Modernisierende Instandsetzung

Modernisierende Instandsetzung; Modernisierung; ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme; Stilllegung von Gassteigesträngen; Umstellung auf Strom; Kostenübernahme für neuen Küchenherd; Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten; keine Verwalterentscheidung über Angebote; Höhe der Instandhaltungsrücklage

1. Die Stilllegung von Gassteigesträngen zur Umstellung auf Elektrostrom ist weder eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung noch überhaupt eine Modernisierung.

2. Die Übernahme von Kosten in Höhe von 750 € für die Installation eines Elektroherdes pro Wohnung für anschlusswillige Wohnungseigentümer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil damit Sondereigentum bezahlt werden soll.

3. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe größerer Werkaufträge müssen mindestens drei Vergleichsangebote vorgelegt werden; Einholung und Entscheidung über die wirtschaftlichste Variante dürfen nicht dem Verwalter überlassen werden.

4. Bei der Festlegung der Höhe der Instandhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer einen erheblichen Ermessensspielraum.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind die Eigentümer der im Tenor zu 1. näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kl. ist Eigentümer der Einheit Nr. 87.

Die Anlage wurde ca. 1933 errichtet und durch eine im Jahr 1996 von der damaligen Alleineigentümerin errichteten Urkunde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Unter 6.1 der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil dieser Teilungserklärung ist, wird u. a. das Folgende bestimmt:

„Der Eigentümer ist vorbehaltlich der nachfolgenden Bestimmungen verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile auf seine Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen."

Altersbedingt besteht ein erheblicher Sanierungsbedarf an verschiedenen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums. So verfügt die Mehrhausanlage über mehrere alte Gassteigestränge, wobei ein erheblicher Teil der Nutzer der Wohnungen mittlerweile keinen Gasherd mehr haben, sondern mittels Elektroherden kochen. Die Verwaltung und die Mehrheit der Eigentümer strebt es an, die Gasversorgung zwecks Einsparung von Kosten gänzlich einzustellen und die alten Gasleitungen gegen Elektrosteigestränge auszutauschen.

Auf einer Versammlung vom 30. Mai 2012 war zum dortigen TOP 14 beschlossen worden, dass die Eigentümergemeinschaft die Aufbringung von Dämmputz an der Giebelseite der Straße zu einem Auftragswert von insgesamt 40.000 € beschließe. Die Verwaltung wurde mit der Auftragsvergabe beauftragt.

Auf der Eigentümerversammlung vom 29. Mai 2013 wurden u. a. die folgenden Beschlüsse mehrheitlich gefasst:

Zu TOP 5 wurde in Abänderung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2013 das Folgende beschlossen:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Instandhaltungsrücklage von derzeit 4,358833 €/MEA/Jahr um 4,161167 €/MEA/Jahr auf 8,52 €/MEA/Jahr rückwirkend ab dem Wirtschaftsplan 2013 zu erhöhen"

Zu TOP 7 b wurde das Folgende beschlossen:

„Die WE-Verwalterin wird beauftragt, in Abstimmung mit den betroffenen Wohnungseigentümerinnen/-eigentümern die eventuelle Stilllegung der betreffenden Gasanschlüsse zu prüfen. Die WEG beschließt, sich gegenüber Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern, die derzeit noch Gas nutzen und einer Stilllegung der Gasversorgung in ihren Wohnungen zustimmen, einmalig an den Kosten für eine Umrüstung auf eine elektrische Kochsteile bis zu einer max. Höhe von 750 € pro Sondereigentum für die notwendige Installation des Elektroanschlusses und den Elektroherd - unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen - zu beteiligen, sofern hierdurch die Stilllegung des Gasstranges in einem gesamten Hausflurbereich/Aufgang erreicht werden kann. Die WE-Verwaltung wird mit der Einholung von mind. zwei weiteren Kostenangeboten und der Auftragsvergabe sowie der Baubetreuung gemäß Verwaltungsvertrag (5 % der Baukosten) beauftragt. Die Kosten werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert."

Zu TOP 13 wurde die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 30. Mai 2012 beschlossen. Zur Begründung heißt es im Protokoll, dass alle vorliegenden Angebote deutlich über der Beschlusssumme von 40.000 € lägen und darüber hinaus Hinweise auf mögliche technische Umsetzungs- und Ausführungsprobleme enthielten. Außerdem würden Verwaltung und Beirat empfehlen, dass ein großes Wärmeverbundsystem der beiden Giebelfassaden anzustreben sei.

Zu TOP 14 wurde daher der folgende Beschluss gefasst:

„Die Eigentümergemeinschaft beauftragt die WE-Verwalterin mit der Auftragsvergabe für eine Wärmedämmung an den Giebelfassaden zu einem Auftragswert bis zu 60.000 €. Hierfür soll ein auf die energetische Sanierung spezialisiertes Planungs- und Baubetreuungsbüro beauftragt werden, welches die komplette Maßnahme abwickelt (u. a. Planung, Ausschreibung, Baubetreuung, Gewährleistung und Einholung aller Genehmigungen). Ferner wird die Verwalterin bevollmächtigt, ein lng.-Büro mit der Ausschreibung, Baubetreuung und der anschließenden Gewährleistungsüberwachung bis zu einem max. Auftragswert in Höhe von 10.000 € zu beauftragen. Das lng.-Büro hat mindestens drei Angebote einzuholen. Die Verwaltung wird bevollmächtigt, die Auftragsvergabe an den wirtschaftlichsten Anbieter vorzunehmen und die Rechnungen der Firma nach Freigabe des lng.-Büros zur Zahlung anzuweisen. Der Beschluss bedarf zu einer Umsetzung der vorherigen Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Die Finanzierung der Maßnahme in Höhe von max. 70.000 € erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage."

Gegen die oben genannten vier Beschlüsse der Versammlung vom 29. Mai 2013 richtet sich ein Schriftsatz des Kl., der am 10. Juni 2013 bei Gericht einging. Für diesen vom Gericht als Klage ausgelegten Schriftsatz wurde ein Gerichtskostenvorschuss unter dem 24. Juni 2013 angefordert, der am 1. Juli 2013 bei Gericht eingezahlt wurde.

Der Kl. erhebt in seinem Schriftsatz vom 10. Juni 2013 diverse Einwendungen gegen die Beschlüsse, die er mit einem Schriftsatz ergänzt hat, der allerdings erst am 20. August 2013 bei Gericht einging. Insbesondere rügt er, dass der Austausch der Gasherde durch elektrische Kochstellen Sondereigentum betreffe und nicht von der Gemeinschaft zu finanzieren sei. Bezüglich der Erhöhung der Rücklage sei ein Entwurf, der die Erhöhung der Rücklage begründen solle, lückenhaft gewesen. Eine Prüfung im Vorfeld sei daher nicht möglich gewesen. Bezüglich der Punkte 13 und 14 seien konkrete Kostenvoranschläge von Firmen nicht vorgelegt gewesen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Rügen wird auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen verwiesen.

Der Kl. beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29. Mai 2013 zu TOP 5, TOP 7 b, TOP 13 und TOP 14 für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, dass die Rügen gegen die angefochtenen Beschlüsse verspätet seien. Die Stilllegung der Gassteigestränge sei eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung. Den betroffenen Eigentümern seien die dadurch entstehenden Kosten gemäß § 14 Nr. 4 WEG zu ersetzen.

Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Soweit der Kl. mit seinem Schriftsatz vom 10. Juni 2013 „Widerspruch" bzw. „Einspruch" gegen die angefochtenen Beschlüsse einlegt, ohne ausdrücklich einen Bekl. zu benennen, ist dies dennoch als Frist wahrende Klage gegen die übrigen Eigentümer seiner Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen. Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH NJW-RR 2013, 458). Daher ist es regelmäßig ausreichend, dass die Klageschrift deutlich zum Ausdruck bringt, dass sich der Kl. gegen bestimmte Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung wenden will (BGH a. a. O.). Dies trifft auf den hier eingereichten Schriftsatz zu.

Die Klage ist daher gemäß § 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO rechtzeitig erhoben worden. Sie ist auch innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG mit einigen Gründen versehen worden, die sich aus der Klageschrift entnehmen lassen.

Diese Rügen des Kl. dringen auch teilweise durch. Der Beschluss zu TOP 7 b der Versammlung vom 29. Mai 2013 ist rechtswidrig. Zur Prüfung der Rechtswidrigkeit darf das Gericht nur diejenigen Gründe berücksichtigen, die der Kl. innerhalb der materiell-rechtlichen Ausschlusstrist des § 46 Abs. 2 S. 2 Halbsatz 2 WEG schriftsätzlich gerügt hat. Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kl. gehalten, innerhalb dieser Frist die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt. Ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben (BGH NJW 2009, 999 ff.).

Bezüglich des Beschlusses zu TOP 7 b hat der Kl. in seinem Schreiben vom 10. Juni 2013 diesem Erfordernis gerade noch Genüge getan. Er beanstandet ausdrücklich, dass die Gemeinschaft jeweils 750 € pro Sondereigentum bezahlen soll. Unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung rügt er dabei, dass die Gemeinschaft das Sondereigentum der einzelnen Eigentümer nicht zu finanzieren hat. Diese Rüge ist auch begründet. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist die Gemeinschaft nämlich gehalten, einzelnen Eigentümern eine elektrische Kochsteile zu finanzieren. Der von den Bekl. angeführte § 14 Nr. 4 WEG ergibt einen solchen Anspruch nicht.

Denn selbst wenn, was zunächst zu ihren Gunsten einmal unterstellt werden soll, die Stilllegung der Gassteigestränge eine rechtmäßige Verwaltungsmaßnahme sein sollte, wäre die Gemeinschaft nicht gemäߧ 14 Nr. 4 WEG gehalten, für die Ersatzbeschaffung eines Elektroherdes Entschädigung zu leisten. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 14 Nr. 4 letzter Halbsatz WEG. Danach ist nur derjenige Schaden zu ersetzen, der durch das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsteht, die der betreffende Eigentümer zu gestatten hat, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Soweit die Gassteigestränge stillgelegt werden, ist die daraus folgende Nutzlosigkeit eines noch vorhandenen Gasherdes keine Folge der Benutzung oder Betretung des Sondereigentums. Es ist nicht einmal ersichtlich, dass zur Stilllegung der Gassteigestränge jedes Sondereigentum betreten oder benutzt werden müsste. Hinzu kommt, dass die beabsichtigte Stilllegung der Gassteigestränge offensichtlich rechtswidrig ist. Gemäß §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG ist gemeinschaftliches Eigentum, das instandsetzungsbedürftig ist, von der Gemeinschaft nicht etwa stillzulegen oder abzuschaffen, sondern instand zu setzen. Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei der Stilllegung von Gassträngen daher weder um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG noch um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG. Dies schon deshalb, weil es nicht ersichtlich ist, dass die Benutzung von Kochgas modernem Standard nicht genügen würde. Eine modernisierende Instandsetzung liegt regelmäßig erst dann vor, wenn vorhandene technische Einrichtungen wegen notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht oder ein zeitgemäßer Standard geschaffen werden soll (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 22 Rdnr. 367). Dass die Nutzung von Gas zum Kochen technisch überholt sein soll bzw. keinen zeitgemäßen Standard mehr darstelle, behaupten die Bekl. selbst nicht. Dass die Gasstränge offenbar altersbedingt einen hohen Wartungs- und Überprüfungsaufwand verursachen, ist kein hinreichender Grund für ihre Stilllegung. Dem kann auch durch eine Erneuerung der Gassteigestränge begegnet werden. Dass die Stilllegung der Steigestränge und die vollständige Umstellung auf Elektroherde ein kostengünstigerer Weg sein dürfte, ist kein hinreichender Grund, um von den notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG abzusehen. Instandsetzungen können grundsätzlich nicht allein aus dem Grunde abgelehnt werden, dass diese der Eigentümermehrheit zu teuer seien.

Auch der Beschluss zu TOP 14 ist rechtswidrig. Insoweit rügt der Kl., dass Kostenvoranschläge von irgendwelchen Firmen zum Zeitpunkt der Versammlung nicht vorlagen. Damit hat er dem tatsächlichen Kern nach den unstreitig zutreffenden Sachverhalt gerügt, dass die Gemeinschaft selbst gar nicht entschieden hat, welches Angebot welchen Anbieters sie überhaupt annehmen will. Der Beschlusswortlaut lässt dies hingegen völlig offen und überträgt die Auswahl des Unternehmers, der die notwendigen Arbeiten ausführen soll, dem Verwalter. Dies ist rechtswidrig. Gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG hat die Mehrheit der Eigentümer per Beschluss festzulegen, welche Arbeiten durch welchen Dienstleister zu welchen Konditionen ausgeführt werden sollen. Diese Auswahl darf sie nicht dem Verwalter überlassen. Es entspricht auch ganz überwiegender und unbestrittener Meinung, dass zumindest bei größeren Maßnahmen, um die es sich hier handeln dürfte, der Versammlung mindestens drei Vergleichsangebote vorzulegen sind, damit diese auswählen kann, welchen Anbieter sie wählen will. Es darf nicht dem Verwalter überlassen werden, diese Angebote einzuholen und nach eigenem Ermessen zu entscheiden, welches er für das „wirtschaftlichste" hält.

Die weiteren Anfechtungen des Kl. sind jedoch unbegründet. Jedenfalls ergeben die innerhalb der Klagebegründungsfrist gerügten Punkte keinen Beschlussmangel, der zur Aufhebung dieser Beschlüsse als rechtswidrig nötigen würde. Bezüglich der Beschlussfassung zu TOP 13 (Aufhebung des Beschlusses zu TOP 14 vom 30. Mai 2012) enthält die Klagebegründungsschrift überhaupt keine nachvollziehbare Begründung, warum der Beschluss rechtswidrig sein soll. Dies gilt im Übrigen auch für die nachfolgenden Schriftsätze des Kl. Soweit er Einwendungen gegen den Beschluss zu TOP 14 vorbringt, ergeben diese jedenfalls keineswegs notwendig, dass auch der Beschluss zu TOP 13 rechtswidrig sein soll. Die Bekl. haben die im Protokoll wiedergegebene Begründung, der Beschluss sei schon wegen Überschreitens der vorgegebenen Kostengrenze durch alle eingeholten Angebote gar nicht ausführbar, im Prozess wiederholt. Substantiierte Auseinandersetzungen mit diesem Vortrag fehlen. Schon von daher entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung und zumindest einer wünschenswerter Klarstellung, den Beschluss aufzuheben und damit Platz zu machen für eine erneute Beschlussfassung über die Frage einer Sanierung bzw. eventuell notwendiger Wärmedämmmaßnahmen an den Giebelwänden. Dass sich die Verwaltung und der Beirat im Vorfeld des Beschlusses offenbar dafür ausgesprochen haben, dass die schließlich zu TOP 14 beschlossene Maßnahme besser sei als diejenige, die am 30. Mai 2012 beschlossen wurde, hat in dem Beschlusswortlaut selbst gar keinen Niederschlag gefunden und ist deshalb zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses nicht heranzuziehen. Grundsätzlich steht es der Wohnungseigentümergemeinschaft frei, auch bereits bestandskräftige Beschlüsse abzuändern bzw. aufzuheben, soweit hierfür ein sachlicher Grund vorhanden ist.

Auch die Anfechtung zu TOP 5 dringt nicht durch. Insoweit hat der Kl. in der Klageschrift nur vorgebracht, die beabsichtigte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei im Vorfeld der Versammlung nicht ausreichend begründet bzw. belegt worden. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Eigentümermehrheit bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage ein ganz erheblicher Ermessensspielraum zukommt. Ob sie die Rücklage eher knapp oder reichlich bemessen will, steht in ihrem freien Ermessen. Eine gerichtliche Ungültigerklärung der Höhe der Rücklage kommt nur in Betracht, wenn die Ansätze wesentlich überhöht oder zu niedrig sind (Bärmann/Merle a. a. O. § 21 Rdnr. 149 mit Nachweisen zur Rechtsprechung). Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass einem Eigentümer im Vorfeld der Eigentümerversammlung detaillierte Berechnungen und Begründungen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage zugesandt werden. Seinen etwaigen weiteren Informationsbedarf hat der Eigentümer im Vorfeld der Eigentümerversammlung selbst zu stillen, indem er etwa die Verwalterunterlagen einsieht. Gründe, warum die Zuführung zur Rücklage durch ihre Verdoppelung hier wesentlich überhöht sein soll, bringt der Kl. weder in der Klageschrift noch später vor. Er tritt vielmehr dem Vortrag der Bekl., dass wegen erheblichen Instandhaltungsrückstaus in der gesamten Anlage auch zukünftig mit erheblichen Instandhaltungsausgaben zu rechnen ist, nicht entgegen.

Soweit der Kl. gegen den Beschluss zu TOP 5 weitere Gründe und Rügen anführt, wurden diese ihrem wesentlichen Sachverhalt nach erst mit dem Schriftsatz vom 20. August 2013 vorgebracht. Das Gericht kann daher nicht berücksichtigen, dass die mit dem Beschluss offenbar intendierte Änderung des Wirtschaftsplans nicht zu einer Betragsangabe für jeden einzelnen Eigentümer geführt hat und dieser daher seine neue Beitragspflicht daher nur über eine eigene Berechnung ermitteln kann. Dass der Kl. schließlich noch rügt, dass Instandhaltungen für die Jahre 2014 bis 2017 noch gar nicht beschlossen waren, ist unabhängig davon, dass es verspätet ist, kein Grund für eine Ungültigerklärung der lnstandhaltungsrückstellung, denn die Rückstellung erfolgt gerade für lnstandhaltungsmaßnahmen, die noch nicht aktuell anstehen und vielleicht derzeit noch gar nicht absehbar sind.

Die Stilllegung vorhandener Gassteigestränge und die Umstellung auf Stromversorgung für die Elektroherde stellt keine Modernisierung dar, die mehrheitlich beschlossen werden kann.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnungseinheit Nr. 87. Die Wohnanlage wurde ca. 1933 errichtet und 1996 aufgeteilt. Die Mehrhausanlage verfügt über mehrere alte Gassteigestränge, wobei ein erheblicher Teil der Wohnungsnutzer mittlerweile keinen Gasherd mehr hat, sondern mittels Elektroherden kocht. Verwaltung und Eigentümermehrheit streben an, die Gasversorgung zwecks Einsparung von Kosten gänzlich einzustellen und die alten Gasleitungen gegen Elektrostränge auszutauschen. Am 29. Mai 2013 wurden u. a. folgende Beschlüsse gefasst: Zu TOP 5 wurde die Instandhaltungsrücklage auf 8,52 € pro Miteigentumsanteil pro Jahr rückwirkend ab dem Wirtschaftsplan 2013 erhöht, zu TOP 7 wurde die Verwalterin beauftragt, die eventuelle Stilllegung der noch benutzten Gasanschlüsse zu prüfen; die Gemeinschaft sollte sich gegenüber den Wohnungseigentümern, die derzeit noch Gas nutzen und einer Stilllegung der Gasversorgung in ihren Wohnungen zustimmen, verpflichten, einmalig 750 € pro Sondereigentum für die notwendige Installation des Elektroanschlusses und den Elektroherd zu zahlen, sofern hierdurch die Stilllegung des Gasstrandes in einem gesamten Hausflurbereich/Aufgang erreicht werden kann. Zu TOP 13 wurde die Aufhebung eines alten Eigentümerbeschlusses vom 30. Mai 2012 beschlossen, weil die früher beschlossenen 40.000 € für die Gebäudedämmung nicht ausreichen würden. Zu TOP 14 wurde die Verwalterin mit der Auftragsvergabe für eine Wärmedämmung an den Giebelfassaden zu einem Auftragswert von bis zu 60.000 € beauftragt; ein Planungsbüro sollte eingeschaltet werden, das mindestens drei Angebote einzuholen hat, während die Verwalterin dann das wirtschaftlichste Angebot annehmen sollte. Hiergegen die Anfechtungsklage.

Der Beschluss, dass die Gemeinschaft jedem Sondereigentümer für die Ersetzung des Gasherdes in eine elektrische Kochstelle 750 € zahlen soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Soweit die Gassteigestränge stillgelegt werden, ist die daraus folgende Nutzlosigkeit eines noch vorhandenen Gasherdes keine Folge der Benutzung oder Betretung des Sondereigentums. Hinzu kommt, dass die beabsichtigte Stilllegung des Gassteigestranges offensichtlich rechtswidrig ist. Wenn gemeinschaftliches Eigentum instandsetzungsbedürftig ist, ist es von der Gemeinschaft nicht etwa stillzulegen oder abzuschaffen, sondern instand zu setzen. Es handelt sich auch nicht um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung, weil die Nutzung von Gas zum Kochen technisch nicht überholt ist. Dass die Stilllegung der Gasversorgung und die vollständige Umstellung auf Elektroherde ein kostengünstigerer Weg sein dürfte, ist kein Grund, um von den notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen abzusehen. Der Beschluss zu TOP 14 ist rechtswidrig, weil Kostenvoranschläge irgendwelcher Firmen im Zeitpunkt der Versammlung nicht vorlagen. Der Beschlusswortlaut überträgt die Auswahl des Unternehmers, der die notwendigen Arbeiten ausführen soll, dem Verwalter. Jedoch hat die Eigentümermehrheit per Beschluss festzulegen, welche Arbeiten durch welchen Dienstleister zu welchen Konditionen ausgeführt werden sollen. Es darf nicht dem Verwalter überlassen werden, die Vergleichsangebote einzuholen und nach eigenem Ermessen zu entscheiden, welches er für das wirtschaftlichste hält. Die Aufhebung des alten Eigentümerbeschlusses vom 30. Mai 2012 widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil damit nur Raum geschaffen wurde für eine erneute Beschlussfassung über die Frage einer Sanierung bzw. eventuell notwendiger Wärmedämmmaßnahmen an den Giebelwänden. Grundsätzlich steht es den Wohnungseigentümern frei, auch bestandskräftige Beschlüsse abzuändern bzw. aufzuheben, soweit hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. Der Eigentümerbeschluss zu TOP 5 verstößt ebenfalls nicht gegen die ordnungsmäßige Verwaltung. Der Eigentümermehrheit kommt bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage ein ganz erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Rückstellung erfolgt gerade für Instandhaltungsmaßnahmen, die noch nicht aktuell anstehenden und vielleicht derzeit noch gar nicht absehbar sind.

Von besonderer Bedeutung ist die Rechtsauffassung, dass die Umstellung von Gas auf Strom weder mit einfacher noch mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann, weil sie keine Modernisierung darstellt. Bleibt ein derartiger Beschluss allerdings unangefochten, steht der Umstellung nichts im Wege.

Wenn die Wohnungseigentümer sich mit Mehrheit dafür aussprechen, die Instandhaltungsrücklage beginnend mit dem laufenden Wirtschaftsjahr zu erhöhen, so mag dies ein ergänzender Sonderumlagebeschluss für das laufende Jahr in Ergänzung des Wirtschaftsplanes sein, der gerade noch ausreicht, wenn anhand der Miteigentumsanteile die Erhöhung für jeden Wohnungseigentümer leicht berechnet werden kann. Für die Folgejahre bedeutet dies nur eine unverbindliche Absichtserklärung, die wiederum in jedem Jahr neu geregelt werden kann.