Mitverschulden des Vermieters bei Mietausfallschaden

1. Haftet der Mieter eines Geschäftsraummietvertrages auf Mietausfallschaden wegen Auflösungsverschuldens (hier: fristlose Kündigung des Vermieters nach Zahlungsverzug), kann der Vermieter seiner Schadensminderungspflicht nur durch Weitervermietung zu einer deutlich niedrigeren Miete genügen. 2. Ohne konkrete Angaben des Vermieters ist davon auszugehen, daß ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache eine Vermietung in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete gelungen wäre.

Die Klage ist nur zum Teil begründet.

A. Den Kl. steht gegen die Bekl. aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls für die Zeit von April 1999 bis April 2002 in Höhe von insgesamt 29.102,52 EUR zu.

1. (...)

2. Das Mietverhältnis wurde aus von den Bekl. zu vertretenden Gründen mit Kündigung der Kl. gemäß Schreiben jeweils vom 22. Oktober 1998 beendet. Die Bekl. befanden sich im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärungen mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte. Die Bekl. schulden als Mieter Schadensersatz grundsätzlich in Höhe des Betrages, den sie bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Beendigungstermin als Miete hätten zahlen müssen (vgl. schon BGH ZMR 1955, S. 105).

3. Da die Kl. als Vermieter Schadensersatz und nicht Vertragserfüllung verlangen, waren sie allerdings gemäß § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um eine anderweitige Vermietung der Räumlichkeiten zu bemühen. Aufwendungen des Vermieters anläßlich der Anschlußvermietung hat der Mieter grundsätzlich im Wege des Schadensersatzes zu erstatten. Die Bemühungen zur Weitervermietung hat der Vermieter im Rechtsstreit mit Substanz darzulegen. Dem Mieter obliegt es erst dann, Versäumnisse des Vermieters aufzuzeigen und diese zu beweisen (so Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 1178, m. w. N.).

Die Kl. haben zu eigenen Vermietungsbemühungen trotz gerichtlichen Hinweises gemäß § 139 ZPO in der Terminsverfügung vom 23. Mai 2002 sowie im Termin zur mündlichen Verhandlung nichts vorgetragen, sondern sich vielmehr auf den rechtlichen Standpunkt zurückgezogen, die Bekl. seien als Schädiger allein zu Vermietungsanstrengungen verpflichtet gewesen.

Ohne jegliche Angaben zu eigenen Vermietungsbemühungen des Vermieters schätzt die Kammer gemäß § 282 ZPO, daß dem Vermieter nach Ablauf eines Jahres seit Rückgabe der Mieträumlichkeiten eine Vermietung jedenfalls in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete gelungen wäre (vgl. Urteil der Kammer vom 14. Januar 2002, Az. 12 O 512/01). Da aufgrund der Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren in Berlin eine Anschlußvermietung zum selben Mietpreis vielfach unmöglich sein wird, kann der Vermieter seiner Schadensminderungspflicht in der Regel nur durch Weitervermietung zu einem erzielbaren Preis genügen und ist mithin gemäß § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, auch zu einer niedrigeren Miete abzuschließen (so Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 1179). (...)

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung haftet der Mieter auf Schadensersatz, wenn er den Kündigungsgrund zu vertreten hatte. Der Vermieter darf bis zum Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit die vereinbarte Miete verlangen, wenn ihm nicht ein Mitverschulden zur Last fällt.

Der auf fünf Jahre abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag wurde vorzeitig wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Der Vermieter verlangte bis zum Ende der Vertragslaufzeit die Miete als Schadensersatz. Konkrete Weitervermietungsbemühungen legte er nicht dar.

Das Landgericht Berlin wies die Klage zum Teil ab und verwies darauf, daß ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache eine Weitervermietung zur Hälfte der ursprünglich vereinbarten Miete möglich gewesen wäre. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters sei deshalb um 50 % zu kürzen.