Modernisierende Mängelbeseitigung

Modernisierende Mängelbeseitigung; Laminatfußboden statt Teppichboden

1. Es stellt keinen Eingriff in das Auswahlermessen des Vermieters dar, wenn der Mieter bei vorhandenem mangelhaften textilen Fußbodenbelag die Ausführungsart Laminatfußboden zur Mängelbeseitigung ablehnt und der Vermieter nicht die Maßgaben des § 554 Abs. 3 BGB beachtet.

2. Eine Modernisierungsmaßnahme, die gleichzeitig eine Mängelbeseitigung darstellt, muss den Maßgaben des § 554 Abs. 3 BGB entsprechen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn mit dieser Maßnahme keinerlei Mieterhöhung verbunden ist und der Vermieter dies ausdrücklich klargestellt hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um einen Erstattungsanspruch für das Auswechseln eines Teppichbodens im Rahmen eines Mietverhältnisses. Mit Mietvertrag vom 17.1.2001 schlossen die Kl. als Mieter mit dem Bekl. als Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung. Mietbeginn war der 1.3.2001.

Mit Schreiben vom 21.1.2008 zeigten die Kl. der für den Bekl. tätigen Hausverwaltung an, dass der 10 Jahre alte Teppichboden der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund zwischenzeitlich erfolgter Abnutzung nicht mehr zum Gebrauch geeignet sei und forderten zur Beseitigung dieses Mangels in der Zeit vom 12.4. bis 27.4.2008 auf. Mit Schreiben vom 7.2.2008 lehnte die für den Bekl. tätige Hausverwaltung die Übernahme der Kosten für die Verlegung eines neuen Teppichbodens ab und bot die Neuverlegung eines Laminatbelages an. Im Gegenzug sollten sich die Mieter verpflichten, weitere drei Jahre in der Wohnung zu bleiben und eine um 50 € erhöhte Miete zahlen. Mit Schreiben vom 26.2.2008 an die für den Bekl. tätige Hausverwaltung bekundeten die Kl., dass der Bekl. nicht gewillt sei, den mietvertraglich vereinbarten Zustand bzw. den Zustand bei der Übernahme der Mietsache wiederherzustellen, lehnten eine andere Ausführungsart (Laminat) ab und kündigten die Selbstvornahme an. In der Folge ließen die Kl. den Teppichboden für einen Gesamtpreis in Höhe von 1.889,32 € austauschen. Vorliegend fordern die Kl. die Kosten für den Teppichaustausch sowie außergerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen. Der Bekl. fordert widerklagend außergerichtliche Anwaltskosten.

Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg, die zulässige Widerklage hingegen ist unbegründet.

I. 1. Die zulässige Klage ist begründet, weil den Kl. ein Erstattungsanspruch in Höhe von 1.889,32 € für das Auswechseln des Teppichbodens gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 277,03 € gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. § 286 BGB zusteht.

a) Der Erstattungsanspruch für die Auswechslung des Teppichs in Höhe von 1.889,32 € resultiert aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Bekl. sich mit der Instandsetzungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB seit dem 21.1.2008 gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. § 286 BGB im Verzug befindet. Unstreitig war zum Zeitpunkt der mit Schreiben vom 21.1.2008 erfolgten Mahnung wegen abgelaufener Lebens- und Nutzungsdauer des Teppichbodens der streitgegenständlichen Wohnung der Mängelbeseitigungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fällig. Mit dem Schreiben vom 21.1.2008 setzten die Kl. den Bekl. mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Zwar kann der Mieter keine bestimmte Art und Weise der Mängelbeseitigung verlangen, sondern muss dem Vermieter die Wahl einer bestimmten Art der Mängelbeseitigung überlassen (LG Berlin, Urteil vom 13.10.1994 - 62 S 153/94, zitiert nach juris). Vorliegend lässt sich jedoch dem Schriftverkehr zwischen den Parteien am 21.1.2008, am 7.2.2008 sowie am 26.2.2008 nicht entnehmen, dass die Kl. dem Bekl. die Ausführungsart vorschreiben wollten. Die Auslegung insbesondere des Schreibens vom 26.2.2008 gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt vielmehr, dass die Kl. vielmehr die Wiederherstellung des mietvertraglich vereinbarten Zustandes bzw. des Zustandes bei Übernahme der Mietsache begehrten. Bei der anschließend erfolgten Selbstvornahme der Mängelbeseitigung handelt es sich demzufolge um keine eigenmächtige Beseitigung von Mängeln, die grundsätzlich keinen Erstattungsanspruch auslöst (vgl. BGH, Urteil vom 16.1.2008 - VIII ZR 222/06, GE 2008, 325). Der Inverzugsetzung durch das Schreiben vom 21.1.2008 steht nicht die Bereitschaft des Bekl. entgegen, in die streitgegenständliche Wohnung einen Laminatfußboden einzubauen, weil es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handelte, die sich nach § 554 Abs. 3 BGB richtet. Unstreitig hat der Bekl. die in § 554 Abs. 3 BGB näher beschriebene Vorgehensweise nicht beachtet. Hierbei spielt keine Rolle, dass der Bekl. mit dem Einbau des Laminatfußbodens keine Mieterhöhung beabsichtigte. Denn für diesen Fall hätte der Bekl. dies in seinem Antwortschreiben an die Kl. vom 7.2.2008 unmissverständlich zum Ausdruck bringen müssen (BayObLG, Rechtsentscheid vom 13.11.2000 - RE-Met 1/00, GE 2001, 55). Einer formellen Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme hätte es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht bedurft, wenn es sich um eine unerhebliche Einwirkung handelte sowie nur eine unerhebliche Mieterhöhung zu erwarten gewesen wäre. Vorliegend stellt die Entfernung eines Teppichfußbodens und der Austausch desselben mit einem Laminatfußboden eine erhebliche Einwirkung dar, auf die sich ein Meter einstellen können muss.

b) Der Anspruch der Kl. auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 277,03 € folgt aus § 280 Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. § 286 BGB. Ist - so wie hier - nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VVRVG eine wegen desselben Gegenstandes entstandene Geschäftsgebühr anteilig auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen, so vermindert sich nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr (vgl. BGH, Urteil vom 7.3.2007 - VIII ZR 86/06, zitiert nach juris).

2. Die zulässige Widerklage ist unbegründet, weil dem Bekl. kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kl. verletzten dadurch, dass sie gegen den Bekl. den Erstattungsanspruch geltend machten, keine Nebenpflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB.

Anmerkung: Nach einem Hinweisbeschluss des LG Dresden vom 8. Januar 2009 - 4 S 556/08 - nahm der beklagte Vermieter die Berufung zurück.

Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet, hat er ein gewisses Auswahlermessen, mit welchen Mitteln er seiner Verpflichtung nachkommt. Eine "denkmalgerechte" Mangelbeseitigung ist nicht erforderlich, eine "modernisierende" Instandsetzung ist zulässig. Nach Ansicht des AG Dresden (und insoweit folgend LG Dresden) darf der Mieter den Ersatz eines vorhandenen mangelhaften Teppichfußbodens durch Laminat ablehnen, wenn der Vermieter diese Maßnahme nicht wie eine Modernisierung ankündigt. Eine Mängelbeseitigung, die gleichzeitig eine Modernisierungsmaßnahme darstelle, müsse wie eine Modernisierung angekündigt werden, es sei denn, der Vermieter verzichte ausdrücklich auf eine Mieterhöhung.

Die Mieter forderten sieben Jahre nach Mietbeginn vom Vermieter unter Fristsetzung den Austausch des abgenutzten - und inzwischen zehn Jahre alten - Teppichbodens. Der Vermieter lehnte dies ab und bot stattdessen die Verlegung eines Laminatfußbodens an. Dies lehnten die Mieter ab, kündigten Ersatzvornahme an und ließen den Teppichboden auswechseln. Die Kosten dafür und für außergerichtliche Anwaltskosten klagten sie ein.

Das Amtsgericht Dresden gab der Klage vollumfänglich statt. Der Vermieter nahm seine Berufung nach einem entsprechenden Hinweisbeschluss des Landgerichts Dresden zurück.

Der Vermieter habe sich mit der Instandsetzungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verzug befunden. Zwar müsse dem Vermieter die Wahl einer bestimmten Art der Mängelbeseitigung überlassen werden, doch habe sich nach Ansicht des Amtsgerichts dem Schriftverkehr nicht entnehmen lassen, dass die Mieter dem Vermieter die Ausführungsart vorschreiben wollten. Es habe sich bei der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung auch nicht um eine eigenmächtige Beseitigung von Mängeln gehandelt. Die Verlegung eines Laminatfußbodens stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, die ordnungsgemäß angekündigt werden müsse. Das habe der Vermieter nicht beachtet. Insoweit sei es auch unwesentlich, dass der Vermieter mit dem Einbau des Laminatfußbodens keine Mieterhöhung beabsichtigte, denn dies hätte er unmissverständlich zum Ausdruck bringen müssen.

Auf die Berufung des Vermieters erfolgte ein Hinweisbeschluss des LG Dresden, das die Rechtsansicht des AG bestätigte. Der Vermieter hätte ausdrücklich erklären müssen, dass der Neuverlegung des Laminats keine Mieterhöhung folge. Der Vermieter nahm daraufhin die Berufung zurück.

Der Mieter hat grundsätzlich einschränkungslos alle Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes erforderlich sind (§ 554 Abs. 1 BGB). Das entspricht spiegelbildlich der Erhaltungspflicht des Vermieters; die muss er erfüllen und Gewährleistungsansprüche abwenden können. Mit welchen Mitteln der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommt, ist seine Sache. Dieses Auswahlermessen gilt aber nicht einschränkungslos. Der Anspruch des Mieters auf Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs richtet sich, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, nach Zustand/Ausstattung bei Vertragsbeginn. War beispielsweise ein Gasherd mitvermietet worden, stellt sein Ersatz durch einen Elektroherd ein "aliud" dar - davon sprechen Juristen, wenn nur scheinbar Gleiches durch Gleiches, tatsächlich aber durch etwas anderes (lat. "aliud") ersetzt wird. Das muss der Mieter nicht dulden (LG Berlin GE 2003, 809), es sei denn, durch unverhältnismäßig hohe Kosten ist die Opfergrenze überschritten. In diesem Sinne auch: AG Tiergarten GE 1989, 729; LG Berlin GE 1997, 185; LG Berlin MM 1998, 308; LG Berlin MM 2000, 131; LG Berlin GE 2000, 893. Zur Opfergrenze vgl. LG Berlin GE 1995, 1489; AG Mitte MM 2000, 280; AG Neukölln GE 2002, 265).