Mithaftung des Ersteigerers für Wohngeldausfälle vor dem Zuschlag

1. Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1989, 3018 = GE 1989, 1157), können sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines "Nachtragshaushalts") durch Eigentümerbeschluß unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlußfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluß eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. BGHZ 142, 290 = NJW 1999, 3713 = GE 1999, 1500).

2. Für die Nachtrags-Umlage muß die Zusammensetzung der aufgelaufenen Wohngeldrückstände genau nach den zwischenzeitlichen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen und auch nach den Wohnungen des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers festgestellt werden (KG WM 2001, 355 = ZWE 2001, 381 = DWE 2001, 117 = KGRep 2001, 209).

3. Eventuelle zwischenzeitliche Liquiditätsumlagen mit oder ohne den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer sind als vorläufige Verwaltungsmaßnahmen nicht notwendig, aber auch nicht hinderlich für die endgültige Abrechnung der Wohngeldausfälle.

4. Der Ersteigerer ist nur mit seiner Kostenquote an den umgelegten Wohngeldrückständen zu beteiligen. Dem rechtsgeschäftlichen Erwerber brauchen die Rückstände nicht besonders auferlegt zu werden, wenn in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung ohnehin die gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Erwerber bestimmt ist (BGH NJW 1994, 2950 = GE 1994, 869).

Die Wohnungseigentumsanlage wurde durch notarielle Teilungserklärung vom 12. Dezember 1981 begründet. Teilende Eigentümer waren der Geschäftsführer einer GmbH sowie die von ihm vertretene GmbH. In dem Gebäude wurden 22 Wohneinheiten geschaffen. Nach § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung haften der Erwerber zusammen mit dem Veräußerer gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände gleich welcher Art. Die Antragstellerin (Beteiligte zu I.) ist durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung seit dem 16. Juni 1997 Eigentümerin der Einheiten Nr. 5 und 6. Die Antragstellerin ist ferner durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung am 30. Juni 1997 Eigentümerin der Einheit Nr. 13 geworden. Sie verkaufte die Einheit Nr. 13 mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Dezember 1999, die Käuferin ist seit dem 4. April 2001 als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

In den Feststellungen des Landgerichts heißt es wörtlich: "In der Vergangenheit wurden für die im Eigentum der teilenden Eigentümer stehenden Einheiten Wohngelder kaum bis gar nicht gezahlt. Es entstanden insgesamt Wohngeldrückstände von 93.355,86 DM. Die übrigen Wohnungseigentümer (Beteiligte zu II.) schlossen die dadurch entstandenen finanziellen Lücken in der Weise, daß die Wohnungseigentümer aus ihren privaten Vermögen weitere Zahlungen an die Gemeinschaft leisteten. Zum 31. Dezember 2000 entstanden dadurch Verbindlichkeiten zwischen den Wohnungseigentümern in Höhe von 152.000 DM; demgegenüber bestehen keine Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Dritten."

Die Verwalterin (Beteiligte zu III.) lud mit Schreiben vom 17. April 2000 zu der Eigentümerversammlung am 17. Mai 2000 ein. Soweit in dritter Instanz noch erheblich, wurde unter TOP I.3. mit zehn Ja-Stimmen ohne Nein-Stimmen und ohne Stimmenthaltungen beschlossen und vom Versammlungsleiter verkündet:

"TOP I.3.: Ausbuchung/Finanzierung der Rückstände W. ...

Die Rückstände der Wohnungen W. gemäß Vermögensübersicht werden ausgebucht und sind von den Eigentümern nach Maßgabe der Miteigentumsanteile zu übernehmen. Zur Finanzierung wird eine Sonderumlage in Höhe von 93.355,86 DM beschlossen, die bis zum 15. Juni 2000 zu zahlen ist.

Eine Verrechnung mit Guthaben gemäß Saldenliste ist zulässig.

Abstimmungsergebnis

Ja-Stimmen 10

Nein-Stimmen ./.

Stimmenthaltungen ./.

Der Beschlußantrag wurde somit angenommen."

Mit der an diesem Tage auch eingegangenen Antragsschrift vom 16. Juni 2000 hat die Antragstellerin u. a. beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP I.3. für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß vom 17. Mai 2000 zu TOP I.3. für ungültig erklärt. In der Eigentümerversammlung vom 1. August 2001 wurde zu TOP I.1. die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2000 mehrheitlich beschlossen, und zwar mit folgenden Zusätzen:

"... im Hinblick auf die finanzielle Situation der Gemeinschaft entsteht kein Anspruch auf Auszahlung der Guthaben gem. Saldenliste. Eine Verrechnung mit laufendem Wohngeld oder Sonderumlagen ist ausgeschlossen ...

Das Konto - Ausgleich Rückstände W. - in Höhe von 93.355,86 DM wird aus der Wohngeldjahresabrechnung 2000 storniert und vorerst in die Vermögensübersicht 2000 eingestellt. Die Eigentümer erhalten zum Saldo der Abrechnung 2000 eine entsprechende Berechnung der o. a. Vergütung. ..."

Das Landgericht hat den Beschluß des Amtsgerichts geändert und den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 17. Mai 2001 zu TOP I.3. zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

(...) 3. Zutreffend verneint das Landgericht auch eine Erledigung der Beschlußanfechtung durch den Eigentümerbeschluß vom 1. August 2001 zu TOP I.1. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts besteht die durch fehlende Wohngeldzahlungen verursachte Lücke in Höhe von 93.355,86 DM in der Gemeinschaftskasse weiterhin. Mit dem Landgericht legt der Senat den Eigentümerbeschluß vom 1. August 2001 zu TOP I.1. dahin aus, daß damit der hier verfahrensgegenständliche Eigentümerbeschluß vom 17. Mai 2000 nicht aufgehoben worden ist, sondern nur die Ausweisung der Rückstände in einem besonderen Konto der Jahresabrechnung festgelegt worden ist, was durch das Anschreiben der Verwalterin vom 18. Mai 2000 bestätigt wird, wonach die Verbuchung der Sonderumlage zum Ausgleich der Rückstände in der Jahresabrechnung 2000 auch aus steuerlichen Gründen erfolgen sollte.

4. Rechtlich einwandfrei verneint das Landgericht formelle Ladungsmängel, jedenfalls aber deren Kausalität für die erfolgte Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wäre der Eigentümerbeschluß auch bei Einhaltung der Ladungsfrist nicht anders zustande gekommen, zumal die Antragstellerin auch keine inhaltlichen Gegenargumente vorgetragen hat. Auch die Stimmenauszählung nach Köpfen oder Objekten würde an der erreichten Eigentümermehrheit nichts ändern.

5. Ohne Rechtsirrtum nimmt das Landgericht an, daß sich der Eigentümerbeschluß vom 17. Mai 2000 zu TOP I.3. auch materiell im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hält. Allerdings greift nicht bereits die in § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1994, 2950 = ZMR 1994, 271 = GE 1994, 869) festgelegte gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers mit dem Veräußerer für etwaige Wohngeldrückstände gleich welcher Art, weil diese Regelung für den Fall der Zwangsversteigerung gegen § 56 Satz 2 ZVG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist (BGHZ 99, 358 = GE 1987, 721 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291). Jedoch liegt es grundsätzlich in der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch einen zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer aufgelaufenen Wohngeldrückstände, sobald der endgültige finanzielle Ausfall des Wohnungseigentümers feststeht, durch Eigentümerbeschluß nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die im Zeitpunkt der Beschlußfassung vorhandenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umzulegen und damit nachträglich einen Ausgleich für die fehlenden Gelder zu schaffen. Im Falle der rechtsgeschäftlichen Veräußerung und einer in der Teilungserklärung bestimmten gesamtschuldnerischen Erwerberhaftung ist das freilich überflüssig, weil die Wohngeldrückstände von dem rechtsgeschäftlichen Wohnungsnachfolger zu tragen sind, und zwar in voller Höhe. Ohne die in der Teilungserklärung vorgesehene Erwerberhaftung ergibt sich die Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft zur anteiligen Umlegung auf alle Wohnungseigentümer daraus (vgl. nachstehend 6.), daß die Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, aus Rechtsgründen einbeziehen müssen. Damit entstehen über mehr oder weniger lange Zeiträume in den folgenden Abrechnungen Nachzahlungsverpflichtungen der zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer und Guthaben der zahlungsfähigen Wohnungseigentümer. Sobald der endgültige finanzielle Ausfall feststeht, müssen die aufgelaufenen Wohngeldrückstände unter den dann vorhandenen Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel aufgeteilt werden. Das gilt gleichermaßen für den zwischenzeitlichen Ersteigerer, der über § 56 Satz 2 ZVG nicht gegen die nachträgliche einmalige bestandskräftige Sonderumlage der aufgelaufenen Wohngeldrückstände geschützt ist. Die Senatsentscheidungen vom 27. März 1996 (GE 1996, 989 = NJW-RR 1996, 1102 = FGPrax 1996, 136 = ZMR 1996, 389) und vom 17. April 2002 (KG FGPrax 2002, 204 = ZMR 2002, 860 = ZWE 2002, 531) stehen dem nicht entgegen. Dort wurde die alleinige Haftung des Ersteigerers für Ausbauschäden sowohl aus dem Gesichtspunkt des Handlungsstörers als auch des Zustandsstörers bezüglich des Gemeinschaftseigentums verneint. Soweit die Eigentümergemeinschaft dort nunmehr die Beseitigung der Ausbauschäden beschließen sollte, haftet auch der Ersteigerer anteilig nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel wie für sonstige Instandsetzungsaufwendungen.

6. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 108, 44 = GE 1989, 1157 = NJW 1989, 3018 = MDR 1989, 898) ist in die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls auch derjenige Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat und über dessen Vermögen das Konkursverfahren (jetzt: Insolvenzverfahren) eröffnet worden ist. Diese Rechtsgrundsätze gelten auch für Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen in der Zeit zwischen der eingetretenen Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers und dem Abschluß des Konkurs- oder Insolvenzverfahrens beziehungsweise bis zum Ausscheiden des Wohnungseigentümers, wenn die Eröffnung dieser Verfahren mangels Masse (etwa auch bei Überschuldung des Wohnungseigentums) abgelehnt wird. Würden bereits in dieser Übergangszeit zwischen der Zahlungsunfähigkeit und dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums lediglich unter den übrigen Wohnungseigentümern verteilt, würden in den Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer keine Wohngeldbeiträge begründet und fällig gestellt (BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910 = MDR 1988, 795), woraus sogar ein Verzicht auf diese Kostenbeiträge gefolgert werden könnte. Sollten sich im Konkurs- oder Insolvenzverfahren mehr oder weniger große Quoten ergeben oder anderweitige Erlöse aus dem Vermögen des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers, wäre die Rechtsgrundlage für die Nachforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft fraglich. Die Einbeziehung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers in die Abrechnungen während der Übergangszeit gewährleistet hingegen, daß während des Insolvenzverfahrens Beitragsanteile der Gemeinschaft aus der Masse gefordert und die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gestellten Forderungen angemeldet werden können.

Um welche Zeiträume und welche Größenordnungen es geht, zeigt ein Fall aus der Praxis des Senats (Vorlagebeschluß DNotZ 1989, 152 = WuM 1989, 98 = WE 1989, 28, der zum folgenden BGH-Beschluß führte): In der Entscheidung BGHZ 108, 44 = GE 1989, 1157 = NJW 1989, 3018 ging es um einen Mehrheitseigentümer, der 49,78 % der Miteigentumsanteile hielt. Das Konkursverfahren zog sich auf die Dauer von etwa zehn Jahren hin und führte zu der beachtlichen Konkursquote von etwa 67 %. Auf die angemeldeten Wohngeldrückstände des Schuldners in einer Größenordnung von 100.000 DM zahlte der Konkursverwalter viele Jahre später an den WEG-Verwalter mithin ca. 67.000 DM (vgl. die Senatsentscheidung NJW-RR 1999, 92 = NZM 1998, 579 = ZMR 1998, 370). Bei korrektem Vorgehen mußte der zahlungsunfähige Wohnungseigentümer in die jährlichen Abrechnungen einbezogen werden. Dadurch entstanden jeweils Nachzahlungsverpflichtungen. Soweit die übrigen Wohnungseigentümer (mit oder ohne Liquiditätsumlage) zusätzliche Einzahlungen leisteten, mußten Guthaben ausgeworfen werden, die aber mangels Eingang der Verbindlichkeiten zunächst nicht befriedigt werden konnten. Bei Eingang der Konkursquote stand der endgültige Zahlungsausfall fest. Nunmehr war es möglich, die verbliebenen ungedeckten Wohngeldausfälle nachträglich zu verteilen.

7. Entgegen der Auffassung des Rechtsbeschwerdeführers scheitert seine Einbeziehung in den nachträglichen Ausgleich der Wohngeldausfälle in dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht an § 56 Satz 2 ZVG. Wenn die Wohnungseigentümer bis zum Feststehen des endgültigen finanziellen Wohngeldausfalls eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers aus Rechtsgründen gehalten sind, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen nur unter Einbeziehung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers zu verteilen, müssen sie umgekehrt die rechtliche Möglichkeit haben, nach Feststehen des endgültigen Ausfalls die ihnen vorher verwehrte Aufteilung der Fehlbeträge im Beschlußwege nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vorzunehmen. Der Ersteigerer wird damit erstmalig mit Beitragsanteilen belastet, die bisher nur unter Vorbehalt gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer festgelegt worden sind. Erst wenn der endgültige Ausfall (ganz oder teilweise) feststeht, kann nunmehr die Verteilung der Wohngeldrückstände auf die Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Der Senat sieht sich dabei im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 142, 290 = GE 1989, 1500 = NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834), wonach die Ausgestaltung der gesetzlichen Haftung des Erwerbers im Außenverhältnis keine Rückschlüsse auf die Ausgestaltung des Ausgleichs im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zuläßt, durch den für jeden Wohnungseigentümer die Verpflichtung konkretisiert wird, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (nach dem Verhältnis seines Anteils) gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu tragen. Soweit der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung die Haftung des Ersteigerers auf die Abrechnungsspitze beschränkt hat, besagt dies allerdings für den Normalfall, daß die Beitragsvorschüsse gegen den früheren Wohnungseigentümer weiterhin fällig gestellt sind und eingefordert werden können. Der Unterschied zum vorliegenden Fall liegt darin, daß hier der Ausfall fällig gestellter Beitragsvorschüsse, Fehlbeträge in der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitzen) und Sonderumlagenanteile nunmehr endgültig feststeht und erstmals im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zusätzlich umgelegt werden kann und muß. Für die Aufteilung im Innenverhältnis bleibt nur der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel und die Beteiligung sämtlicher Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlußfassung. Die Wohnungseigentümer können weder ausgeschiedene Wohnungseigentümer belasten noch etwa aktuelle Wohnungseigentümer von der anteiligen Belastung ausnehmen. Zur Klarstellung sei hinzugefügt, daß die Antragstellerin als Ersteigerin nicht etwa für finanzielle Ausfälle der von ihr ersteigerten Wohnungen Nr. 5, Nr. 6 und Nr. 13 haftet, sondern lediglich anteilig als gleichberechtigtes und gleichverpflichtetes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Zusammensetzung bei Beschlußfassung am 17. Mai 2000. Auch hinsichtlich der Wohnung Nr. 13 ist die Antragstellerin betroffen. Denn im Zeitpunkt der Beschlußfassung am 17. Mai 2000 war sie eingetragene Wohnungseigentümerin. Die Umschreibung auf die Käuferin erfolgte erst am 4. April 2001.

8. Für die Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem endgültigen Feststehen der Wohngeldausfälle ist es rechtlich unerheblich, ob die Gemeinschaft zwischenzeitlich Liquiditätsumlagen beschlossen hat. Falls insoweit Liquiditätsengpässe beseitigt oder gemildert werden sollten, handelt es sich gleichwohl lediglich um vorläufige Verwaltungsmaßnahmen, die zur Überbrückung der Zwischenzeit bis zum endgültigen Feststehen der uneinbringlichen Wohngelder vorgenommen worden sind. Es macht demgegenüber auch keinen Unterschied, wenn zahlungskräftige Wohnungseigentümer zwischenzeitlich freiwillig mehr als durch Beschlußfassung festgelegt in die Gemeinschaftskasse eingezahlt haben. Denn alle zwischenzeitlichen Abrechnungen unter Einbeziehung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nur dazu geführt haben, daß neben den offenen Verbindlichkeiten (Abrechnungsspitzen neben den monatlichen Beitragsvorschüssen) auch Abrechnungsguthaben der zahlungskräftigen Wohnungseigentümer entstanden sind, die eines Tages endgültig ausgeglichen oder durch eine zusätzliche Umlage verrechnet werden. Damit wird jedenfalls eine Beschlußfassung im Sinne eines endgültigen Schlußstrichs unter dem zwischenzeitlichen Zahlungsausfall nicht ausgeschlossen. Ergänzend sei hinzugefügt, daß im Falle mehrfacher, eventuell zeitlich verschobener Insolvenzen mehrerer Wohnungseigentümer die einzelnen finanziellen Mangelsituationen unter Umständen getrennt zu behandeln und abzuarbeiten sind. Es muß nicht etwa gewartet werden, bis der letzte Insolvenzfall gelöst ist, zumal in großen Anlagen immer wieder neue Fälle von Zahlungsunfähigkeit auftreten können. Zeitpunkt der endgültigen Verteilung des finanziellen Ausfalls wird sein, wenn dieser einigermaßen sicher feststeht, wobei den Tatsacheninstanzen ein gewisser Spielraum zuzubilligen ist. Frühester Zeitpunkt wird das Ausscheiden des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers aus der Eigentümergemeinschaft sein. Ein relativ sicherer Termin ist die Ausschüttung einer eventuellen Insolvenzquote. Unschädlich dürfte es regelmäßig sein, wenn noch ungewisse Vollstreckungsversuche laufen, die aber nur geringen Erfolg versprechen.

9. Ungeachtet der somit bestehenden Beschlußkompetenz zur endgültigen Aufteilung des finanziellen Ausfalles unter den aktuellen Wohnungseigentümern erachtet der Senat die Feststellungen des Landgerichts Berlin zur Höhe der auszugleichenden Beträge aus Rechtsgründen nicht für ausreichend. Ersichtlich handelt es sich um zwei verschiedene Wohnungseigentümer (Geschäftsführer persönlich sowie die von ihm vertretene GmbH) und auch um eine Vielzahl von Wohnungen. Folglich ist für jedes Wirtschaftsjahr festzustellen, welche monatlichen Beitragsvorschüsse beziehungsweise Jahresabrechnungsspitzen im einzelnen wegen welcher Wohnungen gegen welche zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer festgelegt und nicht beglichen worden sind. Sowohl die Festlegung durch Eigentümerbeschluß als auch das Ausbleiben der Zahlungen muß eindeutig geklärt werden, damit festgehalten wird, welche Wohngeldausfälle welcher Wohnungseigentümer unter den am 17. Mai 2000 vorhandenen Wohnungseigentümern zusätzlich aufgeteilt und verrechnet worden sind. Dafür sind die bisherigen Feststellungen des Landgerichts unzureichend. Es heißt lediglich, in der Vergangenheit seien für die im Eigentum der teilenden Eigentümer stehenden Einheiten Wohngelder kaum bis gar nicht gezahlt worden, wodurch insgesamt Wohngeldrückstände von 93.355,86 DM entstanden seien. Ergänzend ist festgehalten, daß durch freiwillige finanzielle Lückenfüllung bis zum 31. Dezember 2000 Verbindlichkeiten zwischen den Wohnungseigentümern in Höhe von 152.000 DM entstanden seien. Wie sich dieses Zahlenmaterial zusammensetzt und welche Ausfälle im einzelnen damit ausgeglichen sind, ist nicht ausreichend ersichtlich. Die bei den Akten befindlichen Unterlagen über die Jahresabrechnungen ergeben kein eindeutiges Bild, jedenfalls lassen sich die vom Landgericht angegebenen Zahlen daraus nicht ableiten. Zur weiteren Sachaufklärung muß die Sache daher an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.

10. Rechtlich unerheblich ist der Einwand der Antragstellerin, mit der am 20. Mai 2000 beschlossenen Sonderumlage sollten nur Verbindlichkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeglichen werden, das Geld habe aber gerade nicht in der Kasse der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben sollen. Damit ist rechtlich verkannt, daß die Übernahme zusätzlicher Beitragsanteile durch alle Wohnungseigentümer es gerade ermöglichen soll, die durch freiwillige Überzahlungen entstandenen Guthaben anderer Wohnungseigentümer auszugleichen. Die ungleichen und im Verhältnis zum allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel ungerechten Beitragsbelastungen sollen in der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeglichen werden. Für eine mißbräuchliche Ausnutzung der Beschlußkompetenz durch absichtliche Verzögerung der Beschlußfassung (vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1992, 14 = WM 1991, 621 = WE 1992, 180) sieht der Senat nach dem bisherigen Aktenstand keine Anhaltspunkte.

(...)

Die Wohnungseigentümer können durch Beschluß im Wege des "Nachtragshaushalts" die Wohngeldausfälle unter sich aufteilen und auch die Ersteigerer mit der Sonderumlage belasten.

In einer Wohnanlage traten über Jahre hinweg Ausfälle an Wohngeldzahlungen auf. Die Wohnung eines säumigen Eigentümers wurde schließlich versteigert. Nunmehr legten die Wohnungseigentümer die aus der Zeit vor der Versteigerung entstandenen Wohngeldausfälle auch auf den Ersteigerer um. Dieser wehrte sich dagegen, weil er nach § 56 Satz 2 ZVG nicht für Altlasten haften soll.

Nach einer älteren BGH-Entscheidung (BGHZ 108, 44 = GE 1989, 1157) müssen Wohngeldzahlungen unter Einschluß des insolventen Wohnungseigentümers festgelegt werden, bis dessen Ausscheiden aus der Gemeinschaft (z. B. durch Versteigerung) feststeht. Daraus folgt, daß die aufgelaufenen Ausfälle nach ihrem Abschluß auf die dann der Gemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer umgelegt werden können. Der eingetretene Ersteigerer hat sich wie jeder andere an der Ausfallhaftung zu beteiligen. Allerdings muß genau festgestellt werden, bei welchen Wohnungen welche Beiträge fällig gestellt worden und ausgeblieben sind. Eine ungefähre Auflistung pauschaler Fehlbeträge in der Gemeinschaftskasse reicht nicht.