Mitverschulden bei verspäteter Rückgabe

Mitverschulden bei verspäteter Rückgabe; Rückgabe der Mietsache; Entschädigungsanspruch des Vermieters; Vorenthaltung der Mietsache; Mitverschulden des Vermieters

a) Der Mieter, der nach Beendigung des Mietvertrages von ihm zu beseitigende Einrichtungen in den Mieträumen zurückläßt, enthält das Mietobjekt dem Ver-mieter vor, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung anzunehmen und eine solche nach dem Mietvertrag nicht statthaft ist.

b) § 254 BGB ist auf den Entschädigungsanspruch aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar.

c) Die Entschädigungsforderung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB ist wie ein Miet zinsanspruch der Umsatzsteuer unterworfen.

Die Bekl. mietete mit Verträgen vom 16. November 1976 und 13. Dezember 1978 von der Rechtsvorgängerin des Kl. das Fabrikgebäude B-Damm in B zur Fabrikation und Lagerung von Spirituosen. In § 7 des Mietvertrages vom 13. Dezember 1978 ist vereinbart, die vom Mieter eingebrachten Sachen seien bei Rückgabe des Mietobjektes auf seine Kosten zu entfernen, sofern dies vom Vermieter ver-langt werde. Am 26. Februar 1985 vereinbarten die Parteien die Aufhebung des Miet-vertrages. Die Bekl. verpflichtete sich zur Räumung bis 31. März 1985. Sie überließ dem Kl. das Mietobjekt mit den dazu gehörigen Schlüsseln zum 1. April 1985, ließ aber 17 Tanks mit einem Fassungsvermögen von je etwa 10.000 Liter zurück. Mit Schreiben vom 9. April 1985 beanstandete der Kl., daß die Bekl. die Tanks zurückge-lassen hatte. Er führte dazu aus:

"Was die Tanks anbetrifft, so bestehe ich auf Ausbau und Abtransport innerhalb zehn Werktagen. Die Frist beginnt zu laufen mit Zugang dieses Schreibens, ebenso die Frist der Reinigungsarbeiten, die ebenfalls innerhalb dieser Zehn-Tagesfrist erfolgen sollte. Alsdann ist die Übergabe fällig.

Sollte das Objekt nicht fristgemäß und vertragsgemäß übergeben werden, würde ich Sie wegen Schadensersatz in Anspruch nehmen und die noch nötigen Arbeiten ohne weitere Aufforderung und Fristsetzung auf Ihre Kosten durchführen lassen."

Die Bekl. zahlte ab April 1985 keine Miete mehr. Diese betrug zuletzt monatlich 23.100 DM. Nach dem Vertrag hatte die Bekl. außerdem die Mehrwertsteuer zu zah-len. Mit der Klage verlangt der Kl. den Mietzinsausfall für die Monate April bis Sep-tember 1985, nämlich 6 x 23.100 DM zuzüglich 14% Mehrwertsteuer, insgesamt 158.004 DM:

Das LG hat die Bekl. zur Zahlung von 92.400 DM, nämlich dem Mietzinsausfall für die Zeit vom 1. April bis 31. Juli 1985, verurteilt. Es hat angenommen, für die Folgezeit stehe dem Kl. eine Entschädigung nicht zu, weil er die Tanks bis 31. Juli 1985 selbst hätte beseitigen müssen.

Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 63.968,25 DM verurteilt und das weitergehende Rechts-mittel der Bekl. und die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Mit der Revision, deren Zu-rückweisung der Bekl. beantragt, verfolgt der Kl. den Klageanspruch in vollem Um-fang weiter.

1. Das Berufungsgericht führt aus: Ein Anspruch auf Zah-lung einer Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Kl. nicht zu, weil die Bekl. die Mieträume zum 1. April 1985 zurückgegeben habe.

Das Zurücklassen der Tanks stehe der Annahme der Rückgabe nicht entgegen. Der Kl. könne aber den Mietausfall für April bis Juni 1985 als Schadensersatz verlangen. Anspruchsgrundlage sei § 326 BGB. Bei den Tanks handle es sich um eingebrachte Sachen der Bekl., die sie nach § 7 des Mietvertrages vom 13. Dezember 1978 auf Ver-langen des Kl. auf ihre Kosten habe entfernen müssen. Aus der Vereinbarung vom 26. Februar 1985 ergebe sich entgegen der Meinung der Bekl. nicht, daß sie die Tanks habe zurücklassen dürfen. Ein Verlangen zum Entfernen der Tanks sei vom Kl. mit seinem Schreiben vom 9. April 1985 gestellt worden. Die in diesem Schreiben gesetzte Frist von zehn Tagen sei am 22. April 1985 abgelaufen, weil der 20. April 1985 ein Sonnabend gewesen sei. Gemäß § 326 Abs. 1 BGB sei der Kl. daher ab 22. April 1985 verpflichtet gewesen, die Tanks selbst zu entfernen. Einen Anspruch auf Erfüllung (Beseitigung der Tanks) habe er von diesem Zeitpunkt an nicht mehr ge-habt. Im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht sei er gehalten gewesen, für die Entfernung der Tanks bis Ende Juni 1985 zu sorgen. Mietausfall stehe ihm daher nur für drei Monate zu. Die Schadensersatzleistung sei ohne Mehrwertsteuer zu berechnen. Auf die Schadensersatzforderung von 3 x 23.100 DM = 69.300 DM müsse sich der Kl. die von April bis Juni 1985 erzielten anderweitigen Mieteinnahmen von 5.331,75 DM anrechnen lassen, weshalb die Bekl. dem Kl. 63.968,25 DM zahlen müsse.

2. Diese Ausführungen halten den Revisionsangriffen nicht stand.

a) Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen (§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein solcher An-spruch steht dem Kl. für den hier in Betracht kommenden Zeitraum (April bis Septem-ber 1985) entgegen der Meinung des Berufungsgerichts zu.

aa) In der Zeit, für welche der Kl. eine Entschädigung verlangt, war die Bekl. unstreitig nicht mehr im Besitz der Mietsache. Das steht einem Anspruch aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegen. Die im Urteil des Reichsgerichts vom 23. September 1910 (SeuffArch 66, 186 = JW 1910, 939) vertretene, in RGZ 99, 230, 231 f dahingestellt gelassene gegenteilige Ansicht ist wegen des Gebrauchs des Ausdrucks "Vorenthalten" in § 557 BGB statt der in § 525 des Entwurfs zum BGB vorgesehenen Formulie-rung "Fortsetzung des Gebrauchs" (Jakob/Schubert, Die Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, S. 506) mit dem Wortlaut der Vorschrift nicht zu vereinbaren.

bb) Die Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Vermieter zu, wenn der Mieter ihm die Mietsache vorenthält. Die Vorschrift steht in engem Zusammenhang mit § 556 BGB, wonach der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben hat. Rückgabe bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Sind Grundstücke oder Räume zurückzugeben und be-finden sich dort Sachen des Mieters, sind diese zu entfernen.

Zur Rückgabe von Mieträumen gehört daher außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 513). Wie der Se-nat bereits in dem Urteil vom 10. Januar 1983 (BGHZ 86, 204, 210) im Anschluß an Mittelstein (a.a.O) ausgeführt hat, kann eine Rückgabe weder dann angenommen werden, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er zwar die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verläßt, aber seine Sachen nicht aus den Räumen entfernt. Im einen Fall (bei Mitnahme der Schlüssel) verschafft er dem Vermieter nicht den Besitz an den Räumen. Im anderen Fall (bei bloßer Rückgabe der Schlüssel) überläßt er dem Ver-mieter zwar den Besitz, er räumt aber nicht. In jedem der beiden Fälle gibt er die Miet-sache nicht zurück und enthält sie dem Vermieter deshalb vor.

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rück-gabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung (vgl. die Nachweise in BGHZ 86, 204, 209). Deshalb kann allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in ver-wahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überläßt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ a.a.O. und WM 1974, 260 zu II 3). Der Umstand, daß der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht ent-fernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne des § 557 BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (Mittelstein a.a.O. S. 507 zu b). Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rückgabepflicht sind unzulässig. Eine nur teilweise Räumung hat aber, wenn sich - wie hier - aus dem Vertrag nichts Gegenteiliges ergibt, zur Folge, daß dem Vermieter die gesamte Miet-sache vorenthalten wird (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 557 Rdn. 16; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 557 BGB Rdn. 7; Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 557 Rdn. 12; a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdn. V 71). Es liegt, wenn eine teilweise Rückgabe nach dem Vertrag unzulässig ist, eine Nichterfül-lung der Räumungspflicht vor und nicht nur eine bloße Schlechterfüllung wie bei Rückgabe der Räume ohne Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. B 376,377). Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall dennoch anzunehmen sein, daß der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen (Mittelstein a.a.O. S. 514).

cc) Aufgrund des Vorbringens der Parteien ist der Senat in der Lage, die Frage der Räumung hier selbst zu entscheiden. Auch bei Zugrundelegung nur des Vorbringens der Bekl. hat diese das Mietobjekt nämlich in dem dargelegten Sinne erst mit der Be-seitigung der Tanks im April 1986 geräumt. Nach ihren Angaben belegten die Tanks zwar nicht einmal 10% der Grundfläche des Mietobjektes, aber doch 370 qm. Zu ihrer Entfernung benötigte die Bekl. bei Einsatz mehrerer Arbeitskräfte zwei Wochen. Sie mußte hierfür 16.810,75 DM aufwenden. Von einem Zurücklassen nur einzelner Ge-genstände kann nicht die Rede sein. Die Bekl. hat demnach das Mietobjekt in der hier in Betracht kommenden Zeit von April bis September 1985 dem Kl. vorenthalten.

b) Auf die Frage, ob eine Räumung der Mietsache anzunehmen ist, käme es hinsicht-lich der ab Mai 1985 geltend gemachten Forderungen allerdings dann nicht an, wenn die Auffassung des Berufungsgerichts zuträfe, der Kl. sei nach § 326 BGB ab 22. April 1985 verpflichtet gewesen, die Tanks - auf Kosten der Bekl. - zu entfernen. In diesem Zeitpunkt wäre dann nämlich der Anspruch auf Beseitigung der Tanks untergegangen und es läge keine Vorenthaltung im Sinne von § 557 BGB mehr vor. Die Ansicht des Berufungsgerichts ist aber unrichtig.

Unstreitig hat der Kl. gegen die Bekl. Klage auf Entfernung der Tanks erhoben. In die-sem Verfahren wurde die Bekl. aufgrund der vor dem Amtsgericht am 11. November 1985 durchgeführten mündlichen Verhandlung durch Urteil dieses Gerichts vom sel-ben Tag (6 C 333/85) zur Entfernung der Tanks verurteilt. An diese Entscheidung, mit der das Bestehen eines Anspruchs des Kl. auf Beseitigung der Tanks bejaht wurde, war das Berufungsgericht nach § 322 ZPO gebunden (vgl. Zöller/Schneider, ZPO, 15. Aufl. vor § 322 Rdn. 19 ff.). Es durfte daher nicht annehmen, der Beseitigungsanspruch des Kl. sei vor dem 11. November 1985 erloschen.

c) Der Entschädigungsanspruch ist nicht deswegen zu kürzen, weil der Kl. die Tanks nicht selbst entfernt hat. Wie der Senat mehrfach entschieden hat, tritt die Forderung aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses als vertraglicher Anspruch eigener Art an die Stelle des Mietzinsanspruches (BGHZ 68, 307, 310; 90, 145 zu II 2 a m.w.N.).

Die Forderung ist also kein Schadensersatzanspruch. Auf solche Forderungen, wie etwa auch den Mietzinsanspruch gegen den Mieter, der vor Ablauf des Mietverhältnisses aus den Mieträumen ausgezogen ist (vgl. Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79 = WM 1980, 1397 zu II 4 b), ist § 254 BGB, der nur für Schadensersatzforderungen gilt, nicht anwendbar. Aus dem Urteil des erkennenden Senats vom 15. Februar 1984 (BGHZ 890, 145) ergibt sich eine andere Auffassung nicht. Wie aus dem Zusammenhang der Urteilsgründe folgt, ist über die Frage der Anwendbarkeit des § 254 BGB nicht entschieden worden. Hierauf kam es auch nicht an, weil ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters nicht vorlag. Soweit aus dem Leitsatz der Entscheidung eine andere Ansicht entnommen werden könnte, wird daran nicht festgehalten.

Daraus folgt nicht, daß das Verhalten des Mieters bei der Abwicklung des Mietverhältnisses stets unerheblich ist. Der Geltendmachung eines Entschädigungsanspruches kann nämlich der Einwand treuwidrigen Verhaltens des Vermieters (§ 242 BGB) ent-gegenstehen. Der Vermieter darf den Mieter nicht daran hindern, die Räumung des Mietobjektes rechtzeitig durchzuführen, oder in ihm den Eindruck erwecken, er werde die Räumung selbst vornehmen. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Abgesehen davon, daß der Kl. die Bekl. gerade nicht aus ihrer Räumungspflicht entlassen, son-dern lediglich für den Fall fruchtlosen Fristablaufs eine kostenpflichtige Selbstvornahme angekündigt hat, konnte die Bekl. nicht erwarten, daß der Kl. die auf jeden Fall mit erheblichen Kosten verbundene Beseitigung der Tanks unmittelbar nach Fristablauf (21. April 1985) durchführen werde. Bereits am 15. Juni 1985 aber hat der Kl. durch die beim Amtsgericht erhobene Klage klargestellt, daß er die Beseitigung der Tanks nicht selbst vornehmen werde. Im übrigen zeigt das anschließende Verhalten der Bekl., die es zur Verurteilung kommen ließ und erst danach räumte, daß sie auch bei uneingeschränkter Aufrechterhaltung des Beseitigungsanspruchs dem Verlangen des Kl. nicht nachgekommen wäre.

d) Auch der Anspruch des Kl. auf Zahlung von Mehrwertsteuer ist gerechtfertigt. Wie der Senat am 11. Februar 1987 (NJW 1987, 1690 = WM 1987, 562) entschieden hat, sind Schadensersatzleistungen, die ein Leasingnehmer nach außerordentlicher Kündigung des Finanzierungsleasingvertrages zu entrichten hat, ohne Umsatzsteuer zu berechnen, weil ihnen eine steuerbare Leistung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG) nicht gegenübersteht und der Leasinggeber deshalb Umsatzsteuer auf sie nicht zu ent-richten hat. Gleiches hätte im vorliegenden Fall zu gelten, wenn die Bekl. Schadens-ersatz zu leisten hätte. Hier ist von der Bekl. aber eine Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB zu zahlen. Auch hinsichtlich der Frage der Steuerpflicht ist der Entschä-digungsanspruch wie eine Mietzinsforderung zu beurteilen, die nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG der Umsatzsteuer unterliegt (vgl. OLG Hamm OLGZ 1980, 20). Da die Par-teien vereinbart haben, daß die Bekl. die vom Kl. zu zahlende Mehrwertsteuer zu ver güten hat, ist diese somit Teil des vereinbarten Mietzinses, den die Bekl. nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB zu entrichten hat.

e) Auf den Entschädigungsbetrag von 6 x 23.100 DM = 138.600 DM + 14% Mehrwert-steuer = 19.404 DM, zusammen 158.004 DM muß sich der Kl. die in der Zeit von April bis September 1985 erzielten Einnahmen aus Weitervermietung anrechnen lassen. Diese betragen nach seiner bei seiner Parteivernehmung gemachten Aussage 1.777,25 DM x 6 = 10.663,50 DM + 14% Mehrwertsteuer = 1.492,89 DM, zusammen 12.156,39 DM. Dem Kl. stehen daher insgesamt zu 158.004 DM - 12.156,39 DM = 145.847,61 DM.

Daß die Zinsforderung in Höhe von 8% gerechtfertigt ist, hat die Bekl. nicht bestritten. Die Zinsen aus den Entschädigungen für die Monate April bis Juni und Juli bis September verlangt der Kl. jeweils ab Rechtshängigkeit. Das ist nicht zu beanstanden.