Mitteilung der umfassenden Modernisierung durch Exposé

1. Seiner Pflicht, bei der Berufung auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung den Mieter vor Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen, kann der Vermieter auch durch Übergabe eines entsprechend gestalteten Exposés nachkommen; dabei ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschrei­bung der Arbeiten erforderlich.

2. Hat der Vermieter diesen Hinweis erteilt, ist er nicht verpflichtet, weitere Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen.

3. Zur Auslegung des Begriffs „umfassende Modernisierung“.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Conny GmbH) nimmt die Bekl. aus abgetretenem Recht auf Auskunftserteilung, auf Rückzahlung überzahlter Wohnraummiete für den Monat September 2021 sowie auf Erstattung außerge­richtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch. Zwischen der Bekl. und Frau L. M. besteht seit 15. Dezember 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt 495 €, was unter Berücksichtigung der Wohnfläche von 38,85 m2 einer Netto­kaltmiete von 12,74 €/m2 entspricht. Vor Abschluss des Mietvertrags hat die Mieterin ein Exposé erhalten, aus dem sich ergibt, dass es sich um Erstbezug nach Modernisie­rung handele. Auf Seite 6 des Exposés ist handschriftlich vermerkt und von der Mieterin unterzeichnet:

,,modernisierter und renovierter Zustand durch Unterschrift anerkannt. “

Mit Schreiben vom 25. April 2021 zeigte die Kl. der Bekl. eine Beauftra­gung der Mieterin und eine Abtretung der sich aus der Mietpreisbremse ergebenden Ansprüche an, rügte die Miethöhe und forderte Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der ver­einbarten Miete nach § 556d ff. BGB maßgeblich sind, erklärte, dass die Mieterin die vereinbarte Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzahle und verlangte Rückerstattung des Differenzbetrags sowie eine dauerhafte Herabsetzung der Miete und die Herausgabe der anteiligen Mietkaution.

Die Bekl. behauptet, der Mieterin sei vor der Anmietung bekannt gewesen, dass die Wohnung vollumfänglich modernisiert worden sei, und dass es sich um den Erstbezug nach vollständiger Modernisierung handele. Vor der Modernisierung habe die Wohnung lediglich über eine Ofenhei­zung verfügt, es sei nur ein WC, keine Dusche und kein Handwaschbecken vorhanden gewesen, die Küche sei lediglich mit Gaskocher ausgestattet gewesen. Das Fenster in der Küche habe le­diglich Einfachverglasung gehabt, im Zimmer sei ein Holz-Kastenfenster eingebaut gewesen. Auch die Elektroleitungen seien teilweise Alu-Leitungen, teilweise mit Stoffummantelungen, gewe­sen, bei denen vereinzelt die Erdung gefehlt habe. Im Rahmen der Modernisierung habe eine komplette Grundrissänderung der Wohnung stattgefunden, so dass lediglich die Außenwände der Wohnung erhalten geblieben seien. Zudem sei ein Duschbad mit WC und Handwaschbecken eingebaut worden. Neue Kunststoffisolierglasfenster, neue Heizungsleitungen und Heizkörper seien eingebaut und die Wohnungselektrik sei auf neuzeitlichen Standard gebracht worden. Die zuvor nicht verflieste Küche und das Bad seien verfliest, der Boden mit hochwertigem Bodenbe­lag belegt worden. Zudem sei der Balkon vergrößert worden. Insgesamt seien wohnungsbedingt 48.174 € reine Modernisierungskosten angefallen. Hinzu treten noch weitere Kosten für die Modernisierung des Gebäudes (Zentralheizung, Verstärkung der Steigeleitungen, Dämmung Dachboden und Kellerdecke) in Höhe von 160,25 €/m2.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus abgetretenem Recht weder einen Anspruch auf die von ihr begehrten Auskünfte noch einen Rückforderungsanspruch wegen überhöhter Miete in Höhe von 185,68 € noch einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 887,03 €. Denn bei der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.v. § 556f Satz 2 BGB, worauf die Bekl. vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags auch hingewie­sen hat.

Im Einzelnen:

1. Der Kl. steht kein Anspruch auf Erteilung der geltend gemachten Auskünfte gemäß §§ 556g Abs. 3, 398 BGB zu, weil die Bekl. die Mieterin L. M. bereits zum Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags darauf hingewiesen hat, dass die Wohnung unmittelbar vor dem Mietbeginn umfassend modernisiert worden war und es sich bei der streitgegenständlichen Vermietung um einen Erstbezug mit „modernisiertem und renoviertem Zustand“ handelt. Dies hat die Mieterin durch ihre Unterschrift auf dem Exposé zum Mietvertrag am 14. Dezember 2017 bestätigt. Die Kl. hat nicht vorgetragen, dass diese durch Unterschrift der Mieterin bestätigten Umstände nicht den Tatsachen entsprochen hätten. Entgegen der Auffas­sung der Kl. genügte der Hinweis der Bekl., um ihrer Auskunftspflicht Genüge zu tun. Es ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschrei­bung der Arbeiten erforderlich (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl. 2022, § 556g Rn. 27j; Fleindl in: Beck-online Großkommentar, Stand 1.1.2022, § 556g Rn. 69). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Bekl. im Exposé lediglich von „moderni­siertem und renoviertem Zustand“ spricht. Denn anhand der Beschreibung im Exposé und der dort aufgeführten Bilder war erkennbar, dass die Wohnung vollständig saniert worden war, zumal die Bekl. auch im Text des Exposés darauf hingewiesen hat, dass insbesondere die Heizung und die Elektrik vollständig erneuert worden sind. Da die Bekl. sich auf den Ausnahmetatbe­stand des § 556g Satz 2 BGB berufen hat, ist sie nicht verpflichtet, die weiteren von der Kl. begehrten Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen, da insoweit die §§ 556d, 556e BGB gerade nicht gelten (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer aaO.).

Die Frage, ob das Berufen der Bekl. auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung materiell-rechtlich begründet ist, ist nicht auf der Auskunftsebene, sondern erst auf der Leistungsebene zu prüfen. Wenn sich dabei herausgestellt hätte, dass die Voraussetzungen des von ihr geltend gemachten Ausnahmetatbestands nicht vorliegen, dann wäre die Bekl. verpflichtet gewesen, auch die weiteren Auskünfte zu erteilen. Dies ist vorlie­gend aber gerade nicht der Fall, wie im Folgenden begründet werden wird.

Da der Kl. kein Auskunftsanspruch zustand, ist auch durch die Ausführungen der Bekl.seite in der Klageerwiderung keine Erledigung eingetreten, wie die Kl. meint. Auf eine entsprechende Feststellung der Erledigung des Auskunftsanspruchs nach Widerspruch der Erle­digungserklärung durch die Bekl. war daher nicht zu erkennen.

2. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 185,68 € aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 ff., 398 BGB. Denn bei der streitgegenständlichen Vermietung handelt es sich tatsächlich um eine erste Ver­mietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB, weswegen die §§ 556d und 556e BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden sind.

Eine umfassende Modernisierung i.S.d. Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB liegt vor, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Hierbei müssen zum einen die aufgewandten Modernisie­rungskosten eine gewisse Höhe erreichen, die in der Literatur mit einem Drittel der Kosten für einen Neubau bzw. mit ca. 700 € pro m2 angenommen wird (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futte­rer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556f BGB, Rn. 19; Schüller in BeckOK BGB, Hau/Poseck, 58. Edition, Stand: 1.5.2021, § 556f BGB, Rn. 6). Zum anderen muss ein neu geschaffener Zustand der Wohnung erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht, und zwar insbeson­dere hinsichtlich der Sanitäreinrichtungen, der Heizung, der Fenster, der Fußböden, der Elektroin­stallationen und des energetischen Zustands der Wohnung (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556f BGB, Rn. 20).

Die Bekl. hat substantiiert sämtliche in der Wohnung durchgeführten Arbeiten vorgetragen und die hierfür aufgewandten Kosten in Höhe von 48.174 € durch Vorlage der Rechnung der L. GmbH belegt. Da die Größe der streitgegenständlichen Wohnung 38,85 m2 beträgt, hat die Bekl. also 1.240 € pro m2 für die von ihm dargelegten Modernisie­rungsarbeiten allein bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung aufgewandt. Hinzu treten noch die Modernisierungskosten in Bezug auf das Gebäude in Höhe von 160,25 €/m2, so dass insgesamt Kosten in Höhe von 1.400,25 €/m2 in Ansatz zu bringen sind. Dieser Betrag liegt 200 % über den 700 € pro m2, die in der Literatur für die Annahme einer umfassenden Modernisie­rung als ausreichend erachtet werden, wobei bei einer instand setzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht einmal herausgerechnet werden müssen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556f BGB, Rn. 19b unter Hin­weis auf LG Berlin GE 2018, 1527). Selbst wenn bei der Ermittlung der aufgewandten Kosten ein weiterer Instandsetzungsanteil - die Bekl. hat bereits für die Fenster einen Instandsetzungsan­teil von 1.500 € und für die Sanitäranlagen im Bad einen Instandsetzungsanteil von 60,97 € in Ansatz gebracht - mit einer großzügigen Pauschale von 30 % angenommen werden wür­de, läge der aufgebrachte Betrag für die vorgenommenen Maßnahmen noch deutlich über 700 €/m2.

Die von der Bekl. substantiiert vorgetragenen und belegten Arbeiten betrafen auch sämtliche einschlägigen Bereiche. Hervorzuheben ist insbesondere, dass erstmals ein Bad eingebaut wur­de. Daneben wurde auch der Grundriss der Wohnung geändert, eine vollständig neue Heizung, neue Fenster sowie neue Fußböden eingebaut und die Elektrik ertüchtigt. Sowohl nach dem Um­ fang der Arbeiten als auch nach dem nachgewiesenen Kostenaufwand liegt hier aus Sicht des Gerichts ein eindeutiger Fall einer umfassenden Modernisierung vor.

Die Kl. hat den gesamten Vortrag der Bekl. zum Umfang und zu den Kosten der durch­ geführten Modernisierungen nur unsubstantiiert bestritten. Um dem substantiierten Vortrag der Bekl. in erheblicher Weise entgegenzutreten, hätte die Kl. sich mit den vorgetragenen Arbeiten und der vorgelegten Rechnung der L. GmbH (nach Rücksprache mit der Mieterin L. M.) im Einzelnen auseinandersetzen und plausibel darlegen müssen, warum welche Arbeiten aus ihrer Sicht nicht durchgeführt worden sein sollen. Dies gilt umso mehr, als dass die Kl. den Inhalt des Exposés, den die Mieterin L. M. auch bestätigt, die Wohnung sei in modernisiertem und renoviertem Zustand, nicht bestritten hat.

3. Der Kl. steht nach alledem auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfol­gungskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 887,03 € zu, da die Bekl. keine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Sie hat vielmehr bereits vor Aufnahme des Mietverhältnisses zutreffend auf den einschlägigen Umstand hingewiesen, dass es sich bei der streitgegenständli­chen Vermietung um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Seiner Pflicht, bei der Berufung auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung den Mieter vor Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen, kann der Vermieter auch durch Übergabe eines entsprechend gestalteten Exposés nachkommen; dabei ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschrei­bung der Arbeiten erforderlich. Hat der Vermieter diesen Hinweis erteilt, ist er nicht verpflichtet, weitere Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen.

Die Klägerin (Conny GmbH) nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht auf Auskunftserteilung, auf Rückzahlung überzahlter Wohnraummiete sowie auf Erstattung außerge­richtlicher Anwaltskosten in Anspruch. Zwischen der Beklagten und der Mieterin, die ihre Rechte an die Conny GmbH abgetreten hat, besteht seit 15. Dezember 2019 ein Wohnungsmietverhältnis. Die vereinbarte Nettokalt­miete beträgt 495 €, was einer Netto­kaltmiete von 12,74 €/m2 entspricht. Vor Abschluss des Mietvertrags hat die Mieterin ein Exposé erhalten, aus dem sich ergibt, dass es sich um Erstbezug nach Modernisie­rung handele. Auf dem Exposé ist handschriftlich vermerkt und von der Mieterin unterzeichnet: ,,modernisierter und renovierter Zustand durch Unterschrift anerkannt“.

Die Klägerin rügte die Miethöhe und forderte Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der ver­einbarten Miete nach der Mietpreisbremse maßgeblich sind.

Das AG hat die Klage vollumfänglich abgewiesen. Bei der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, worauf die Beklagte vor Abschluss des Mietvertrags auch hingewie­sen habe. Dies habe die Mieterin durch ihre Unterschrift auf dem Exposé zum Mietvertrag bestätigt. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass diese durch Unterschrift der Mieterin bestätigten Umstände nicht den Tatsachen entsprochen hätten. Entgegen der Auffas­sung der Klägerin genügte der Hinweis der Beklagten, um ihrer Auskunftspflicht Genüge zu tun. Es ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschrei­bung der Arbeiten erforderlich. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass im Exposé lediglich von „moderni­siertem und renoviertem Zustand“ die Rede sei. Denn anhand der Beschreibung im Exposé und der dort aufgeführten Bilder sei erkennbar, dass die Wohnung vollständig saniert worden sei. Da die Beklagte sich auf den Ausnahmetatbe­stand der umfassenden Modernisierung berufen habe, sei sie nicht verpflichtet, die weiteren von der Klägerin begehrten Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen.

Die Frage, ob das Berufen auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung materiell-rechtlich begründet ist, sei nicht auf der Auskunftsebene, sondern erst auf der Leistungsebene zu prüfen. Wenn sich dabei herausgestellt hätte, dass die Voraussetzungen des von ihr geltend gemachten Ausnahmetatbestands nicht vorliegen, dann wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, auch die weiteren Auskünfte zu erteilen. Dies ist vorlie­gend aber gerade nicht der Fall.

Eine umfassende Modernisierung liege vor, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweise, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheine. Hierbei müssten zum einen die aufgewandten Modernisie­rungskosten eine gewisse Höhe erreichen, die mit einem Drittel der Kosten für ei­nen Neubau bzw. mit ca. 700 €/m2 angenommen werde. Zum anderen muss ein neu geschaffener Zustand der Wohnung erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspreche, und zwar insbeson­dere hinsichtlich der Sanitäreinrichtungen, der Heizung, der Fenster, der Fußböden, der Elektroin­stallationen und des energetischen Zustands der Wohnung.

Die Beklagte habe substantiiert sämtliche in der Wohnung durchgeführten Arbeiten vorgetragen und die hierfür aufgewandten Kosten in Höhe von 48.174 € durch Vorlage von Rechnungen belegt. Bei der Wohnungsgröße von 38,85 m2 seien somit 1.240 €/m2 für die Modernisie­rungsarbeiten allein bezogen auf die Wohnung aufgewandt worden. Hinzu träten noch Modernisierungskosten in Bezug auf das Gebäude in Höhe von 160,25 €/m2, so dass insgesamt Kosten in Höhe von 1.400,25 €/m2 in Ansatz zu bringen seien. Dieser Betrag liege 200 % über den 700 €/m2, die für die Annahme einer umfassenden Modernisie­rung als ausreichend erachtet würden, wobei bei einer instand setzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht einmal herausgerechnet werden müssten. Die von der Beklagten belegten Arbeiten hätten auch sämtliche einschlägigen Bereiche betroffen. Hervorzuheben sei insbesondere, dass erstmals ein Bad eingebaut wur­de. Daneben sei auch der Grundriss der Wohnung geändert, eine vollständig neue Heizung, neue Fenster sowie neue Fußböden eingebaut und die Elektrik ertüchtigt worden.