Mitteilungspflicht des Vermieters über Grundstücksverkauf

Der Vermieter ist gemäß § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter von einer Veräußerung der Mietsache unmissverständliche Mitteilung zu machen. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters begründen.

Die gemäß §§ 567 ff., 91a Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz waren gemäß § 91a Abs. 1 ZPO dem Bekl. auferlegen. Zwar hätte er in der Hauptsache ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung obsiegt, da nicht er, sondern sein Rechtsnachfolger den Kl. gegenüber gemäß § 566a Satz 1 zur Rückgewähr der klageweise zurückverlangten Kaution verpflichtet war. Den Kl. steht jedoch gegenüber dem Bekl. wegen der in diesem Rechtsstreit angefallenen Prozesskosten ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch zu, der im Rahmen des § 91a Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 22. November 2001 - VII ZR 405/00, NJW 2002, 680, juris Tz.10). Denn der Bekl. hat die Kl. vor Klageerhebung nicht darauf hingewiesen, dass er das streitgegenständliche Grundstück mittlerweile an Dritte veräußert hat. Soweit er erstinstanzlich das Gegenteil behauptet hat, war sein Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Kl. mangels näherer Substantiierung unbeachtlich. Zu einer entsprechenden Mitteilung wäre der Bekl. jedoch als im Mietvertrag ausdrücklich benannter Vermieter nicht nur gemäß § 242 BGB, sondern auch in reziproker Anwendung des Rechtsgedankens des § 555e Abs. 1 BGB verpflichtet gewesen. Ohne unmissverständliche Mitteilung durch den Bekl. oder Dritte mussten und durften die Kl. davon ausgehen, dass der Bekl. weiterhin Vermieter ihrer Wohnung ist und auf die Rückgewähr der Kaution haftet. Zur Meidung nachteiliger Rechtsfolgen aus § 254 Abs. 1 BGB bestand für die klagenden Mieter davon ausgehend auch keine Verpflichtung, vor Klageerhebung das Grundbuch einzusehen, um sich auf diese Weise Gewissheit von den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen zu verschaffen.

Der Vermieter ist gemäß § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter von einer Veräußerung der Mietsache unmissverständliche Mitteilung zu machen. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters begründen – etwa wenn der Mieter die Rückgabe der Mietkaution einklagt und ihm dadurch Kosten für ein Gerichtsverfahren entstehen.

Die Mieter verlangten klageweise Rückgabe der Mietkaution vom Vermieter, mit dem sie den Mietvertrag geschlossen hatten. Der hatte inzwischen jedoch das Grundstück verkauft, so dass die Klage auf Rückzahlung der Kaution an den Käufer und neuen Vermieter hätte gerichtet werden müssen. Die Parteien erklärten im Prozess übereinstimmend Hauptsachenerledigung, so dass nur noch über die Verfahrenskosten zu entscheiden war. Das Amtsgericht hatte die Kosten den klagenden Mietern auferlegt – das Landgericht war anderer Auffassung.

Kosten des Rechtsstreits hat der Vermieter zu tragen. Der hätte zwar ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung in der Hauptsache gewonnen, da nicht er, sondern der Grundstückskäufer als sein Rechtsnachfolger zur Rückgabe der Kaution verpflichtet war.

Den Mietern steht jedoch hinsichtlich der Prozesskosten Erstattungsanspruch zu, weil der ehemalige Vermieter die Mieter vor Klageerhebung nicht darauf hingewiesen hat, dass er das Grundstück mittlerweile verkauft hat. Zu einer entsprechenden Mitteilung wäre er als im Mietvertrag ausdrücklich benannter Vermieter verpflichtet gewesen.

Ohne unmissverständliche Mitteilung durch den früheren Vermieter oder den durch den Grundstückskauf in die Vermieterstellung gelangten Erwerber mussten und durften die Mieter davon ausgehen, dass der frühere Vermieter ihrer Wohnung auf die Rückgewähr der Kaution haftet.

Für die klagenden Mieter bestand deshalb auch keine Verpflichtung, vor Klageerhebung das Grundbuch einzusehen, um sich auf diese Weise Gewissheit von den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen zu verschaffen.