt, daß diese Leitungen einem höheren Wasserdruck standhalten sollen, begründet keinen wesentlichen Gebrauchsvorteil zugunsten der Bekl. Die Kl. behauptet selbst nicht, daß die bisher verwendeten Leitungen dem im Verteilernetz der Stadt Gera üblichen Wasserdruck nicht gewachsen gewesen wären.

Schließlich liegt auch kein wesentlicher Gebrauchsvorteil darin, daß die verwendeten Kunststoffrohre keine metallischen Ablagerungen an das Wasser abgeben sollen.

Soweit die Abwasserrohre ausgetauscht wurden, liegt auf der Hand, daß hiermit kein wesentlicher Gebrauchsvorteil für die Bekl. verbunden ist.

Aber auch hinsichtlich der Brauchwasserrohre liegt insoweit kein wesentlicher Gebrauchsvorteil vor, soweit sich die metallischen Ablagerungen im Rahmen des Gebrauchsüblichen und Zulässigen gehalten haben. Nicht einmal der Austausch von Bleirohren gegen verzinkte Wasserrohre stellt dementsprechend eine Modernisierung dar, wenn eine Sanierung der Bleirohre wegen bleihaltigen Wassers nicht geboten war (Sternel-Aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 660 m.w.N.).

Werden hingegen die zulässigen Bleiwerte überschritten, ist der Austausch der Rohre als Instandsetzungsmaßnahme einzustufen (Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz 1995, §§ 13, 3 MHG Rn. 9 m.w.N.).

Der Austausch der vorhandenen Sanitärgegenstände stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar, da er nicht zu einer wesentlichen Gebrauchsverbesserung zugunsten der Bekl. führt. Hinsichtlich des Austausches des WC ist nicht erkennbar, inwieweit dieser zu einer Wassereinsparung geführt haben soll.

Der Austausch von möglicherweise vor der Modernisierung vorhandenen Zweihebelmischbatterien in Einhebelmischbatterien ist ebenfalls nicht geeignet, eine wesentliche Einsparung an Wasser zu begründen. Hinsichtlich der Wassereinsparung an diesen Armaturen kommt es im wesentlichen auf die Verbrauchsgewohnheiten des Mieters und nicht darauf an, ob die entsprechenden Armaturen mit einem oder aber mit zwei Hebeln ausgestattet sind. Die Rechtsprechung sieht deswegen den Austausch vorhandener Sanitärinstallationen nicht als Modernisierungsmaßnahmen an (Beuermann, a. a. O., Rn. 44 m.w.N.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 774).

Der Austausch des Briefkastens durch die Kl. stellt keine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 3 Abs. 1 MHG dar. Durch den bloßen Austausch eines Briefkastens wird der Gebrauchswert der Mietsache für den Mieter nicht nachhaltig erhöht (Beuermann, a.a.O., Rn. 63 m.w.N.).

2. Soweit Modernisierungsmaßnahmen vorliegen, ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam, weil die Kl. den Bekl. nicht hinreichend erläutert hat, inwieweit Modernisierungsmaßnahmen vorlagen bzw. nach welchen Maßstäben die Kosten ermittelt und umgelegt wurden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG).

Der Sinn der Berechnungs- und Erläuterungspflicht gemäß § 3 Abs. 3 MHG besteht darin, daß dieser ein Äquivalent darstellt, daß dem Vermieter ein einseitiges Gestaltungsrecht eingeräumt und der Mieter auf eine bloße Kontrollmöglichkeit verwiesen ist. Dem Mieter muß deswegen eine Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung ermöglicht werden (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 803).

Der Mieter soll prüfen können, ob das Verlangen des Vermieters bei überschlägiger Berechnung berechtigt erscheint (LG Kassel WM 1992, 444; LG Dresden ZMR 1998, 292 [= WM 1998, 216]; LG Berlin GE 1994, 765).

Für den Fall, daß Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig mit Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden, hat die Berechnung des Vermieters daher grundsätzlich folgende Angaben zu enthalten:

a) Gesamtbetrag der aufgewendeten Baukosten,

b) Aufteilung auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen,

c) innerhalb der Modernisierungsmaßnahmen Aufstellung der Gesamtkosten nach einzelnen Gewerken und wesentlichen Rechnungspositionen (Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz 1995, § 13. 3 MHG Rn. 114, 115; Emmerich/Sonnenschein, § 3 MHG Rn. 26; LG Kassel WM 1992, 444).

Wurden mit den Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten vorgenommen, hat der Vermieter die konkret durchgeführten Maßnahmen zu benennen und die einzelnen Rechnungspositionen darzustellen. Sofern eine strikte Kostentrennung wegen Überschneidung der Bereiche nicht möglich ist, hat der Vermieter zumindest darzulegen und zu erläutern, um welche Quote er die Modernisierungskosten wegen ersparter Instandsetzungsarbeiten vermindert hat (LG Kassel WM 1992, 444, 445; LG Stralsund WM 1996, 230; LG Halle WM 1997, 628; AG Lüdenscheid WM 1997, 438; LG Dresden WM 1998, 217).

Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Kl. v. 30.1.1998 nicht. [...]