Mit Zustimmung des Vermieters ausgebauter Kellerraum zählt nicht als Wohnfläche

1. Ein mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter ausgebauter Kellerraum ist jedenfalls dann nicht der im Mietvertrag angegebenen Fläche für ein Mieterhöhungsverlangen hinzuzurechnen, wenn er die gesetzlichen Anforderungen (BauO) für Wohnraum nicht erfüllt und eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien fehlt, wonach der Keller mitzählen soll.

2. Ein ausgebauter Kellerraum ist auch dann nicht als Abstellraum im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel anzusehen, wenn er von der Wohnung aus direkt zu erreichen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Es ist von einer Wohnfläche von 76 m2 auszugehen, jedenfalls für den Fall von Mieterhöhungen. Dieser Wert ist in § 1 Nr. 1 Buchst. a) des Mietvertrags angegeben. Es ist auch unstreitig, dass die drei Zimmer der Wohnung einschließlich der Nebenräume diese Fläche ausmachen. Streitig ist zwischen den Parteien, ob der Kellerraum mit (unstreitigen) 35 m2 Fläche hinzuzurechnen ist. Der Kellerraum ist ausgebaut (§ 1 Nr. 1 Buchst. a des Mietvertrags). Dies bedeutet aber nicht, dass der Kellerraum die Anforderungen an einen Wohnraum im Sinne der Wohnflächenverordnung erfüllt. Gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a der Wohnflächenverordnung gehören die Grundflächen von Kellerräumen nicht zur Wohnfläche. Gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 gehören Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche. Gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume unter anderem eine lichte Höhe von 2,40 m haben. Gemäß § 40 Abs. 2 Satz 1 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume auch ausreichend mit Tageslicht beleuchtet sein und belüftet werden können. Der Keller verfügt nicht über eine ausreichende Höhe. Die Kl. hat den Vortrag der Bekl. zu einer Höhe von nur 1,83 m nicht ausreichend bestritten. Es handelt sich um ihr Haus. Sie hätte ggf. selbst Messungen vornehmen müssen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Keller ausreichend mit Tageslicht beleuchtet ist. Die Parteien haben jedenfalls die Wohnfläche in Kenntnis der Umstände mit 76 m2 vereinbart. Dies ist maßgeblich. Ein Mieterhöhungsverlangen kann nicht unter Berücksichtigung einer mitvermieteten Teilfläche begründet werden, die nicht die Anforderungen an einen Wohnraum erfüllt. Die Vorschriften über Mieterhöhungen beziehen sich auf Wohnraum. Dies ergibt sich aus dem Verweis von § 549 BGB auf die Sondervorschriften der §§ 549 bis 577 a BGB. § 558 Abs. 1 BGB gewährt einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete über Wohnraum bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wenn ein Mietverhältnis vorliegt, das sich nicht nur auf Wohnraum, sondern auch auf nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume bezieht, kann bei der Berechnung der Wohnfläche nur derjenige Teil der vermieteten Räume berücksichtigt werden, der die Anforderungen an Wohnraum erfüllt. Dies betrifft nur eine Fläche von 76 m2. Wenn ein Mieterhöhungsverlangen auch unter Berücksichtigung desjenigen Teils der vermieteten Fläche begründet werden könnte, der nicht die Anforderungen an Wohnraum erfüllt, würde darin eine Abweichung zum Nachteil des Mieters vorliegen. Eine solche Vereinbarung ist aber gemäß § 558 Abs. 6 BGB unzulässig. Durch eine Vereinbarung in einem Mietvertrag kann die Wohnfläche nicht künstlich auf eine Fläche erweitert werden, die nicht die Anforderungen für einen Wohnraum erfüllt. Denn dies würde bedeuten, dass ein Mieterhöhungsverlangen sich auch auf diesen Teil beziehen könnte. Dies wäre eine unzulässige Abweichung von der halb zwingenden Vorschrift des § 558 Abs. 6 BGB.

Die Kl. vertritt ferner die Auffassung, dass der Kellerraum unter Zugrundelegung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - (GE 2010, 336) mit zur Wohnfläche zu rechnen sei. Die nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/09 - (GE 2007, 1045) maßgebliche Abweichung der Fläche von 10 % ist erreicht. Es kann hier unterstellt werden, dass bei Mietvertragsabschluss von einer Nutzung des ausgebauten Kellerraums als Aufenthalts- oder Wohnraum ausgegangen worden ist. Entscheidend ist dann, dass die Flächenabweichung den Parteien gerade nicht unbekannt war und man nicht mangels besserer Kenntnis eine unzutreffende Fläche in den Mietvertrag aufgenommen hat. Hier waren die unstreitigen Teilflächen von 76 m2 für die eigentliche Wohnung und 35 m2 für den Kellerraum bekannt. In Kenntnis dieser Fläche haben die seinerzeitigen Vertragsparteien die Wohnfläche auf 76 m2 festgesetzt. Dies muss jedenfalls als eine Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeit der Vermieterseite verstanden werden. [...]

Ein Abstellraum in der Wohnung ist nicht gegeben, wie der Vergleich der Skizzen ergibt. Die Speisekammer entfiel schon 1975 durch die Erweiterung des Bades. Der Bodenstauraum ist übernommen worden. Auch der Kellerraum kann nicht als Abstellraum angesehen werden. Zum einen liegt er nicht innerhalb, sondern außerhalb der Wohnung. Auch wenn er direkt von der Wohnung aus erreichbar ist, betrifft ein solcher Raum nicht die Vorstellung der Mietspiegelverfasser von einem Abstellraum. Jedenfalls aber kann sich die Kl. den Raum nicht anrechnen lassen, da er mieterseits ausgebaut worden ist, wie ausdrücklich in § 1 Nr. 1 Buchst. a des Mietvertrags festgehalten.

Für ein Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnfläche maßgeblich, die sich aus dem Mietvertrag, der Wohnflächenverordnung oder einer besonderen Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien ergeben kann. Enthält die Flächenangabe im Mietvertrag einen ausgebauten Keller nicht, ist dessen Fläche nicht mitzuzählen.

Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 76 m² angegeben. Der Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters einen (von der Wohnung direkt erreichbaren) Kellerraum mit 35 m² Fläche ausgebaut; die Vermieterin meinte, auch der Kellerraum sei im Mieterhöhungsverlangen mit zu berücksichtigen.

Mit Urteil vom 25. Oktober 2010 folgt das Landgericht Berlin dem nicht und verwies darauf, dass der Kellerraum nicht die Anforderungen an einen Wohnraum im Sinne der Wohnflächenverordnung erfülle, da er entgegen der Bauordnung nicht eine lichte Höhe von 2,40 m habe. Eine Vereinbarung, dass auch nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume in einem Mieterhöhungsverlangen zu berücksichtigen sind, sei nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig. Die Klägerin könne sich auch nicht auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach auch bei einem Verstoß gegen die Bauordnung eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Behandlung als Wohnfläche zulässig ist (GE 2010, 336), da hier eben nur die Fläche von 76 m² im Mietvertrag angegeben worden sei, was als Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten für die Vermieterin auszulegen sei.

Wenn die Flächenangabe im Mietvertrag gefehlt hätte und die Parteien entsprechend dem BGH-Urteil eine Beschaffenheitsvereinbarung für den Kellerraum als Wohnraum getroffen hätten, wäre es auf das vom Landgericht auch angeführte Argument angekommen, dass solche Vereinbarungen den Mieter benachteiligten und deshalb nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien. Das ist allerdings sehr zweifelhaft, denn der Sinn des § 558 Abs. 6 BGB ist es, eine Umgehung der Formalien der Mieterhöhungsmöglichkeiten zu verhindern. Was zu welchem Zweck vermietet wird, können dagegen die Parteien frei vereinbaren. Schließlich hat auch bei der Frage, ob ein Minderungsrecht besteht, der Bundesgerichtshof eine Beschaffenheitsvereinbarung bejaht, die eine Mietminderung ausschloss, obwohl auch die Vorschriften zur Minderung zwingendes Recht darstellen (§ 536 Abs. 4 BGB).