Modernisierung

Modernisierung; Fensteraustausch in Küche und Bad; finanzielle Härte; Modernisierungsankündigung; ortsüblicher Zustand

1. Die Angabe der Außenmaße der Heizkörper in den einzelnen Räumen ist für eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nicht erforderlich.

2. Der Austausch von Einfachfenstern gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten in Küche und Bad ist als wohnwertverbessernde und energieeinsparende Maßnahme einzustufen.

3. Die Verfliesung des vorhandenen Steinfußbodens im Bad ist keine Wertverbesserung.

4. Der Mieter, der sich auf eine finanzielle Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB beruft, ist nicht gehalten, jedwede Anstrengung zu unternehmen, um sein Haushaltseinkommen zu steigern.

5. Im Ostteil der Stadt ist die Ausstattung einer Altbauwohnung mit Sammelheizung nebst Warmwasserversorgung, der Einbau von Isolierglasfenstern sowie die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad noch nicht allgemein üblich.

(...) Die Kl. hat keinen Anspruch darauf, daß die Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB den Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, den Austausch der hofseitigen Einfachfenster gegen Isolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,1 W/m2K und die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad der streitgegenständlichen Wohnung dulden müßten.

a) (...)

b) aa) In formeller Hinsicht wahrte die Modernisierungsankündigung der Kl. vom 29. April 2002 die dreimonatige Ankündigungsfrist des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, denn mit den baulichen Maßnahmen sollte Anfang September 2002 begonnen werden.

bb) Auch die Art der baulichen Maßnahmen wurde in der Modernisierungsankündigung der Kl. vom 29. April 2002 ausreichend dargestellt. Es gilt zu berücksichtigen, daß die Anforderungen an diese Darstellung seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht mehr überspannt werden dürfen, wie sich aus dem veränderten Wortlaut des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB im Vergleich mit § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. ergibt. Vor diesem Hintergrund können sich die Bekl. nicht mehr darauf berufen, daß es die Kl. unterlassen habe, in ihrer Modernisierungsankündigung vom 29. April 2002 mitzuteilen, welche Ausmaße die Heizkörper in den einzelnen Räumen aufweisen sollen. Die baulichen Folgen, die insbesondere für Fragen der zukünftigen Möblierung bedeutsam sind, lassen sich für die Bekl. aus der Tatsache, daß die Heizkörper unterhalb der Fenster angebracht werden sollen, ausreichend abschätzen. Soweit in der Rechtsprechung bisher konkrete Angaben zu der Größe der einzelnen Heizkörper verlangt wurden (vgl. LG Berlin [ZK 64], GE 1993, 861 m. Nachw.), ist diese Auffassung seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform überholt. Auch die fehlenden Angaben zur Dimensionierung der Heizkörper stellten keinen Verstoß der Kl. gegen ihre Verpflichtung zur Darstellung der baulichen Folgen dar, zumal sie die voraussichtlichten Kosten des Betriebs der Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung in ihrer Modernisierungsankündigung vom 29. April 2002 ordnungsgemäß beziffert hat. Die voraussichtlichte Höhe der Vorschüsse für die Heizkosten ergibt sich aus dem Schreiben der GASAG vom 9. April 2002, das der Modernisierungsankündigung der Kl. vom 29. April 2002 beigefügt war.

c) aa) In materieller Hinsicht würde sich der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung als eine wohnwertverbessernde Maßnahme darstellen, denn die streitgegenständliche Wohnung ist mit Kohleöfen und einem Allesbrenner sowie einem Boiler in der Küche ausgestattet.

bb) Der Austausch von Einfachfenstern gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten würde sich ebenfalls als eine wohnwertverbessernde Maßnahme mit energiesparendem Charakter darstellen, was entgegen der Auffassung der Bekl. auch für die Küche und das Bad gelten würde, zumal es sich bei der Küche der streitgegenständlichen Wohnung, die über eine Grundfläche von 20,13 Quadratmeter verfügt, um einen echten Aufenthaltsraum handelt.

cc) Inwieweit die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad eine wohnwertverbessernde Maßnahme darstellen würde, kann im Ergebnis dahingestellt bleiben. Die Bekl. berufen sich darauf, daß der vorhandene Steinfußboden über ähnliche Eigenschaften wie Fliesen verfüge, was insoweit nachvollziehbar erscheint, als sich ein Steinfußboden wie Fliesen durch Aufwischen einfach reinigen läßt, wobei auch Spritzwasser aufgewischt werden kann. Darüber hinaus erscheint ein Steinfußboden ebenso strapazierfähig wie Fliesen, denn Einrichtungsgegenstände, deren Position im Laufe der Zeit verändert wird, lassen keine dauerhaften Abdrücke zurück.

d) Letztendlich scheitert die Verpflichtung der Bekl., den Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, den Austausch der hofseitigen Einfachfenster gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten und die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad der streitgegenständlichen Wohnung dulden zu müssen, an dem Einwand der persönlichen Härte, auf den sie sich zutreffend berufen.

aa) Infolge des angekündigten Einbaus der Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung (...), des Austausches der hofseitigen Einfachfenster gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten (...) sowie der Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad (...) würde sich die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung nach der Durchführung der geplanten Baumaßnahmen für die Bekl. um 77 % erhöhen.

bb) Die Bekl. wenden schon jetzt rund ein Drittel ihres Haushaltseinkommens dafür auf, den Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung zu leisten, weshalb ihnen eine Preissteigerung in dem vorgenannten Umfang nicht zuzumuten ist. Die Bekl. zu 1. ist als diplomierte Architektin arbeitslos, seit sie im Jahre 1999 ihr Studium beendet hat. Die berufliche Qualifikation des Bekl. zu 2. ist unklar. Derzeit ist der Bekl. zu 2. als Student im Fachbereich Informatik der Technischen Universität Berlin immatrikuliert, wie sich insbesondere aus den Bescheinigungen ergibt, welche die Bekl. als Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 30. Juli 2004 zu den Akten gereicht haben. Nebenher läßt sich der Bekl. zu 2. von der studentischen Arbeitsvermittlung TUSMA für Gelegenheitsjobs vermitteln. (...)

cc) Die Bekl. können nicht darauf verwiesen werden, daß sie nicht alle erforderlichen Anstrengungen unternehmen würden, um ihr Haushaltseinkommen zu steigern. Dieser Rechtsgedanke, der aus dem Unterhaltsrecht stammt, läßt sich auf die vorliegende Fallkonstellation nicht übertragen. Im Unterhaltsrecht geht es darum, einen weitreichenden Schutz für die materielle Existenzgrundlage der unterhaltsberechtigten Person zu begründen. In der vorliegenden Fallkonstellation geht es darum, die Interessen des Vermieters und der Allgemeinheit an der Schaffung von Wohnraum, der zeitgemäßen Ansprüchen genügt, zu schützen. Dieser Schutz wird dadurch ausreichend gewährleistet, daß der Gesetzgeber ein Korrektiv gegenüber dem Einwand der persönlichen Härte geschaffen hat. Der Einwand der persönlichen Härte ist ausgeschlossen, wenn eine Wohnung lediglich in den Zustand versetzt werden soll, wie er bei Wohnungen der entsprechenden Baualtersklasse unter Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten bereits allgemein üblich ist.

e) Die Bekl. sind mit dem von ihnen erhobenen Einwand der persönlichen Härte nicht deshalb ausgeschlossen, weil die streitgegenständliche Wohnung durch die von der Kl. geplanten Baumaßnahmen in einen Zustand versetzt würde, wie er bei Wohnungen der entsprechenden Baualtersklasse im Ostteil Berlins bereits allgemein üblich wäre. Dieser Standard wäre erreicht, wenn mindestens 2/3 aller Wohnungen aus dem maßgeblichen Segment die entsprechenden Ausstattungsmerkmale aufweisen würden (vgl. BGHZ 117, 217). Dabei trägt die Unterscheidung zwischen dem Westteil Berlins und dem Ostteil Berlins den regionalen Besonderheiten Rechnung, die auch darin zum Ausdruck kommen, daß für diese Bereiche ein getrennter Mietspiegel erstellt wird.

aa) Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung vom 21. Juni 2004 darauf hingewiesen, daß es eine gerichtskundige Tatsache darstellt, daß die Ausstattung einer Wohnung mit einer Sammelheizung nebst Warmwasserversorgung noch nicht allgemein üblich ist. (...)

bb) Es ist davon auszugehen, daß die streitgegenständliche Wohnung auch durch den Austausch der hofseitigen Einfachfenster gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht in einen Zustand versetzt werden würde, wie er bei Wohnungen der entsprechenden Baualtersklasse im Ostteil Berlins bereits allgemein üblich wäre. Das Zahlenmaterial des Unternehmens GEWOS GmbH (Anlage K 12), auf das sich die Kl. beruft, differenziert nicht zwischen doppelt verglasten Fenstern (= Kastendoppelfenstern) und Isolierglasfenstern. Auf der Grundlage seiner Daten hatte das Unternehmen GEWOS GmbH den Berliner Mietspiegel für das Jahr 2000 erstellt, ausweislich dessen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung das Vorhandensein von gut erhaltenen bzw. neuwertigen Isolierglasfenstern in den Gebäuden der betreffenden Baualtersklasse im Ostteil Berlins als wohnwerterhöhendes Merkmal anzusehen war, was widersinnig wäre, wenn das Ausstattungsmerkmal damals bereits dem allgemein üblichen Standard entsprochen hätte. (...)

cc) Schließlich würde die streitgegenständliche Wohnung auch durch die Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad nicht in einen Zustand versetzt werden, wie er bei Wohnungen der entsprechenden Baualtersklasse im Ostteil Berlins bereits allgemein üblich wäre. Auf die Ausführungen der Kammer in ihrem veröffentlichten Urteil vom 10. April 2003 (aaO.), die hinsichtlich des zugrundeliegenden Zahlenmaterials entsprechend dem Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 21. Juni 2004 eine gerichtskundige Tatsache darstellen, wird Bezug genommen. Danach waren im Jahr 2003 lediglich 34,6 % aller Wohnungen im Ostteil Berlins der Baualtersklasse bis 1918 mit Wand- und Bodenfliesen im Badezimmer ausgestattet. Auch das Zahlenmaterial des Unternehmens GEWOS GmbH (Anlage K 12), auf das sich die Kl. beruft, dokumentiert, daß jedenfalls im Jahr 2000 in den östlichen Bezirken nur 48,6 % der Badezimmer in Altbauwohnungen mit verfliesten Fußböden und nur 10,3 % mit verfliesten Wänden ausgestattet waren. (...)