Mitbewerber

Mitbewerber; Abmahnung; Ersatz der erforderlichen Aufwendungen

Maklertätigkeit ohne Auftrag des Eigentümers kann gegenüber Mitbewerbern wettbewerbswidrig sein. Der nicht als Makler tätige Eigentümer kann daraus gegen den Makler keine Ansprüche herleiten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. wegen ihrer Auffassung nach wettbewerbswidrigen Verhaltens bei dem Angebot einer Immobilie zum Verkauf auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.379,80 € in Anspruch.

Die Kl. betreibt in Berlin einen geschlossenen Immobilienfonds, der sich in Liquidation befindet. Die Bekl. ist als Immobilienmakler tätig.

Ende 2012 beabsichtigte die Kl., das ihr gehörende Objekt Q.straße 10 in Berlin-Hellersdorf zu veräußern, wobei sie eine Preisvorstellung von 4,5 Mio. € besaß. Neben eigenen Verkaufsbemühungen schloss die H. GmbH, welche die Geschäftsbesorgung für die Kl. erledigte, am 8.11.2012 mit der A. AG einen Alleinauftrag über die Vermittlung dieser Immobilie unter Einschluss der genannten Kaufpreisforderung.

Im November 2012 brachte die Kl. in Erfahrung, dass die Bekl. die Immobilie für einen Preis von 4 Mio. € Kaufinteressenten auf dem Markt anbot. Ein entsprechendes Angebot konnte im Internet abgerufen werden.

Die Kl. nahm dies zum Anlass, die Bekl. mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 27.11.2012 abmahnen und zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung auffordern zu lassen. Die Bekl. verpflichtete sich hierauf mit Erklärung vom 28.11.2012, sämtliche Makler- oder Vermarktungsaktivitäten bezüglich der Immobilie der Kl. zu unterlassen. Auf die unter dem 10.12.2012 aufgestellte Forderung, Abmahnkosten nach einem Wert von 50.000 €, entsprechend einem Betrag von 1.641,96 €, bis zum 17.12.2012 zu erstatten, reagierte sie dagegen nicht.

Die Kl. ist der Auffassung, sie könne die Bekl. aus Wettbewerbsrecht in Anspruch nehmen. Hierfür reiche das Entstehen eines Wettbewerbsverhältnisses aufgrund einer konkreten Handlung aus, die vorliegend im beiderseitigen Angebot der Immobilie in Berlin-Hellersdorf zu sehen sei. Das Vorgehen der Bekl. habe durch die Angabe eines falschen, da zu niedrigen, Kaufpreises sowie die Angabe unzutreffender Mieteinnahmen aus dem Objekt zu einer Verunsicherung bei potentiellen Kunden und Investoren geführt. Insbesondere durch die Angabe eines Preises von lediglich 4 Mio. € habe die Bekl. nachhaltig die Chancen der Kl. beeinträchtigt, den von ihr beabsichtigten Kaufpreis am Markt zu erzielen. Im Übrigen beeinträchtigt bereits der Umstand, dass eine hochpreisige Immobilie von mehreren Maklern angeboten werde, deren Marktwert, da der Verkehr davon ausgehe, dass es bei der Veräußerung Schwierigkeiten gebe.

Es sei anerkannt, dass es wettbewerbswidrig sei, wenn ein Makler ein Objekt ohne Zustimmung des Eigentümers auf dem Markt anbiete.

Das Verhalten der Bekl. stelle darüber hinaus einen Eingriff in den Gewerbebetrieb der Kl. dar, da sie deren Absatz schuldhaft behindert habe. Die Aufwendungen für die Abmahnung seien daher verschuldensunabhängig auch aus dem Institut der Geschäftsführung ohne Auftrag zu erstatten.

Die Bekl. behauptet, sie sei im Rahmen eines Kollegengeschäfts tätig geworden, wobei sie für die Käuferseite habe tätig sein sollen. Das entsprechende Geschäft sei ihr durch den Makler F. angetragen worden, von dem sie auch sämtliche relevanten Daten erhalten habe. Herr F. habe sich auf einen ihm aus dem Gesellschafterkreis der Kl. erteilten Auftrag berufen. Der Mitarbeiter R. der Kl. habe das Geschäft angenommen.

Nachdem sie durch die Abmahnung erfahren habe, dass die Kl. ihre Tätigkeit nicht wünsche, habe sie diese sofort eingestellt.

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die Annahme eines Wettbewerbsverhältnisses zwischen den Parteien bereits daran scheitern müsse, dass weder die Kl. noch die Bekl. mit Immobilien handelten. Die Kl. sei als Finanzdienstleisterin tätig und habe den Verkauf lediglich zu Abwicklungszwecken vorgenommen. Sie - die Bekl. - weise lediglich Möglichkeiten zum Vertragsschluss nach. Da der Verkauf der Immobilie nicht zum Geschäftsbetrieb der Kl. gehört habe, könne auch keine Absatzbeeinträchtigung eingetreten sein. Der Wert die Immobilie habe sich durch ihre Tätigkeit nicht verändert.

Die Klage war unbegründet und damit abzuweisen. Die Kl. kann von der Bekl. keinen Ersatz für die ihr durch die Versendung der Abmahnung vom 27.11.2012 entstandenen Aufwendungen in Höhe von 1.379,80€ verlangen.

A. Es war nicht ersichtlich, dass der Kl. gegen die Bekl. ein wettbewerbsrechtlicher Unterlassungsanspruch zustand, welcher die Versendung des Abmahnschreibens gerechtfertigt hätte.

1. Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG kann der Unterlassungsgläubiger verlangen, dass der Unterlassungsverpflichtete ihm die erforderlichen Aufwendungen für eine berechtigte Abmahnung ersetzt. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 UWG ist der zur Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs Berechtigte ausdrücklich gehalten, dem Schuldner vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens Gelegenheit zu geben, den Streit durch die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung beizulegen.

2. Ersatz für die im Rahmen einer Abmahnung erforderlichen Aufwendungen kann aber nur verlangt werden, soweit die Abmahnung auch berechtigt war, was voraussetzt, dass sie materiell-rechtlich begründet war. Der Bestand des mit der begründeten und berechtigten Abmahnung einmal entstandenen Erstattungsanspruchs nach § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG wird dann vom weiteren Fortgang der rechtlichen Auseinandersetzung der Parteien grundsätzlich nicht berührt.

Die Voraussetzungen für einen wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch der Kl. lagen im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Abmahnungen aber nicht vor:

a) Bei den Parteien handelt es sich nicht um Mitbewerber im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 UWG, so dass die Kl. nicht zur Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber der Bekl. aktivlegitimiert war.

b) Im Bereich des Absatzwettbewerbs setzt ein die Mitbewerbereigenschaft begründendes konkretes Wettbewerbsverhältnis nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 UWG regelmäßig lediglich voraus, dass die betroffenen Unternehmen die gleichen oder gleichartige Waren oder Dienstleistungen innerhalb desselben Abnehmerkreises abzusetzen versuchen, wobei es ausreicht, wenn sich das Angebot lediglich zum Teil überschneidet. Eine solche Überschneidung des Angebots war vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Wie die Bekl. zu Recht geltend macht, ist die Kl. als Immobilienfonds aber auf dem Gebiet der Finanzdienstleistungen tätig, während die Bekl. Gelegenheiten zum Vertragsschluss im Immobiliensektor vermittelt. Lediglich der Umstand, dass die Kl. das von ihr eingesammelte Vermögen ihrer Gesellschafter in Immobilien anlegt, reicht nicht aus, um eine Schnittmenge in den Tätigkeitsbereichen der Parteien identifizieren zu können.

c) Für das Vorliegen eines Wettbewerbsverhältnisses ist es allerdings im Einzelfall nicht erforderlich, dass die Parteien schon aufgrund ihrer Tätigkeiten in Wettbewerb stehen. Da es für die wettbewerbsmäßige Beurteilung regelmäßig nur um die konkret beanstandete Wettbewerbshandlung geht, genügt es, wenn die Parteien auch nur durch diese beanstandete Handlung in Wettbewerb getreten sind, im Übrigen ihre Unternehmen aber verschiedenen Branchen angehören (BGH, GRUR 1990, 375 m.w.N. Nachw.).

Ob die Parteien in Wettbewerb stehen, beurteilt sich danach, ob aus der Sicht der angesprochenen Verkehrskreise die angebotenen Waren oder Dienstleistungen austauschbar sind. Das ist insbesondere der Fall, wenn Konkurrenzunternehmen oder Konkurrenzangebote (Waren oder Dienstleistungen) einander gegenüberstehen und dem Werbeadressaten dabei Alternativen aufgezeigt werden, die geeignet sind, die Entscheidung des Umworbenen zu beeinflussen. Der Absatz des einen Unternehmens muss mithin auf Kosten des anderen gehen können. Dabei dürfen die Anforderungen an die Austauschbarkeit nicht allzu sehr abgesenkt werden. Entscheidend ist, ob ein durchschnittlich informierter, verständiger und aufmerksamer Durchschnittsverbraucher eine Substitution ernsthaft in Betracht zieht (BGH, GRUR 2002, 828). Das ist nicht der Fall, wenn die Parteien völlig unterschiedliche Waren oder Dienstleistungen anbieten und die angegriffene Werbung weder direkt zu einer Substitution der einen gewerblichen Leistung durch die konkurrierende andere auffordert noch einen Austausch nahe legt (vgl. BGH, GRUR 2002, 828).

Vor allem unter dem zuletzt genannten Aspekt war ein Wettbewerbsverhältnis der Parteien nicht zu erkennen, da sich die Bekl. durch ihre beanstandete Handlung nicht in den Wettbewerb zur Kl. begeben hat. Der Verkauf von Immobilien zählt nämlich gerade nicht zu deren gewöhnlicher Geschäftstätigkeit. Eine von der Bekl. ausgehende, an den Markt gerichtete Botschaft, dass die Leistungen der Parteien trotz deren Verschiedenheit austauschbar seien, war in dem Angebot zur Vermittlung eines Kaufabschlusses nicht zu sehen.

d) Soweit die Kl. geltend macht, dass das Wettbewerbsverhältnis im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 UWG einzelfall- und handlungsbezogen zu beurteilen ist, war dies grundsätzlich zutreffend. Für die soeben angesprochene Fallgruppe des Entstehens eines „ad-hoc-Wettbewerbsverhältnisses" bei Branchenverschiedenheit ist aber charakteristisch, dass der Verletzer sich durch sein Verhalten in den Wettbewerb zu branchenfremden Unternehmen stellt (vgl. etwa Erdmann in Gloy/Loschelder/Erdmann, Handbuch des Wettbewerbsrechts, 4. Aufl., § 33 Rn. 34). Hiervon zu unterscheiden sind Fallgestaltungen wie im vorliegenden Fall, in denen ein Unternehmen ein isoliertes Geschäft vornimmt, welches nicht seinem eigentlichen Tätigkeitsbereich entspricht. Derartige Handlungen sind nicht geeignet, ein Wettbewerbsverhältnis zu Unternehmen zu begründen, die im „Fremdbereich" aktiv sind.

B. Unterlassungsansprüche der Kl. ergaben sich auch nicht aus den deliktsrechtlichen Regelungen des BGB, so dass Erstattungsansprüche auch auf der Grundlage einer Geschäftsführung ohne Auftrag nach Maßgabe der §§ 677, 683 BGB ausschieden.

1. Ein Unterlassungsanspruch ergab sich entgegen der Auffassung der Kl. insbesondere nicht aus § 823 Absatz 1 BGB unter dem Aspekt eines Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Den beanstandeten Handlungen der Bekl. fehlte es an der ‚insoweit erforderlichen Betriebsbezogenheit.

a) Erforderlich für einen Anspruch wegen Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ist eine Beeinträchtigung, die die Grundlagen des Betriebs bedroht oder gerade den Funktionszusammenhang der Betriebsmittel auf längere Zeit aufhebt oder seine Tätigkeit als solche in Frage stellt (vgl. BGH, NJW 1983, 812). Der Eingriff muss sich gegen den Betrieb als solchen richten und darf nicht lediglich einzelne, vom Gewerbebetrieb ablösbare Vermögenspositionen betreffen. Durch das auftraglose Angebot der Bekl. zur Vermittlung eines Kaufabschlusses über die von der Kl. zur Disposition gestellte Immobilie wurde die betriebliche Organisation der Kl. jedoch in keiner Weise beeinträchtigt.

b) Nicht jede rechtswidrige und schuldhafte Beeinträchtigung der gewerblichen Tätigkeit eines Dritten begründet Ansprüche nach § 823 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, NJW 1983, 2313). Vielmehr ist nach den berührten Interessen zu differenzieren, da § 823 Abs. 1 keinen reinen Vermögensschutz gewährt. So unterliegt insbesondere die bloße Erwerbsaussicht nicht dem Schutz dieser Norm (vgl. MünchKomm/Krüger, BGB, 5. Aufl., Rz. 194 zu § 823 BGB). Nichts anderes als solche Gewinnchancen sieht die Kl. aber verletzt, wenn sie geltend macht, das Angebot der Bekl. habe negative Auswirkungen auf den von ihr erhofften Kaufpreis haben können.

2. Auch Ansprüche unter dem Aspekt eines sonstigen Eingriffs in Eigentumsrechte der Kl. nach Maßgabe des § 1004 BGB waren nicht ersichtlich. Ihr Eigentum an dem Gewerbegrundstück in Hellersdorf wurde nicht beeinträchtigt, da sie weder in ihren Verfügungs- noch in ihren Nutzungsrechten in irgendeiner Weise betroffen war. Der auf dem Markt bei einer beabsichtigten Transaktion zu erzielende Kaufpreis ist als reiner Vermögenswert nicht Bestandteil des dem Eigentümer im Rahmen des § 1004 BGB gewährten Schutzes.

Die Maklertätigkeit ohne Auftrag des Eigentümers kann Mitbewerbern gegenüber wettbewerbswidrig sein. Der nicht im Immobiliengeschäft tätige Eigentümer selbst kann gegen den Makler aber aus Wettbewerbsrecht keine Ansprüche herleiten.

Eine Fondsgesellschaft wollte eine Immobilie verkaufen und erteilte hierzu einen Makleralleinauftrag. Ein zweiter Makler, der sich auf ein Gemeinschaftsgeschäft berief, aber vom Eigentümer direkt keinen Auftrag hatte, bot die Immobilie an und wurde deshalb vom Eigentümer abgemahnt und aufgefordert, das Anbieten der Immobilie zu unterlassen; das tat der Abgemahnte und unterzeichnete eine strafbewehrte Unterlassungserklärung. Der Fonds nahm den zweiten Makler auf Erstattung der mit der Abmahnung verbundenen Anwaltskosten in Anspruch und stützte sich dabei auf Wettbewerbsrecht.

Die Klage scheitert vor der Kammer für Handelssachen. Kurz gesagt: Wettbewerb ist dort anzunehmen, wo die angebotenen Waren oder Dienstleistungen als Alternativen nebeneinander stehen und die Entscheidung des Kunden beeinflusst werden soll, sich gerade für das eine anstelle des anderen Angebots zu entscheiden. Danach stehen der verkaufsbereite Eigentümer und der ohne dessen Einwilligung tätige Makler nicht in einem Wettbewerbsverhältnis. Der Makler tritt zu dem Eigentümer, zu dessen gewöhnlicher Geschäftstätigkeit nicht der Verkauf von Immobilien gehört, nicht in Konkurrenz.

Ebenso wenig wie ein Immobilienfonds, der gelegentlich eine Immobilie verkauft, wird ein veräußernder Eigentümer zum Mitbewerber eines Maklers. Anerkannt ist freilich, dass das Kaufangebot eines Maklers ohne Zustimmung des Eigentümers und erst recht der „Angebotsklau" unter Maklern wettbewerbswidrig sein und branchenintern abgemahnt werden kann (KG GE 1983, 809). Die Entscheidung schließt auch nicht generell aus, dass der Eigentümer vom Makler Unterlassung des Angebots verlangen und im Einzelfall aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB) oder Beeinträchtigung des Eigentums (§ 1004 BGB) vorgehen kann.