Miteigentumsanteil

Miteigentumsanteil; volkseigenes Gebäude; Ankaufsrecht; Gebäudeanteil; Gewerbezwecke; Bereinigungsansprüche; Familienangehörige

1. Derjenige, der einen Miteigentumsanteil an einem volkseigenen Gebäude zu Wohnzwecken erwirbt, hat auch dann kein sachenrechtliches Ankaufsrecht, wenn der am Kaufvertrag beteiligte Miterwerber seinen Gebäudeanteil zu Gewerbezwecken erwirbt. 2. Eine erweiternde Auslegung des § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG, daß auch familienangehörigen Mitnutzern Bereinigungsansprüche zustehen, kommt nicht in Betracht.

I. Die Kl. begehrt im Zusammenhang mit einem notariellen Vermittlungsverfahren nach § 108 SachenRBerG die Feststellung, daß dem Bekl. keine sachenrechtlichen Ansprüche an dem von ihm bewohnten Hausgrundstück B.straße 1 in Berlin-B. zustehen. Der Bekl. will seine Ansprüche aus einem am 27. Juni 1990 mit dem Magistrat von Berlin geschlossenen Gebäudekaufvertrag und aus der Tatsache herleiten, daß seine Eltern und er seit 1980 erhebliche Investitionen zur Erhaltung und Wertverbesserung der von seinen Eltern gemieteten Wohnung vorgenommen hätten. (...)

Das Landgericht hat mit Urteil vom 11. November 2003 antragsgemäß festgestellt, daß dem Bekl. keine sachenrechtlichen Ansprüche bezüglich des Grundstücks B.straße 1 in Berlin-B., eingetragen im Grundbuch von Pankow, Blatt 8787N zustehen. Gegen das ihm am 19. November 2003 zugestellte Urteil hat der Bekl. am 12. Dezember 2003 Berufung eingelegt und diese am 19. Januar 2004 begründet.

Der Bekl. beharrt auf der Ansicht, daß der von ihm zusammen mit einem Gewerbemieter abgeschlossene Kaufvertrag als Kauf nach dem VerkaufsG anzusehen sei und daß die behaupteten Investitionen ihm als Nutzer zuzurechnen seien. (...)

II. Die Berufung des Bekl. wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen und ist daher zulässig.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts, daß dem Bekl. keine sachenrechtlichen Bereinigungsansprüche nach den hier allein in Betracht kommenden Bestimmungen des § 121 I 3 b) und c) SachenRBerG zustehen, ist richtig.

1. Gemäß § 121 l 3 b) SachenRBerG stehen dem Nutzer, der nach dem 18. Oktober 1989 einen Kaufvertrag abgeschlossen hat, Ansprüche nach Kapitel 2 des SachenRBerG gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer nur dann zur, wenn der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBI. I Nr. 18 S. 157) erfolgte.

§ 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBI. I Nr. 18 S. 157) lautet:

Volkseigene Gebäude können für Gewerbezwecke an private Handwerker und Gewerbetreibende, die Bürger der DDR oder Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR sind (nachstehend als Handwerker und Gewerbetreibende bezeichnet), verkauft werden.

Danach liegen die Voraussetzungen des § 121 1 3 b) SachenRBerG hinsichtlich des von dem Bekl. erworbenen Miteigentumsanteils nicht vor. Der Bekl. hat seinen Anteil an dem Gebäude nicht als Handwerker oder Gewerbetreibender und nicht zu Gewerbezwecken, sondern als Bürger zu Wohnzwecken gekauft. Der in § 2 VerkaufsG vorgehende Verkauf volkseigener Gebäude an Bürger zu Wohnzwecken wird von § 121 I 3 b) SachenRBerG nicht geschützt. Auf den Umstand, daß der am Kaufvertrag beteiligte Miterwerber seinen Gebäudeanteil zu Gewerbezwecken gekauft hat, kann der Bekl. sich nicht berufen. Denn die Voraussetzungen des § 121 I 3 b) SachenRBerG müssen in der Person des Anspruchstellers erfüllt sein, der den sachenrechtlichen Bereinigungsanspruch geltend macht (vgl. KG, OLGR 1997, 241 und den dazu ergangenen Nichtannahmebeschluß BGH, ZOV 1998, 354).

2. Gemäß § 121 I 3 c) SachenRBerG stehen dem Nutzer die Ansprüche nach Kapitel 2 des SachenRBerG gegenüber dem jeweiligen Grundstückeigentümer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.

Zum Investitionsbegriff und zur Zurechnung von Investitionsleistungen Dritter hat das Bundsverwaltungsgericht (im Rahmen des VermG) ausgeführt (Urteil vom 16. Oktober 1997 - 7 C 7/97, ZOV 1998, 63):

Vor dem Hintergrund des Zwecks von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG und der daraus abzuleitenden Notwendigkeit, die verwendeten Rechtsbegriffe mit Blick auf die Wirklichkeit der DDR zu interpretieren, verdient aber auch derjenige die Vergünstigung, der entweder die Leistungen eigenhändig erbracht oder Verwandte, Freunde und Bekannte etwa mit dem Versprechen, sich seinerseits durch Mithilfe erkenntlich zu zeigen, dazu bewogen hat, ihm bei seinen Vorhaben zu helfen. Daraus folgt, daß über die Handwerker- und Materialkosten hinaus auch eigene oder Verwandtschafts- und Freundschaftsleistungen Berücksichtigung finden können.

Hier verhält es sich nach der Darstellung des Bekl. so, daß seine Eltern als nutzungsberechtigte Mieter der Wohnung seit 1980 mit seiner tätigen Mithilfe Investitionen getätigt haben. Es mag auch zutreffen, daß die zur Herrichtung der Familienwohnung und Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des gesamten Gebäudes in den Jahren ab 1980 gemachten Aufwendungen und erbrachten Arbeitsleistungen erheblich waren. Bei einer an der Lebenswirklichkeit orientierten Betrachtungsweise ist es aber ausgeschlossen, diese von den Eltern des Bekl. initiierten, ganz überwiegend von ihnen finanzierten und eigenhändig erbrachten Leistungen als Investitionen des 1980 noch minderjährigen Bekl. anzusehen.

Eine erweiternde Auslegung des § 121 I 3 c) SachenRBerG, etwa in dem Sinne, daß nicht nur dem investierenden Nutzungsberechtigten, sondern auch familienangehörigen Mitnutzern (§ 105 ZGB) sachenrechtliche Bereinigungsansprüche zustehen, kommt nicht in Betracht. Bei den Fällen des § 121 I 3 SachenRBerG handelt es sich um Ausnahmetatbestände, deren Grenzlinien die Rechtsprechung nicht durch eine ausdehnende Auslegung überschreiten darf (vgl. BGH, BGHReport 2003, 370). (...)