Miteigentümer

Miteigentümer; Sondereigentum; Wohnungseigentümer; Teilungserklärung; Terrasse; Restaurationsbetrieb

1. Ein Miteigentümer darf von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, daß keinem der anderen Wohnungseigentümer dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben un-vermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

2. Ist der Teilungserklärung über die Zweckbestimmung einer Terrasse nichts zu entnehmen, so folgt daraus nicht, daß sie ohne weiteres als eine den im angrenzenden Bereich betriebenen Restaurationsbetrieb erweiternde Fläche genutzt werden darf.

Nach dem Inhalt der Teilungserklärung gehört die in Rede stehende Terrasse zwar zu dem mit Nr. 13 bezeichneten Sondereigentum des Antragsgegners, welches insgesamt nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist. Hieraus folgt aber noch nicht, daß die Terrasse ohne weiteres als eine den im angrenzenden Bereich betriebenen Restaurantbetrieb er-weiternde Fläche genutzt werden kann. (...)

Da der in der Teilungserklärung genannten Zweckbestimmung des Sondereigentums des Antragsgegners, der Vereinbarungscharakter zukommt, eine spezifizierte gewerbliche Nutzung - etwa als Restaurant - nicht zu ent-nehmen ist, muß mangels anderweitiger Anhaltspunkte darauf abgestellt werden, ob die Ausdehnung der gewerblichen Nutzung als Restaurationsbetrieb auf den Terrassenbereich dem Interesse der Gesamtheit der Woh-nungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Billigem Ermessen entspricht diejenige Nutzung eines Sondereigentums, die das Interesse der übrigen Miteigentümer gleichermaßen berücksichtigt. Das Interesse der Wohnungseigentümer ist ersichtlich auf eine private und durch öffentlichen Publikumsverkehr möglichst unbehelligte Nutzung ihres Sondereigentums gerichtet. Diesem Interesse wird jedenfalls dann hinreichend Rechnung getragen, wenn der mit quasi öffentlichem Publikumsverkehr verbundene Betrieb eines Restaurants auf in sich abgeschlossene Räume beschränkt bleibt. Dies entsprach auch der dem Auftei-lungsplan zugrundeliegenden baulichen Konzeption, wonach ein unmittelbarer Zugang von dem Restaurant zum Terrassenbereich nicht vorgesehen war. Ob die von dem Antragsgegner vorgenommene bauliche Veränderung, die nunmehr einen unmittelbaren Zugang vom Restaurant zur Ter-rasse eröffnet, seinen Befugnissen als Sondereigentümer entsprach, oder ob es insoweit, weil Gemeinschaftseigentum betroffen war, einer Zustimmung der Miteigentümer bedurft hätte, bedarf hier keiner näheren rechtlichen Untersuchungen und demgemäß auch keiner dahingehenden tatsächlichen Feststellungen. Jedenfalls führt der durch die bauliche Änderung veranlaßte unmittelbare Zugang vom Restaurant zu der Terrasse in Verbindung mit dem dort eingerichteten Biergarten zu einer die Interessen der übrigen Sondereigentümer nicht in hinreichendem Maße berücksichti-genden Nutzung. Die mit dem Betrieb eines Restaurants verbundenen Be-gleiterscheinungen blieben danach im wesentlichen nicht mehr auf abgeschlossene Räumlichkeiten beschränkt. Sie würden vielmehr nicht nur hin-sichtlich des Zu- und Abgangs, sondern vor allem auch was die mit der Ver-weildauer der Gäste verbundenen Begleiterscheinungen angeht, in einen die Auswirkungen erheblich vermehrenden Außenbereich hineingetragen werden, der unmittelbar - jedenfalls im Bereich der den Wohnungen zuge-ordneten Terrassen - ohne räumliche Abschottung angrenzt. Zu beachten ist auch, daß sich das wechselseitige Interesse der Nutzung an dem jewei-ligen Sondereigentum zugeordneten Terrassen jahres- und tageszeitlich überschneidet. Immer dann, wenn die Wohnungseigentümer oder deren Mieter bei geeignetem Wetter in ihre Freizeitaktivitäten auch die Terrasse einbeziehen möchten, wird sich auch der darunter liegende Biergarten ei-nes besonderen Interesses erfreuen. Weil die Anregung eines quasi öf-fentlichen Publikumsverkehrs, die mit der vom Antragsgegner betriebenen Nutzung verbunden ist, der der Teilungserklärung zu entnehmenden Zweckbestimmung und auch dem Aufteilungsplan jedenfalls für den Ter-rassenbereich widerspricht, haben die Interessen des Antragsgegners in soweit aus Billigkeitsgründen zurückzustehen.