Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen

Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen; Verteilung und Beseitigung von Werbematerial in Briefkästen und Treppenfluren

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.

1 Der Kl. ist Testamentsvollstrecker nach Dr. H. H. Zum Nachlaß gehören mit Miethäusern bebaute Grundstücke in T. und M. Die Bekl. gibt das Branchenbuch "D. M." heraus, in dem kostenfreie und kostenpflichtige Einträge Gewerbetreibender und die Telefonnummern von Behörden, Stadtpläne und Straßenverzeichnisse enthalten sind. Das DIN A 4 große Buch ist etwa 3,5 cm dick und kann daher in der Regel nicht in Hausbriefkästen eingeworfen werden. Die Bekl. vertreibt die jährlich erscheinende Neuauflage dadurch, daß sie die Bücher im Eingangsbereich der Häuser ablegen läßt, von wo aus die Bewohner der Häuser sie mitnehmen können. Nicht abgeholte Bücher läßt die Bekl. alsbald wieder einsammeln.

2 Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 5. Dezember 2003 und 27. Januar 2004 verbot der Erblasser der Bekl. erfolglos die Ablage des Branchenbuches in seinen Häusern.

3 Mit der Klage hat er verlangt, die Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, die Bücher vor oder in Hauseingängen, Fluren, Treppenhäusern und Stufen seiner Häuser abzulegen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Der Erblasser ist während des Berufungsverfahrens verstorben. Der Kl. setzt den Rechtsstreit als Testamentsvollstrecker fort. Im Laufe des Berufungsverfahrens hat sich die Bekl. in strafbewehrter Form verpflichtet, es zu unterlassen, die Bücher auf Treppenstufen, Treppenpodesten, dem unmittelbaren Zutrittsbereich zu Stufen und Podesten und vor den Hauseingangstüren der zum Nachlaß gehörenden Häuser abzulegen. In diesem Umfang haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat die verbleibende Klage abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit das Verfahren noch anhängig ist.

I. 4 Das Berufungsgericht verneint den geltend gemachten Anspruch. Es meint, der Kl. habe die von der Bekl. praktizierte Ablage der Bücher zu dulden. Eine Gefahr gehe hiervon nicht aus. Soweit der Kl. trotzdem Unterlassung verlange, scheitere der Anspruch daran, daß die Mieter zum Mitgebrauch der Gemeinschaftsflächen der Häuser berechtigt seien und von der oder den jeweiligen Ablagestellen die Bücher mitnehmen könnten. Ihr Interesse, die Bücher zu erhalten, übersteige das Unterlassungsinteresse des Kl. Soweit einzelne Exemplare der Bücher von den Mietern nicht mitgenommen würden, gewährleiste die Verteilungspraxis der Bekl., daß diese kurzfristig entfernt würden.

5 Das hält der Nachprüfung stand.

6 II. Ein Anspruch des Kl. gegen die Bekl., die praktizierte Verteilung der Bücher in dem noch streitigen Umfang zu unterlassen, besteht nicht.

7 1. Das Berufungsgericht hat den von dem Kl. noch verfolgten Antrag dahin ausgelegt, daß er die Verteilung der Bücher in den zum Nachlaß gehörenden Häusern generell verbieten will. Diese von dem Senat in vollem Umfang nachprüfbare Auslegung läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Die Auslegung führt dazu, daß die Klage abzuweisen ist, weil kein konkretes Verhalten der Bekl. als Minus aus dem zur Entscheidung gestellten Unterlassungsverlangen abgespalten werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 3. Dezember 1998, I ZR 74/96, NJW 1999, 2193; v. 14. Dezember 1998, I ZR 141/96, WM 1999, 691, 693) und der von dem Kl. allgemein geltend gemachte Anspruch nicht besteht.

8 2. Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks zwar grundsätzlich verlangen, daß ein Dritter es unterläßt, auf dem Grundstück etwas abzulegen. Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, soweit der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist, § 1004 Abs. 2 BGB. So verhält es sich nicht nur, wenn dem Dritten ein Recht zusteht, das den Anspruch des Eigentümers ausschließt, sondern in entsprechender Anwendung von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dann, wenn einem anderen ein solches Recht gegenüber dem Eigentümer zusteht und der Dritte mit dessen Einverständnis handelt (Senat, Urt. v. 17. September 1958, V ZR 63/58, NJW 1958, 2061, 2062; BGHZ 110, 313, 315; MünchKommBGB/Medicus, 4. Aufl., § 1004 Rdn. 69; Staudinger/Gursky, BGB [2006], § 1004, Rdn. 200; Medicus, SchlHAnz 1963, 269, 270). Das Einverständnis muß weder ausdrücklich erklärt sein noch muß es sich auf den konkreten Einzelfall beziehen. Zum Ausschluß des Anspruchs des Eigentümers reicht es vielmehr aus, daß das Einverständnis des gegenüber dem Eigentümer Berechtigten mit dem Handeln des Dritten allgemein gegeben ist. Daran scheitert der geltend gemachte Anspruch.

9 Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses (Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil III 3 Rdn. 1171; Schmidt/Harsch, Kompaktkommentar Mietrecht, § 535 BGB Rdn. 75 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB Rdn. 26, 287; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 179). Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfaßt es die übliche Benutzung (vgl. LG Berlin WuM 1987, 212, spielende Kinder im Hof) und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände (vgl. AG München NJW-RR 1986, 1144 f., Belieferung mit einer Tageszeitung). Ein Mieter ist daher berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zuläßt (AG Hanau, WuM 1989, 360 f.; LG Bielefeld WuM 1993, 37; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., Rdn. 288). Dasselbe gilt für die Besucher und Lieferanten des Mieters. Das Recht des Mieters zur Benutzung seiner Wohnung oder der von ihm gemieteten Geschäftsräume hindert den Vermieter, unter Berufung auf sein Eigentum den Besuchern des Mieters das Betreten seines Hauses zu verbieten (vgl. LG Münster MDR 1961, 234 f.), selbst wenn der Besuch von dem Mieter nicht erwartet wird. Ebenso erstreckt sich das Recht der Mieter zur Mitbenutzung darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, daß diese im Hausflur abgelegt werden, von wo aus die Mieter sie mitnehmen können. Das gilt auch dann, wenn die Sendungen nicht individuell adressiert und für mehrere oder alle Mieter eines Hauses bestimmt sind, solange von der Ablage keine Belästigungen, wie eine Vermüllung, und keine Gefährdungen ausgehen. So verhält es sich mit den von der Bekl. verteilten Branchenbüchern, soweit die Parteien noch über deren Verteilung streiten. Die Verteilung der Bücher ist von der Bekl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts so organisiert, daß von den Mietern nicht mitgenommene Exemplare innerhalb kurzer Frist von der Bekl. wieder eingesammelt und zurückgenommen werden. Damit aber überschreitet sie nicht das Maß desjenigen, was der Kl. aufgrund der Vermietung der Wohnungen und Geschäftsräume in den zu dem Nachlaß gehörenden Häusern hinzunehmen hat. Das ist auch im Hinblick auf die von der Revision hervorgehobene Gefahr einer Nachahmung nicht anders zu beurteilen. Es fehlt nämlich an konkreten Anhaltspunkten für eine solche Gefahr. Die Revision zeigt selbst nicht auf, daß es in der Vergangenheit trotz der langjährigen Verteilungspraxis der Bekl. zu Unzuträglichkeiten gekommen wäre.

Nicht genutztes Werbematerial, das in den Eingangsbereichen oder Treppenhäusern von Wohn- und Geschäftshäusern für die Bewohner ausgelegt wird, muß nach wenigen Tagen wieder vom Zusteller eingesammelt werden. Ein pauschales Verbot an Werbetreibende, überhaupt Material zu verteilen, ist aber nicht möglich.

Ein Telefonbuchhersteller vertrieb die jährlich erscheinende Neuauflage dadurch, daß seine Zusteller die Bücher im Eingangsbereich der Häuser ablegten, von wo aus die Bewohner der Häuser sie mitnehmen konnten. Die Telefonbücher paßten aufgrund ihrer Größe nicht in die Briefkästen. Nicht abgeholte Bücher wurden alsbald wieder eingesammelt. Ein Eigentümer ließ durch seine Hausverwaltung die Ablage des Branchentelefonbuches in seinen Häusern verbieten. Daran hielt sich der Telefonbuchhersteller nicht. Daraufhin versuchte der Eigentümer im Wege der Unterlassungsklage zu verhindern, daß die Bücher vor oder in Hauseingängen, Fluren, Treppenhäusern und Stufen seiner Häuser abgelegt werden. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Im Laufe des Berufungsverfahrens hatte sich der beklagte Telefonbuchhersteller in strafbewehrter Form verpflichtet, es zu unterlassen, die Bücher auf Treppenstufen, Treppenpodesten, dem unmittelbaren Zutrittsbereich zu Stufen und Podesten und vor den Hauseingangstüren der Häuser abzulegen. In diesem Umfang haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat die verbleibende Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebte der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der BGH wies die Revision zurück. Eigentümer und Mieter können zwar grundsätzlich durch einen entsprechenden Hinweis oder Aufkleber verbieten, daß Werbematerial in die einzelnen Briefkästen eingeworfen wird. Für größere Werbung, wie etwa kostenlose Branchenverzeichnisse, Wochenzeitungen oder Kataloge, ist ein pauschales Verbot jedoch nicht möglich, meint der BGH. Dies würde das Recht der Mieter zur freien Nutzung des Treppenhauses einschränken. Allerdings müsse das Werbematerial so im Treppenhaus oder Eingangsbereich abgelegt werden, daß es weder zu einer Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten im Hause noch zu einer Vermüllung komme, etwa durch Zugluft im Treppenhaus. Die Zulässigkeit der Lieferung von Werbematerial ist nach Auffassung des BGH jedoch nur unter der Voraussetzung gestattet, daß sich der Zusteller selbst um die Abholung der nicht von den Bewohnern des Hauses gewünschten Exemplare kümmert.