Mobilfunkanlage nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem 22-stöckigen Hochhaus mit Flachdach. Auf diesem befinden sich zwei Mobilfunksendeanlagen. Eine der Anlagen wird von der F. GmbH (im Folgenden F. GmbH) betrieben.

2 Am 23. November 2010 wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der F. GmbH zu „verlängern" und dem Unternehmen zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten. Dagegen wendet sich die Kl., der sowohl bei Beschlussfassung als auch im Zeitpunkt der von ihr erhobenen Anfechtungsklage eine Dachgeschosswohnung gehörte und die darüber hinaus nach wie vor Eigentümerin zumindest einer weiteren Eigentumswohnung ist.

3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Bekl. die Abweisung der Klage erreichen. Die Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 4 Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, der angefochtene Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Als bauliche Veränderung hätte die beschlossene Errichtung der Mobilfunkanlage nach § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft. Durch die Maßnahme werde die Kl. über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der allgemeinkundige wissenschaftliche Streit um die Gesundheitsgefahren von Mobilfunkanlagen führe zu Beeinträchtigungen bei der Vermietbarkeit und zu einer Minderung des Verkehrswerts. Das gelte umso mehr mit Blick auf die enge räumliche Beziehung, die zwischen der geplanten Sendeanlage und der Dachgeschosswohnung bestehe. Soweit die Bekl. eine Verdrängung der Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG durch die nachfolgenden Regelungen der Absätze 2 und 3 geltend machten, werde übersehen, dass die Sendeanlage nicht im Gemeinschaftseigentum stehe.

II. 5 Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Mit Recht beanstandet das Berufungsgericht den angefochtenen Beschluss zu TOP 2 mit der Erwägung, die darin gestattete Anbringung der Mobilfunksendeanlage auf dem Dach des Aufzugshauses hätte nach § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung der Kl. bedurft.

6 1. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht eine unter die genannte Vorschrift fallende bauliche Veränderung. Es spricht schon vieles dafür, dass selbst eine - nicht lediglich völlig unerhebliche - Erweiterung einer bereits vorhandenen Anlage an dem bisherigen Standort eine bauliche Veränderung darstellte. Dass dies jedenfalls für die erstmalige Anbringung von Sendeanlagen auf dem bislang nicht mit solchen Anlagen versehenen Dach des Aufzugshauses gilt, liegt ebenso auf der Hand wie der Umstand, dass es vorliegend nicht um eine (modernisierende) Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 1 und 3, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG geht, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könnte. Ebenso wenig liegt eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG vor, die dem Willen einer qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer unterläge.

7 2. Revisionsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Würdigung des Berufungsgerichts, die bauliche Veränderung stelle eine über die Schwelle des § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG hinausreichende nachteilige Beeinträchtigung dar.

8 a) Zumindest der Sache nach legt das Berufungsgericht zutreffend zugrunde, dass nachteilig jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung ist (Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 4 m.w.N.). Diese muss zwar konkret und objektiv sein. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist aber nicht erforderlich; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (BayObLG, NZM 2002, 441, 442). Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 4 m.w.N.).

9 b) Die Bejahung dieser Voraussetzungen durch das Berufungsgericht lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

10 aa) Auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren (vgl. BT-Drs. 14/7958 S. 2 ff.; Senat, Urteil vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03, NJW 2004, 1317, 1319) und der daraus resultierenden Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung besteht zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen (vgl. OLG München, OLGR 2007, 73; OLG Karlsruhe, NZM 2006, 746; Klein in Bärmann, 12. Aufl., § 14 Rn. 12; strenger BayObLG, NZM 2002, 441, 442 jedenfalls für den atypischen Fall, dass das Zustimmungserfordernis nach § 22 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung abbedungen wurde). Dass die Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit von Eigentumswohnungen durch Mobilfunksendeanlagen gegenüber Objekten ohne solche Einrichtungen erschwert sein kann, stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss.

11 bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Regelvermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmissionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03, NJW 2004, 1317, 1318). Nicht aber verhält sich die Norm zu dem Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Schon dies erhellt, dass das von der Revision ins Feld geführte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2006 (VIII ZR 74/05, NZM 2006, 504 Rn. 9 ff.), in dem ein Mangel der Mietsache im Hinblick auf die Einhaltung einschlägiger Grenzwerte - im Übrigen ohne Heranziehung von § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB - verneint worden ist, für die Beantwortung der hier zu beurteilenden Frage der Entscheidung von Wohnungseigentümern über das Ob baulicher Veränderungen nichts beiträgt.

12 Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG soll sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen, grundsätzlich gewahrt bleibt. In diese aus dem Eigentum fließende Befugnis (§ 903 BGB) darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Vor diesem Hintergrund ist es zu sehen, dass an die Betroffenheit - zumal seit der Auflockerung des Zustimmungs- durch das Mehrheitsprinzip nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG - keine hohen Anforderungen gestellt werden (vgl. auch Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 6). Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit liefern die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab. Das gilt umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage - auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen - ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlangt (vgl. auch OLG Köln, NJW-RR 1998, 83, 84; OLG München, OLGR 2007, 73; BayObLG, NZM 2002, 441, 443; Klein in Bärmann, 12. Aufl., § 14 Rn. 12).

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Gleiches gilt wohl auch dann, wenn es sich um eine – nicht lediglich völlig unerhebliche – Erweiterung einer bereits vorhandenen Anlage am bisherigen Standort handelt.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem 22-stöckigen Hochhaus mit Flachdach. Auf diesem befinden sich bereits zwei Mobilfunksendeanlagen, eine von der F. GmbH. Am 23. November 2010 wurde auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der F. GmbH zu verlängern und dem Unternehmen zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten. Dagegen wendet sich die Klägerin, der mehrere Eigentumswohnungen in der Anlage gehören – darunter eine Dachgeschosswohnung. Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Die Revision blieb ohne Erfolg! Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, nicht um eine (modernisierende) Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könnte. Ebenso wenig liegt eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG vor, die mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden könnte. Die bauliche Veränderung geht auch über die Schwelle des § 14 Nr. 1 WEG hinaus. Darunter ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung (BGH, GE 2013, 273) zu sehen. Wegen der möglicherweise von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren besteht mindestens die Gefahr einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen.

Auch § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB ist bei dem Konflikt unter Wohnungseigentümern nicht anzuwenden (nach dieser Vorschrift wären bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmissionen gehören, in der Regel als unwesentlich hinzunehmen, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden). Bei Unanwendbarkeit von § 906 Abs. 1 kommt es auf die in § 906 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte nicht an.

Mit dem Zustimmungserfordernis nach § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG soll das Recht jedes Wohnungseigentümers gesichert werden, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen maßgebend Einfluss zu nehmen. In diese aus § 903 BGB fließende Befugnis darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Zumal seit der Auflockerung des Zustimmungsprinzips durch das qualifizierte Mehrheitsprinzip nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG dürfen an die Betroffenheit keine hohen Anforderungen gestellt werden (BGH GE 2013, 273). Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage verlangt – auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen – ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme.

Kritik: Leider hat der BGH für seine im Ergebnis richtige Entscheidung die rechtliche Wertung in § 5 Abs. 1 WEG nicht berücksichtigt. Danach sind dem Sondereigentümer zwar eigenmächtige Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum nur unterhalb der Toleranzschwelle des § 14 Nr. 1 WEG erlaubt. Das gilt aber nur, solange die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht betroffen ist. In diesem Bereich besteht nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut ein absolutes Tabu. In die äußere Gestaltung des Gebäudes darf jedenfalls schon nach dem Gesetz nicht einmal unterhalb der Schwelle des § 14 Nr. 1 WEG gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auf die umständlichen Erwägungen („auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung") zum mehr als vermeidbaren Nachteil kommt es somit gar nicht an. Im Übrigen: Selbstverständlich ist der Nachteil durch die Mobilfunksendeanlagen bestens vermeidbar und sind diese keineswegs für ein geordnetes Zusammenleben notwendig. Denn die Gemeinschaft verliert ohne die zusätzliche Anlage lediglich die Pachtzinsen, auf deren Gewinnung sie ohnehin keinen Anspruch hat.