Mitgebrauch bei vermietetem Sondereigentum

Mitgebrauch bei vermietetem Sondereigentum; keine Kinderspielplatzmitbenutzung durch KiTa in Teileigentum

1. Das Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, schließt die Befugnis ein, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Dies gilt grundsätzlich auch für den Mitgebrauch derjenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.2. Eine im Aufteilungsplan als Kinderspielplatz bezeichnete Grundstücksfläche ist grundsätzlich zur Nutzung als Spielmöglichkeit für die in der Anlage wohnenden Kinder bestimmt. Die Nutzung durch eine größere Anzahl von Kindern, die in einem Teileigentum gegen Entgelt betreut werden, wird von dieser Zweckbestimmung nicht gedeckt.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer von der weiteren Beteiligten verwalteten Anlage, die aus drei aneinander gebauten Häusern mit sechs Läden und 45 Wohnungen besteht. Zwischen der rückwärtigen Hausfront und der Grundstücksgrenze verläuft ein Geländestreifen, der im Aufteilungsplan als Gartenanlage mit Kinderspielplatz bezeichnet ist. Von jedem Laden aus führt eine Tür zu der Grünfläche. Sondernutzungsrechte bestehen dort nicht.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in Nr. IV Abs. 1, daß Wohnungen außer zu Wohnzwecken auch zur Berufsausübung im Sinn einer freiberuflichen Tätigkeit oder eines vergleichbaren Gewerbes benutzt werden dürfen; in den als Läden ausgewiesenen Teileigentumseinheiten sind Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets im Sinn der Baunutzungsverordnung dienen, und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß Nr. IV Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung im einzelnen die Hausordnung maßgebend. Diese (Abschnitt D der Teilungserklärung) bestimmt in Nr. 3, daß jeder Hausbewohner die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Häuser (Treppenhäuser, Gartenanlagen etc.) insoweit benutzen darf, als dies der Zweckbestimmung entspricht und hierdurch der Mitgebrauch der übrigen Hausbewohner nach der Verkehrssitte nicht ungebührlich beeinträchtigt wird. Die Hausordnung kann gemäß Abschnitt D Nr. 17 nur durch Beschluß der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit geändert werden.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin dreier Läden. Sie hat diese an eine Elterninitiative vermietet, die dort derzeit 24 Kinder im Alter von 1 bis 6 Jahren betreut. Im Rahmen der Kinderbetreuung nutzen die Mieter der Antragstellerin, die Grünfläche als Spielwiese. In der Eigentümerversammlung vom 26.3.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5:Die Benutzung der Gemeinschaftsflächen - Gartenanlage - zu gewerblichen Zwecken, u. a. Aufstellen von Stühlen, Tischen, Bänken, Sonnenschirmen, Spielgeräten über die bereits vorhandene Anlage hinaus in Verbindung mit der gewerblichen Nutzung der im EG befindlichen gewerblichen Einheiten wird nicht gestattet bzw. untersagt.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, daß die derzeitige Nutzung des Gartens durch ihre Mieter als Spielwiese für Kleinkinder bei günstiger Witterung an Werktagen nicht mehr als drei Stunden täglich keine der Benutzungsregelung im angefochtenen Beschluß widersprechende Nutzung darstelle. Die Anträge blieben in allen Instanzen erfolglos.

(1) Das Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, schließt die Befugnis ein, das ihm gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Dies gilt nicht nur für alle gemeinschaftlichen Einrichtungen, ohne deren Benutzung die Nutzung der Sondereigentumsräume nicht möglich ist, sondern auch für den Mitgebrauch derjenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind (vgl. BayObLG WE 1988, 32/33; OLG Düsseldorf ZMR 1996, 96/97).(2) Die Antragstellerin hat ihre Ladenräume an eine Elterninitiative vermietet, die sie zur Betreuung von derzeit 24 Klein- und Vorschulkindern nutzt. Diese Nutzung ihres Sondereigentums ist nach der Gemeinschaftsordnung zulässig. Sie umfaßt jedoch nicht das Recht, die gemeinschaftliche Grünfläche als Spielwiese für die betreuten Kinder zu benutzen. Es kann dahinstehen, ob die übrigen Wohnungseigentümer während der Zeiten dieser Nutzung am Mitgebrauch der Grünfläche gehindert werden, wie das Landgericht ersichtlich annimmt. Denn der Antragstellerin steht ein Mitgebrauch des von ihr beanspruchten Inhalts nicht zu.

aa) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in der Weise verlangen, wie es das Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüsse vorsehen. Nach Nr. IV Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums im einzelnen die Hausordnung maßgebend. Diese bestimmt in Nr. 3, daß jeder Hausbewohner die Gartenanlage insoweit nutzen darf, als dies der Zweckbestimmung entspricht und hierdurch der Mitgebrauch der übrigen Hausbewohner nach der Verkehrssitte nicht ungebührlich beeinträchtigt wird. Dem Aufteilungsplan zufolge besteht die Gartenanlage im wesentlichen aus einem verhältnismäßig schmalen Geländestreifen zwischen der rückwärtigen Hausfront und der Grundstücksgrenze, dessen mittlerer Bereich von einem Kinderspielplatz eingenommen wird. Daraus ergibt sich, daß die als Kinderspielplatz bezeichnete Grundstücksfläche zur Nutzung als Spielmöglichkeit für die in der Anlage wohnenden Kinder bestimmt ist. Denn nach Art. 8 Abs. 1 BayBO ist auf jedem Baugrundstück, auf dem Gebäude mit mehr als drei Wohnungen errichtet werden, ein Kinderspielplatz anzulegen. Dabei handelt es sich um private Spielplätze, die nur von den Kindern benutzt werden dürfen, die in den Gebäuden wohnen (vgl. Mang/Simon BayBO 1994, Art. 8 Rn. 1 und 5).

bb) Der räumliche Bereich des Kinderspielplatzes ist somit grundsätzlich den Wohnungen, nicht aber den Teileigentumseinheiten zur Nutzung zugeordnet. Demgegenüber kann die Antragstellerin sich nicht darauf berufen, daß jeder der Läden einen Zugang zur Gartenanlage hat. Aus den Eintragungen im Aufteilungsplan, die der Senat wie jede Grundbucherklärung selbst auslegen kann, ergibt sich, daß die auf der Rückseite des Gebäudes ins Freie führenden Türen als Notausgänge vorgesehen sind.(3) Die Vorinstanzen haben angenommen, daß die mit dem Eigentümerbeschluß vom 26.3.1996 beschlossene Untersagung einer gewerblichen Nutzung der Gartenanlage auch die Betreuung von Kindern gegen Entgelt umfaßt. Diese Auslegung des Eigentümerbeschlusses läßt keinen Rechtsfehler erkennen und wird im Rechtsbeschwerdeverfahren von keinem der Beteiligten in Frage gestellt.(4) Die mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß getroffene Gebrauchsregelung hält sich im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

aa) Gemäß § 15 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer berechtigt, einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch zu beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht. Hier ist nach Nr. IV Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die Hausordnung maßgebend, die durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer abgeändert werden kann.

bb) Was als ordnungsmäßiger Gebrauch anzusehen ist, haben in erster Linie die Wohnungseigentümer zu entscheiden. Nicht zu beanstanden ist jedenfalls eine Gebrauchsregelung, die § 14 Nr. 1 WEG berücksichtigt. Dies trifft hier zu. Der Beschaffenheit von Grünflächen entspricht es, sie gärtnerisch, also als Zierrasen, oder als Liegewiese oder Kinderspielplatz zu nutzen (vgl. BayObLG WuM 1992, 152/153 m.w.N.). Für den Bereich des Kinderspielplatzes haben die Wohnungseigentümer im Eigentümerbeschluß vom 26.3.1996 lediglich die nach seiner Zweckbestimmung zulässige Nutzung konkretisiert. Hinsichtlich der weiteren Grünfläche entspricht die Untersagung einer gewerblichen Nutzung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen. Die für die Wohnungsanlage geltende Teilungserklärung eröffnet für die gewerbliche Nutzung der Läden verhältnismäßig viele Möglichkeiten. Eine mit der Nutzung der Sondereigentumsräume verbundene gewerbliche Nutzung der Grünfläche - etwa zu Zwecken eines Gaststättenbetriebs - stört regelmäßig mehr als die Nutzung zu Wohnzwecken. Die Betreuung von Kindern gegen Entgelt stellt zwar keine gewerbliche Tätigkeit im Rechtssinn dar (vgl. § 6 Satz 1 GewO), gleichgültig ob sie öffentlich bezuschußt ist oder nicht; sie kommt jedoch einer Gewerbeausübung nahe. Auch diese Art der Nutzung begründet die generelle Besorgnis vermehrter Beeinträchtigungen (vgl. KG NJW-RR 1992, 1102).

Eine Wohnanlage bestand aus sechs Läden und 45 Wohnungen. Der rückwärtige Geländestreifen war als Gartenanlage mit Kinderspielplatz ausgewiesen. Die Antragstellerin war Eigentümerin dreier Läden, die sie an eine Elterninitiative vermietete, die dort 24 Kinder im Alter von einem bis sechs Jahren betreute und die Grünfläche als Spielwiese nutzte. Die Gemeinschaft untersagte die Spielplatznutzung mit Eigentümerbeschluß. Dessen Anfechtung wie auch der Feststellungsantrag, daß die Nutzung für Kleinkinder bis zu drei Stunden täglich erlaubt sei, blieben in allen Instanzen erfolglos.

Das BayObLG hat ausgeführt, daß der Spielplatz nur für die in der Anlage wohnenden Kinder bestimmt, nicht aber den Teileigentumseinheiten zugeordnet sei, die gewerblichen Zwecken dienen.