Modernisierung

Modernisierung; Innen-WC; Duschkabine; Bad; Balkonanbau

1. Der Umbau eines Innen-WC-Raumes mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine in ein einheitliches, vom Flur aus zugängliches Bad mit Dusche stellt eine Modernisierung dar.

2. Der Anbau eines zweiten Balkons neben einem bereits vorhandenen Balkon einer Zweizimmerwohnung ist keine Modernisierung, wenn der vorhandene Balkon von seiner Größe her eine Nutzung zum Sitzen von ein bis zwei Personen, gegebenenfalls auch mit Kind, zuläßt.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) 1. Die Kl. hat gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Duldung der vorgesehenen Umbauarbeiten zur Schaffung eines einheitlichen, vom Flur aus zugänglichen Bades mit Dusche gegenüber den Bekl. Insoweit liegt eine Verbesserung der Mietsache vor, denn mit der Ausstattung der Wohnung mit einem Duschbadezimmer wird die Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt. Die Schaffung eines einheitlichen Raums entspricht den üblichen Vorstellungen heutiger Wohnungen. Heutiger Standard ist die Ausstattung einer Wohnung mit einem Bad, das heißt einem Raum, in dem neben dem WC und einem Handwaschbecken eine Wanne oder eine Dusche vorhanden ist. Eine so ausgestattete Wohnung ist besser zu vermarkten als eine Wohnung in der jetzt vorgefundenen Ausstattung, nämlich mit einem Innen-WC-Raum mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine. Zudem wird mit der Schaffung des einheitlichen Badraums zugleich eine unmittelbare Belichtung und Belüftung auch des WC-Bereichs möglich, was bisher nicht der Fall gewesen ist. Schließlich wird auf diese Weise eine räumlich insgesamt großzügigere Lösung geschaffen. Demgegenüber tritt der sich ergebende Nachteil, daß eine gleichzeitige Nutzung von WC und Dusche erschwert wird, bei der hier gegebenen Zweizimmerwohnung zurück. Denn in einer solchen Wohnung leben gewöhnlich zwei bis drei Personen, die sich bei der Nutzung des Bades miteinander abstimmen können. Auf die Frage, ob die vorhandene Ausstattung den subjektiven Bedürfnissen der Bekl. als derzeitigen Mietern genügt, kommt es bei der hier vorzunehmenden Würdigung nicht an. Maßgeblich ist allein, ob nach objektiven Gesichtspunkten eine Verbesserung der Mietsache eintritt. Das ist nach den vorstehenden Ausführungen zu bejahen. Die Bekl. können diesem Anspruch auch keine besonderen Härtegründe gemäß § 554 Abs. 2 S. 2 BGB entgegenhalten, die den Anspruch der Kl. beseitigten. Insbesondere ist der Umstand, daß die Bekl. den Duschbereich nach eigenen Bekundungen erst vier Jahre vor dem Schreiben des Mietervereins vom Nov. 2003 neu verfliest haben wollen, keine unzumutbare Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB, weil die Kl. die Kosten für den Badumbau nicht umlegen will, wie sich ihrem Schreiben vom 19. April 2004 entnehmen läßt.

(...)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung des Balkonanbaus am südöstlichen Zimmer der von den Bekl. bewohnten Wohnung. Der Anspruch kann nicht auf § 554 Abs. 1 BGB gestützt werden, da der Balkonanbau keine Instandhaltungsmaßnahme darstellt. Der Anspruch ergibt sich aber auch nicht aus § 554 Abs. 2 S. 1 BGB. Ohne Erfolg wendet sich die Kl. dagegen, daß das Amtsgericht ausgehend von einer Definition des Modernisierungsbegriffs von Gellwitzki (ZMR 1998, 225) bereits eine Modernisierungsmaßnahme für den Balkonanbau verneint hat. Denn auch bei Zugrundelegung der von der Kl. zitierten Definition stellt sich der geplante zweite Balkon für die Wohnung nicht als Modernisierungsmaßnahme dar, weil damit keine bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung ermöglicht wird. Alle die Vorteile, die ein Balkon bietet, hat die Wohnung bereits. Ein zweiter Balkon bringt jedenfalls für eine Zweizimmerwohnung in der Regel keine Gebrauchsvorteile, soweit der vorhandene Balkon von seiner Dimensionierung und Lage bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Der hier bereits vorhandene Balkon läßt von seiner Größe her eine Nutzung jedenfalls auch zum Sitzen für die Mieter zu. Eine Zweizimmerwohnung wird nach üblicher Anschauung in der Regel von ein bis zwei Personen, teilweise auch mit einem kleineren Kind, genutzt. Diese finden auf dem Balkon Platz, allein um allen Bewohnern einen gleichzeitigen Aufenthalt auf dem Balkon zu ermöglichen, ist deshalb kein zweiter Balkon nötig. Ein zweiter Balkon bringt aber jedenfalls dann keine bessere oder komfortablere Nutzungsmöglichkeit für die Wohnung mit sich, wenn dadurch eine Stellfläche im betroffenen Zimmer, das als gefangenes Zimmer in einer Zweizimmerwohnung vorrangig als Schlafzimmer mit entsprechendem Stellplatzbedarf an den Wänden genutzt wird, verloren geht, so daß ein übliches Schlafzimmer mit Doppelbett und größerem Kleiderschrank nicht oder nur noch sehr erschwert gestellt werden kann. Dann überwiegt die damit einhergehende Verschlechterung der Nutzungsmöglichkeit dieses Zimmers den sich gegebenenfalls ergebenden Vorteil durch einen zweiten Balkon. Auch handelt es sich bei dem Zimmer nicht etwa um ein bisher schlecht belichtetes oder belüftetes, da es zwei zur Südseite gerichtete Fenster hat. Ein entsprechender Nachteil wird mithin auf diese Weise nicht beseitigt. Mit dieser Würdigung des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil ist nicht auf die individuellen Bedürfnisse der Bekl. konkret und eine sich für sie gegebenenfalls ergebende Härte abgestellt worden, so daß auch diese Rüge der Kl. ins Leere geht. Die Ausführungen hinsichtlich der Nutzbarkeit als Schlafzimmer sind allgemein anhand der üblichen Ausstattung von Schlafzimmern für ein Paar mit einem Doppelbett, Nachttischen und einem - größeren - Kleiderschrank gefaßt. (...)

Der Mieter muß den Umbau eines WC nebst gesonderter Duschkabine in ein einheitliches Bad als Maßnahme dulden, die die Mietsache in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist. Der Anbau eines weiteren Balkons ist keine Wertverbesserung, wenn der vorhandene Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch ausreicht.

Die Wohnung ist bereits mit einem Innen-WC-Raum mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine ausgestattet und weist einen Balkon auf, auf dem ein bis zwei Personen Platz finden. Der Vermieter will das vorhandene Innen-WC und die Duschkabine in ein einheitliches Bad mit Dusche umbauen sowie einen weiteren Balkon anbauen. Der Mieter weigert sich, der Vermieter verklagt daraufhin den Mieter auf Duldung der Maßnahmen.

Das LG Berlin gibt der Klage auf Umbau des WC in ein Bad mit Dusche statt, im übrigen weist es die Klage ab. Den Umbau hält es für eine Maßnahme, die die Mietsache in einen allgemeinen üblichen Zustand versetzt. Entscheidend sei, daß die so ausgestattete Wohnung besser zu vermarkten sei als die Wohnung in der bisher vorgefundenen Ausstattung. Zudem werde mit der Schaffung des einheitlichen Baderaums zugleich eine unmittelbare Belichtung und Belüftung auch des WC-Bereichs möglich. Auf die subjektiven Bedürfnisse der Mieter komme es nicht an, sondern nur auf die nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilende Verbesserung der Mietsache. Die Mieter könnten sich auch nicht deswegen auf Härtegründe berufen, weil sie den Duschbereich erst vier Jahre vorher neu verfliest hätten. Denn der Vermieter habe erklärt, die Kosten für den Badumbau nicht umlegen zu wollen.

Der geplante Anbau des zweiten Balkons sei dagegen nicht zu dulden, weil dieser keine bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung ermögliche. Denn bereits der vorhandene Balkon könne von seiner Dimensionierung und Lage bestimmungsgemäß durch die Mieter genutzt werden. Zudem gehe bei dem geplanten Anbau Stellfläche in dem betroffenen Zimmer verloren.

Die ZK 63 schwenkt offenbar mit ihrer Entscheidung auf die Linie des VIII. Senats ein (GE 2005, 1056) ein, daß der Maßstab, ob eine Wohnwertverbesserung vorliegt, nicht der Wertung des derzeitigen Mieters unterliegt, sondern sich nach der Verkehrsanschauung richtet und objektiv zu bestimmen ist, wobei es auf die bessere Vermietbarkeit ankommt. Zutreffend stellt die ZK 63 auch darauf ab, daß die Verfliesung des WC durch den Mieter vor vier Jahren jedenfalls deshalb keine Härte darstellt, weil der Vermieter auf den Modernisierungszuschlag verzichtet. Auch die Ausführungen dazu, daß kein Anspruch auf Duldung des Anbaus eines weiteren Balkons besteht, überzeugen, wobei zutreffend zunächst die Frage der Wertverbesserung anhand des durch den Mietvertrag geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs geprüft und verneint wird.