Modernisierung

Modernisierung; gehobener/Wohnwert; Treu/und Glauben; Umgestaltung/des Mietverhältnisses durch Modernisierung; Verdoppelung/des Mietzinses; Vertragstreue/Verletzung durch Luxusmodernisierung; Wohnwert/gehobener; allgemeine/Üblichkeit im Sinne von § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB; Rechtsbegriff/unbestimmter; Rechtsklarheit; Rechtssicherheit; Üblichkeit/im Sinne von § 541 b Abs. 1, 2. Hs. BGB; Unangemessenheit/Verhältnis zur Üblichkeit; unbestimmter/Rechtsbegriff

... Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kommt bei der umfassenden Würdigung aller Umstände erhebliches Gewicht der Frage zu, ob durch die vom Vermieter gewollte Verbesserungsmaßnahme das bisherige Mietverhältnis in seinem Kern derart umgestaltet wird, daß die Identität mit dem bisherigen Vertragsverhältnis verloren geht.

Das Gestaltungsrecht des Vermieters darf mit dem Gebot der Vertragstreue, an das er gebunden ist, nicht in einen unvereinbaren Widerspruch treten. Führen aber Modernisierungsarbeiten auf einen Schlag zur Verdoppelung des Mietzinses, muß davon ausgegangen werden, daß das Mietverhältnis ein ganz anderes Gewicht bekommt. Ferner kann es von Bedeutung sein, ob die Verbesserungen als solche in einem engen Verhältnis zu der zu erwartenden Mieterhöhung stehen. Diese Frage ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen; insoweit kommt es darauf an, ob die Verbesserung ihren Preis wert ist (vgl. KG Rechtsentscheid vom 22. 6. 1981, NJW 1981, 2307, 2308). Bei der Berücksichtigung dieser Frage ist zu beachten, daß der Mietzins sich pro Quadratmeter durchschnittlich sogar mehr als verdoppeln wird, und dies lediglich für die einzig ins Gewicht fallende Bequemlichkeit, nicht mehr mit einem Ofen heizen zu müssen bzw. die Tür elektrisch öffnen zu können. Wärmeisolierung, Kabelfernsehanschluß, neue Steigeleitungen wirken sich auf den Wohnwert des Hauses nicht spürbar aus. Wenn man bedenkt, daß für einen insgesamt gesehen doch geringfügigen Zuwachs an Bequemlichkeit oder Komfort die Miete gleich um mehr als 100 % steigt, dann kann dies nicht mehr als objektiv angemessen angesehen werden.

Das Haus bietet bereits jetzt von der Ausstattung her den Mietern einen gehobenen Wohnwert, den sie mit einem durchschnittlichen Quadratmeter-Mietzins von 3,50 bis 4,- DM "erkauft" haben. Für die demgegenüber nur als geringfügig anzusehenden Verbesserungsmaßnahmen mindestens noch einmal 4,71 DM/qm aufbringen zu müssen, geht entschieden zu weit. Den Mietern kann eine Wohnungsmodernisierung verbunden mit einer Hausmodernisierung nicht zugemutet werden, wenn sie eine derart erhebliche Mieterhöhung in Kauf nehmen oder sich gar aus finanziellen Gründen eine andere Wohnung suchen müßten (vgl. auch LG Berlin WuM 1981, 12).

Die Kl. kann sich zur Rechtfertigung ihres Vorhabens auch nicht auf § 541 b Abs. 1 letzter Nebensatz BGB - "wie er allgemein üblich ist" - berufen. Der Begriff "üblich" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Es ist jedoch nicht zu erkennen, wie der Gesetzgeber den Begriff "üblich" definiert. Es verstößt gegen den Grundsatz der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar klargestellt, daß die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe im allgemeinen unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden ist (vgl. BVerfGE 3, 225, 243; 13, 153, 161; 21, 73, 79). Der Gesetzgeber hat danach ein Ermessen, ob er einen Lebenssachverhalt durch einen gesetzlichen Tatbestand zu erfassen sucht, der enge und feste Konturen ausweisende Tatbestandsmerkmale enthält oder ob er zur Regelung des Lebenssachverhalts einen Tatbestand verwendet, der mit unbestimmten, auslegungsfähigen und auslegungsbedürftigen Gestzesbegriffen arbeitet. Demzufolge ist hier der Begriff "üblich" zu definieren. Nur ist nicht zu erkennen, wie der Gesetzgeber den Begriff "üblich" verstanden haben will.

Aber auch wenn der nach der Durchführung der Modernisierungsarbeiten von dem Vermieter verlangte Mietzins "üblich" sein sollte, muß er nicht gerechtfertigt sein, denn die Üblichkeit schließt die Unangemessenheit nicht aus (vgl. BGH NJW 1973, 990, 991 m.w.N.).