Miteigentumsanteil

Miteigentumsanteil; Veräußerung; Miteigentümer; Eintritt; Mietvertrag

Wird nach dem Abschluß des Mietvertrags mit dem Grundstückseigentümer dessen Ehegatte mit einem Anteil Miteigentümer am Grundstück, so tritt der Ehegatte in den Mietvertrag kraft Gesetzes ein.

Die Klage ist unzulässig, denn der Kl. kann die Bekl. nicht im eigenen Namen auf Erteilung der Zustimmung zu der begehrten Mietzinserhöhung in Anspruch nehmen. Grundsätzlich muß bei einer Mehrzahl von Vermietern und/oder Mietern das Erhöhungsverlangen von und gegenüber allen Vertragsparteien geltend gemacht werden (Palandt-Putzo, BGB, 54. Aufl., § 2 MHG Rn. 27 m. w. N.). Zwar war der Kl. zunächst alleine Vermieter, im Jahre 1994 wurde aber seine Ehefrau Miteigentümerin des Mietobjektes zu 1/2. Sie ist daher gemäß § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten (Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 571 Rn. 45; BayObLG NJW-RR 1991, 651 [= WM 1991, 78]). Damit ist auch die Ehefrau des Kl. Vermieterin geworden, so daß eine Mieterhöhungsklage auch nur von beiden Vermietern erhoben werden kann (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V 13). Die Klage nur des Ehemannes ist unzulässig (Barthelmess, 2. WKSchG, § 2 MHG Rn. 151; LG Karlsruhe WM 1988, 88).

Soweit der Kl. im Schriftsatz v. 24.11.1997 unter Hinweis auf Literaturfundstellen meint, daß § 571 BGB nicht bei Übertragung von Miteigentum gelte, kann dem nicht gefolgt werden. Auch Palandt vertritt diese Ansicht entgegen der vom Kl. zitierten 52. Auflage heute nicht mehr. Auch Palandt wendet § 571 BGB nunmehr auf die Veräußerung von Miteigentumsanteilen an und verweist auf den Aufsatz von Beuermann in WM 1995, 5 ff. Danach ist unter Veräußerung i. S. d. § 571 BGB jede durch Rechtsgeschäft (Auflassung) verursachte dingliche Rechtsänderung (Eintragung im Grundbuch) zu verstehen, durch die der bisherige Eigentümer die alleinige Verfügungs- und Vermietungsbefugnis verliert. Wird das Eigentum nur zum Teil übertragen, tritt der Erwerber neben dem Veräußerer in das Mietverhältnis ein (Beuermann a. a. O. m. w. N.).