Miteigentümer

Miteigentümer; Teilungsversteigerung; Erwerbereintritt; Vermieterstellung

§ 571 BGB greift, wenn von zwei Miteigentümern nur einer den Mietvertrag geschlossen hat, im Falle der Veräußerung oder Teilungsversteigerung nur dann ein, wenn der andere Miteigentümer der Vermietung zugestimmt hat.

Denn der Kl. ist nicht Vermieter der Bekl. gemäß §§ 57 ZVG, § 571 BGB geworden. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsru-he vom 10. Februar 1981 (RES § 549 BGB Nr. 1 = NJW 81, 1278) greift § 571 BGB - wenn von zwei Miteigentümern nur einer den Mietvertrag ge-schlossen hat - im Falle der Veräußerung oder Teilungsversteigerung nur dann ein, wenn der andere Miteigentümer der Vermietung zugestimmt hat. So liegt es hier. Unstreitig haben die Bekl. mit dem Voreigentümer H., nicht jedoch mit der weiteren Voreigentümerin Frau Sch., den Mietvertrag vom 18. November 1988 abgeschlossen. Sodann erwarb der Kl. durch Zwangsversteigerung am 24. April 1989 das Grundstück. Eine Unterscheidung zwischen einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung bzw. dem Erwerb durch Teilungsversteigerung unter geschiedenen Eheleuten - letztere lag der Entscheidung des OLG Karlsruhe zugrunde - ist nicht geboten: Die Art und Weise der Rechtsnachfolge hat keinen Einfluß auf die sich hieran knüpfenden Rechtsfolgen, so daß auch der Erwerb durch Zwangsversteigerung zu behandeln ist.

Nach der oben ausgeführten Entscheidung des OLG Karlsruhe ist der in § 571 BGB Gesetz gewordene Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" als Mieterschutzbestimmung derart anzuwenden, daß die Rechtsstellung des Mieters sich durch die Veräußerung weder verschlechtern noch verbessern soll. Da im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages durch nur einen Miteigentümer - ohne Ermächtigung oder Genehmigung durch den anderen Miteigentümer - der Mietvertrag zwar schuldrechtlich wirksam, jedoch ohne Bedeutung zwischen Mieter und dem anderen - nicht zustimmenden - Miteigentümer bleibt, kann sich der Mieter gegenüber dem anderen Mit-eigentümer auf ein Recht zum Besitz nicht berufen. Infolgedessen führt es zu keiner Verschlechterung der Mieterstellung, wenn der Grundstückserwerber nicht kraft Gesetzes in die Vermieterstellung gemäß § 571 BGB eintritt. Denn auch vor dem Erwerb war der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern nicht vor Herausgabeansprüchen geschützt (vgl. auch BGH in NJW 1974,1551). Etwas anderes kann - gemäß dem Sinn und Zweck des § 571 BGB - nur dann gelten, wenn der nicht am Mietvertrag beteiligte Miteigentümer diesem zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung der Miteigentümerin Sch. liegt hier nicht vor (wird ausgeführt).