Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer bei Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile, Änderung der Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen

1. Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird.

2. Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Der Schutz des Zugangs zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden (Abgrenzung zu OLG Zweibrücken, ZWE 2006, 105).

Die Kl. begehren, soweit in der Berufung noch von Bedeutung, die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit zweier Nachträge zur Teilungserklärung ganz oder teilweise festzustellen.

Die Parteien gehören einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Die Bekl. zu 1 und zu 2 sind die teilenden Eigentümer, die den Kl. das Wohnungseigentum verkauft haben. Der Bekl. zu 3 ist weiterer Eigentümer. In einem mit den Voreigentümern des Bekl. zu 3 abgeschlossenen 4. Nachtrag zur Teilungserklärung räumten sich die Bekl. zu 1 und zu 2 einige Monate vor Abschluss des Kaufvertrags mit den Kl. ein Sondernutzungsrecht auf in Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen ein, das alle Zugangsmöglichkeiten zu der im Sondereigentum der Kl. stehenden Eigentumswohnung erfasst. Im Kaufvertrag erteilten die Kl. den Bekl. zu 1 und zu 2 eine Vollmacht für gewisse Berichtigungen, die Zusammenlegung oder die Teilung von Einheiten, wobei der Umfang des Kaufgegenstandes nicht betroffen werden durfte. In einem 6. Nachtrag zur Teilungserklärung nahmen die Bekl. zu 1 und zu 2 gemeinsam mit den Voreigentümern des Bekl. zu 3 zu einem Zeitpunkt, als die Kl. bereits Eigentümer geworden waren, Änderungen in der Zuordnung der Miteigentumsanteile gegenüber der Zuordnung in der Teilungserklärung vor, die unter anderem die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten und die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen änderten sowie erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründeten. Die Teilungserklärung enthält eine auf bestimmte Fallkonstellationen beschränkte Öffnungsklausel.

Die Bekl. zu 1 und zu 2 wenden sich mit ihrer Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts, das den Feststellungsanträgen stattgegeben hat.

II. Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Urkunde „6. Nachtrag zur Teilungserklärung …“ nichtig ist.

a) Die Bekl. zu 1 und 2 haben zusammen mit den Voreigentümern des Bekl. zu 3 (Einheit 3) mit dem 6. Nachtrag unter anderem die in ihrem Sondereigentum stehenden ursprünglichen Wohnungen Nr. 4 und 5 zu einer neuen Einheit Wohnung Nr. 4 zusammengefasst und die im Eigentum des Bekl. zu 2 stehende Teileigentumseinheit (ursprünglich) Nr. 6 in Nr. 5 geändert.

Darüber hinaus finden sich im 6. Nachtrag in Ziff. 2.1 folgende Änderungen in der Beschreibung der Miteigentumsanteile gegenüber der Teilungserklärung einschließlich der vorhergehenden Nachträge zur Teilungserklärung:

[siehe Tabelle in GE 2015, 1107]

Zudem finden sich in Ziff. 2.2. des 6. Nachtrags folgende Abweichungen gegenüber der Teilungserklärung bzw. den vorhergehenden Nachträgen zur Teilungserklärung:

[siehe Tabelle in GE 2015, 1107]

b) Die Bekl. meinen, dass diese Änderungen, soweit sie auch den Miteigentumsanteil der Kl. berühren, durch die Vollmacht Ziff. 13.1 des Kaufvertrags gedeckt seien.

„13.1. Käufer erteilt den Verkäufern, und zwar jedem für sich allein, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmachten

V o l l m a c h t,

a) die Auflassung für den Käufer entgegenzunehmen und sämtliche Erklärungen im Namen des Käufers abzugeben, die zum grundbuchamtlichen Vollzug dieser Urkunde erforderlich sind,

b) die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung abzuändern, soweit dies für deren grundbuchamtlichen Vollzug oder für den Vollzug dieser Urkunde oder zur Berichtigung einer erst später festgestellten Unstimmigkeit oder zur Zusammenlegung oder Teilung von anderen Einheiten erforderlich oder geeignet ist, wobei der Umfang des Kaufgegenstandes hierbei jedoch nicht betroffen werden darf.“

Die Bekl. sind der Auffassung, dass deshalb auch die Änderung der Miteigentumsanteile an der Einheit Nr. 6 (ursprünglich), jetzt Nr. 5, von ursprünglich 211/1000 in 210/1000 im 6. Nachtrag durch die Vollmacht gedeckt sei. Denn insofern habe die Teilungserklärung vom …1991 eine offensichtliche Unstimmigkeit enthalten, weil die Summe der Anteile dort 1.001/1000 bildete.

c) Entgegen der Ansicht der Berufungsführer ist die Nachtragsurkunde Nr. 6 insgesamt nichtig, weil es an der erforderlichen Mitwirkung aller Wohnungseigentümer fehlt.

Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen (betroffenen) Wohnungseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, 2. Aufl., § 3 Rn. 8 und 13; Bärmann/Armbrüster, WEG, 12. Aufl., § 2 Rn. 87). Eine solche Mitwirkung ist hier jedenfalls für einen Teil der weitergehenden Eigentumszuordnung nicht erfolgt, was nach § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des 6. Nachtrags führt.

aa) Der Nachtrag Nr. 6 zur Teilungserklärung ist eine Vereinbarung, mit der nicht nur die Sondereigentumsanteile der urkundsbeteiligten Bekl. zu 1 und zu 2 sowie Voreigentümer des Bekl. zu 3 neu geordnet wurden, sondern die oben tabellarisch dargestellten darüber hinausgehenden Änderungen vorgenommen wurden.

bb) Die weitergehenden Änderungen halten sich jedenfalls zum Teil nicht in den Grenzen, innerhalb derer die Bekl. zu 1 und zu 2 durch die Vollmacht im Kaufvertrag vom …1993 zur Vornahme von Änderungen auch mit Wirkung für und gegen die Kl. (§ 164 BGB) befugt gewesen sein könnten.

(1) Das gilt für die Neuverteilung der Miteigentumsanteile. Der ursprünglichen Wohnung Nr. 6 wird nunmehr ein „Miteigentumsanteil von 210/1000“ zugewiesen, während sie nach der Teilungserklärung einen solchen von 211/1000 hatte. Es mag sich insofern zwar um die „Berichtigung einer erst später festgestellten Unstimmigkeit“, wie im Kaufvertrag vom …1993 vorgesehen, handeln. Denn offensichtlich ist die Zuweisung der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung fehlerhaft, weil die Summe aller Miteigentumsanteile dort 1001/1000stel ergibt. Die mit dem 6. Nachtrag erfolgte Änderung ist aber nicht die einzig mögliche, sondern eine von vielen Korrekturmöglichkeiten. Sie ist deshalb nicht zwingend „berichtigend“. Denn der Fehler muss nicht bei der Anzahl der Miteigentumsanteile der Wohnung Nr. 6 unterlaufen sein; er kann ebenso bei der Anteilsbemessung der anderen Eigentumseinheiten erfolgt sein. Auch ist es nicht zwingend, die Korrektur mit Blick auf eine Summe von 1000/1000 vorzunehmen; sie könnte auch auf eine Summe von 1001/1001 vorgenommen werden. Die Korrektur der Miteigentumsanteile betrifft deshalb alle Wohnungseigentümer. Sie ist zudem bedeutsam für die Stimmrechte und die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung (vgl. Ziff. 12.4 und 12.6 der Teilungserklärung) sowie für die Kostenverteilung (vgl. Ziff. 11.4 der Teilungserklärung). Die Veränderung der Wohnungseigentumsanteile der ursprünglichen Wohnung Nr. 6 betrifft deshalb auch den Miteigentumsanteil der Kl. verbunden mit ihrem Sondereigentum, also den Umfang des Kaufgegenstandes des Kaufvertrags vom …1993. Die unter Ziff. 13.1.b) des Kaufvertrags erteilte Vollmacht der Käufer (der hiesigen Kl.) umfasst daher die Änderung der Miteigentumsanteile im 6. Nachtrag nicht.

(2) So verhält es sich auch mit den weiteren oben angeführten Änderungen an den Miteigentumsanteilen in Ziff. 2.1. des 6. Nachtrags durch Neuzuweisungen oder Streichungen von Räumen bzw. Flächen oder erstmalige Begründung eines Sondernutzungsrechts. Sowohl die erstmalige Begründung eines Sondernutzungsrechtes an dem Hausanschlussraum im Keller, die erstmalige Zuweisung des Kelleraufgangs zu und die Streichung der Garage von dem mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr. 5 verbundenen Miteigentumsanteil sowie die Streichung des im Dachgeschoss gelegenen Bodens von dem mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr. 4 verbundenen Miteigentumsanteil betreffen alle auch die übrigen Miteigentumsanteile. Diese Zuordnungen finden sich weder in der Teilungserklärung noch in einem der zwischenzeitlich beurkundeten Nachträge. Von der Vollmacht in Ziff. 13.1.b) des Kaufvertrags vom …1993 können diese Änderungen nicht erfasst sein, weil sie den Umfang des Kaufgegenstandes betreffen.

cc) Die Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (Ziff. 12.10), auf die sich die Bekl. zu 1 und zu 2 berufen haben, ist für den Rechtsstreit unerheblich. Für eine Eigentumsneuordnung fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz. Zudem sind die in der Gemeinschaftsordnung geregelten Voraussetzungen offensichtlich nicht erfüllt; es liegt keiner der dort geregelten Fälle vor. Schließlich hat es auch keine Be(schluss)fassung der Eigentümerversammlung gegeben.

dd) Die fehlende Mitwirkung der betroffenen Miteigentümer führt zur Unwirksamkeit der betroffenen Regelungen der 6. Nachtragsurkunde und - entgegen der Ansicht der Bekl. - nach § 139 BGB zur Nichtigkeit des gesamten 6. Nachtrags. Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts zur Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien den 6. Nachtrag auch ohne die unwirksamen Regelungen vereinbart hätten.

2. Ohne Rechtsfehler hat das Amtsgericht auch festgestellt, dass die Begründung eines Sondernutzungsrechts an dem Teil des Gemeinschaftsgrundstücks, der in dem 4. Nachtrag zur Teilungserklärung vom …1991, in der Urkunde vom …1992, Ur.-Nr. …, abgeschlossen vor dem Notar …, die in dem dortigen Lageplan gelb eingezeichnet ist, unwirksam ist.

a) Die Bekl. haben - gemeinsam mit den zu diesem Zeitpunkt offenbar einzigen weiteren Wohnungseigentümern (den Voreigentümern des Bekl. zu 3) - einige Monate vor Abschluss des Kaufvertrags der Kl. ein Sondernutzungsrecht für sich an einem Großteil der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenflächen des Grundstücks begründet, das insbesondere auch unmittelbar den Zugang zur Eingangstür der Eigentumswohnung der Kl. betrifft. Unstreitig ist ein Zugang zur Wohnung der Kl. nur über diese Sondernutzungsfläche möglich.

b) Die Begründung dieses Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums der Kl. eingreift.

aa) Zwar liegt die erforderliche dingliche Einigung aller aktuellen Miteigentümer nach §§ 887, 873 BGB für die Vereinbarung nach § 10 II, III i.V.m. § 13 WEG vor.

bb) Die Begründung dieses Sondernutzungsrechts verstößt jedoch gegen den Kernbereich des Sondereigentums der Einheit Nr. 1 und ist deshalb unwirksam.

Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts erfolgt im Wege einer Vereinbarung nach § 10 II, III i.V.m. § 13 WEG. Der Privatautonomie sind für Vereinbarungen, mit denen die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln, Grenzen gesetzt (vgl. BGHZ 157, 332, 335), zu denen auch der Kernbereich des Wohnungseigentums gehört (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 102 f.; Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 13). Der Kernbereich des Eigentums kann nicht abbedungen werden. Zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehört der freie Zugang zur Wohnung als Ausprägung sowohl des grundrechtlich verbürgten Eigentumsschutzes nach Art. 14 Abs. 1 GG als auch der grundrechtlich verbürgten Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 Abs. 1 GG (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 103, § 13 Rn. 12).

Das vereinbarte Sondernutzungsrecht greift in diesen unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums der Kl. ein, da es alle Zugangsmöglichkeiten zu ihrer Eigentumswohnung erfasst, und ist daher unwirksam.

Etwas anderes folgt - entgegen der Ansicht der Bekl. - auch nicht aus den immanenten Schranken des Gemeinschaftseigentums und des Sondernutzungsrechts, nach denen der Sondernutzungsberechtigte den Zugang gewähren muss, wenn anderweitig ein Zutritt nicht möglich ist (vgl. BayObLG ZMR 1996, 509 Rn. 11 [nach juris]; OLG Frankfurt, ZWE 2006, 105, juris Rn. 16; OLG Zweibrücken, ZWE 2011, 179). Das zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Recht des Eigentümers auf ungehinderten Zugang zur im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht darauf reduziert werden, als bloße Schranke des Gemeinschaftseigentums unter bestimmten Umständen beachtet werden zu müssen. Die generelle Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG wird zwar innerhalb des in besonderer Weise von gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten geprägten Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft noch verstärkt (BayObLG DWE 1995, 28; OLG Frankfurt, ZWE 2006, 105 Rn. 16). Doch genügt auch diese spezifische und gesteigerte Sozialbindung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht, um dem Schutz des zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehörenden Rechts auf ungehinderten jederzeitigen Zugang zur eigenen Wohnung zu entsprechen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. lässt sich auch aus der Entscheidung des OLG Zweibrücken, ZWE 2011, 179, in der es um den Zugang zu einer Garage ging, die Zulässigkeit des im Streitfall vereinbarten Sondernutzungsrechts nicht herleiten. Das hier in Streit stehende Sondernutzungsrecht der Bekl., das sämtliche Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung der Kl. erfasst, unterscheidet sich in seiner eigentumsbeschränkenden Intensität wesentlich von dem Sondernutzungsrecht im dortigen Streitfall, das den Zugang zu einer zum Sondereigentum gehörigen Garage erfasste. Für ein solches Sondernutzungsrecht hat das OLG Zweibrücken (ZWE 2011, 179) Eintragungsfähigkeit angenommen, weil die vom Sondernutzungsrecht erfasste Fläche Gemeinschaftseigentum und damit der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet bleibe, sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer daher ergebe, dass der Sondernutzungsberechtigte dem Eigentümer der Garage die Zufahrt über die seinem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche ausnahmsweise zu gewähren habe, wenn dies zugleich die einzige Möglichkeit ist, um den Raum der Zweckvereinbarung entsprechend zu nutzen. Diese Argumentation könnte zwar auf das hier vereinbarte dingliche Sondernutzungsrecht übertragen werden. Die Nutzung einer Garage kann aber nicht mit der Nutzung einer Wohnung gleichgesetzt werden. Anders als eine Garage bildet die Wohnung regelmäßig den Mittelpunkt der privaten Lebensführung. Uneingeschränkter Zu- und Abgang für die Bewohner, Besucher, Lieferanten und Ähnliches müssen rund um die Uhr möglich sein. Ein ebenso schützenswertes intensives Zu- und Abgangsbedürfnis besteht für eine Garage nicht. Die Zugangsmöglichkeit zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann deshalb nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden.

cc) Die Öffnungsklausel in Ziff. 12.10 der Gemeinschaftsordnung ist unerheblich, weil die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts außerhalb der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft liegt (BGHZ 145, 158). Zudem liegen die Voraussetzungen der Öffnungsklausel nicht vor; auch fehlt es an einer Be(schluss)fassung der Eigentümerversammlung.

dd) Ebenso wenig kann ein solches dingliches Sondernutzungsrecht, das den Kernbereich des Wohnungseigentums antastet, durch „Anerkenntnis“ der Kl. in Ziff. 10 des Kaufvertrags vom …1993 begründet oder „genehmigt“ werden.

Revision nicht zugelassen, rechtskräftig.

Ein zugunsten einer Wohnung begründetes Sondernutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums ist unwirksam, wenn die Sondernutzungsfläche den einzigen Zugang zu einer anderen Wohnung darstellt und den Eigentümer somit vom Betreten der einzigen Zugangsfläche zu seiner Wohnung ausschließt.

Die Beklagten sind die teilenden Eigentümer der Wohnanlage. Mit 4. Nachtrag zur Teilungserklärung begründeten sie ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums und wiesen dieses einer Wohnung zu. Die Sondernutzungsfläche bildet den einzigen Zugang zum Sondereigentum einer anderen Wohnung. Diese Wohnung veräußerten die Beklagten später an die Kläger. Diese begehren nun wiederum die Feststellung, dass der 4. Nachtrag zur Teilungserklärung unwirksam und das Sondernutzungsrecht daher nicht existent sei.

Das Landgericht hält die Begründung des Sondernutzungsrechts für unwirksam.

Zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehöre der freie Zugang zur Wohnung als Ausprägung sowohl des grundrechtlich verbürgten Eigentumsschutzes nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz als auch der grundrechtlich verbürgten Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz. Ein Sondernutzungsrecht, das den Eigentümer einer Wohnung vom Betreten der einzigen Zugangsfläche zu seiner Wohnung ausschließt (weil das Sondernutzungsrecht einer anderen Wohnung zugeordnet ist), greife daher in den unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums ein.

Entgegen der Ansicht der Beklagten könne das Sondernutzungsrecht nicht – nach Treu und Glauben über den Wortlaut der Vereinbarung hinaus – so ausgelegt werden, dass der Sondernutzungsberechtigte den Klägern das Überqueren der Sondernutzungsfläche zum Zwecke des Erreichens ihrer Wohnung gestatten müsse. Diese Lösung trüge der Bedeutung des unantastbaren Kernbereichs des Wohnungseigentums nicht ausreichend Rechnung.

Das LG München I grenzt sich mit seiner Entscheidung vom OLG Zweibrücken ab, das einen Fall zu entscheiden hatte, in dem das Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche existierte, die zugleich als Zufahrt zu einer Garage diente.

Nach Meinung des OLG Zweibrücken war das Sondernutzungsrecht wirksam begründet worden, allerdings mit der ungeschriebenen Maßgabe, dass der Sondernutzungsberechtigte dem Eigentümer der Garage ein Überqueren der Sondernutzungsfläche zu gewähren habe, wenn auf andere Weise ein Erreichen der Garage nicht möglich sei. Das LG München I hält beide Fälle für nicht vergleichbar, weil eine Wohnung regelmäßig den Mittelpunkt privater Lebensführung darstelle, was bei einer Garage nicht der Fall sei. Bei der Begründung des Sondernutzungsrechts hätte daher ausdrücklich geregelt werden müssen, dass es den Zugang zur Wohnung der Kläger unberührt lasse.