Mitverschulden des Vermieters an Feuchtigkeitsschäden

Den Vermieter trifft ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelbildung, wenn er im Zusammenhang mit dem Einbau von wärmedämmenden Fenstern den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens auffordert.

2. Die Kl. können von den Bekl. dem Grunde nach auch Schadensersatz für die Beseitigung der Schimmelschäden im Bad und in der Küche verlangen. Der Gutachter A. hat keine Schäden der Bausubstanz feststellen können, die als Ursache für eine Durchfeuchtung von Wänden und für Schimmelbildung in Betracht kämen. (...)

Es handelte sich auch um ein schuldhaftes Verhalten, das zum Schadensersatz verpflichtet, da es ohne weiteres erkennbar ist, daß gerade in Bädern und Küchen, in denen eine erhöhte Feuchtigkeit zu entstehen pflegt, eine ausreichende Beheizung und Entlüftung sichergestellt werden muß. Zumindest bei Beginn der ersten Anzeichen von Feuchtigkeitsbildung hätte die Bekl. daher in erhöhtem Maße hierfür Sorge tragen müssen. (...)

Der Schadensersatzanspruch der Kl. ist jedoch um 50 % zu kürzen, da sie ein Mitverschulden an der Schimmelbildung trifft. Das Gericht geht angesichts der Feststellungen des Gutachters A. davon aus, daß es in gleichem Maße wie das Verhalten der Bekl. zur Bildung des Schimmels beigetragen hat. Der Gutachter hat ausgeführt, daß der Einbau von wärmedämmenden Fenstern durch die verbesserten Dichtungen dazu führt, daß ein Lüftungsverlust, wie er aufgrund der leichten Undichtigkeit normaler Altbaufenster regelmäßig gegeben ist, reduziert wird und dadurch die automatische Abfuhr der innerhalb der Wohnung produzierten Feuchtigkeit stark unterbunden werde. Entgegen der Ansicht der Kl. wäre es erforderlich gewesen, die Bekl. nach dem Einbau der neuen Fenster darüber zu informieren, daß diese Maßnahmen ein verändertes Lüftungsverhalten erforderten. Es fällt der Bekl. nicht als Verschulden zur Last, daß sie ihren bis zu diesem Zeitpunkt ohne Beanstandungen ausgeübten Mietgebrauch nicht von sich aus sofort umgestellt hat. Sie konnte bis zur Erkennbarkeit erster Feuchtigkeitsschäden davon ausgehen, weiter in der bisherigen Weise für die Belüftung der Räume sorgen zu können, ohne gegen ihre vertraglichen Verpflichtungen zu verstoßen. Denn es ist nicht allgemeinkundig, daß Altbaufenster eine stete Luftzirkulation bewirken und damit die Raumluftfeuchte verringern, der Einbau von Isolierfenstern dagegen häufigere Stoßlüftungen erfordert. Dem ersten Anschein nach führt der Einbau moderner Fenster vielmehr dazu, daß lediglich der Wärmeverlust reduziert wird; dies kann den nicht über besondere physikalische Kenntnisse verfügenden durchschnittlichen Mieter unverschuldet zu der Annahme verleiten, daß die Schimmelbildung in den wärmeren Räumen gerade unterbunden wird. Es hätte insoweit den Kl. oblegen, die Bekl. darüber zu informieren, daß sie nach dem Einbau der Fenster vertraglich eine geänderte bzw. erweiterte aktive Verhaltenspflicht traf. Dies haben sie nicht getan. (...)

Der Vermieter hatte Isolierglasfenster einbauen lassen; in der Folgezeit kam es zu Feuchtigkeitsschäden, die nach Aussage des Sachverständigen allein auf dem Wohnverhalten der Mieter (unzureichende Lüftung) beruhten. Der Vermieter hatte damit grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung gegen die Mieter.

Das Landgericht Berlin kürzte jedoch in seinem Urteil vom 23. November 1999 diesen Anspruch um die Hälfte wegen eines Mitverschuldens des Vermieters, der die Mieter nicht über die bauphysikalischen Eigenschaften der neuen Fenster und die Erforderlichkeit häufigeren Lüftens aufgeklärt hatte. Viele Wohnungsbaugesellschaften haben nach dem Fenstereinbau Merkblätter an ihre Mieter verschickt, was der Vermieter in diesem Falle unterlassen hatte.