Mit Kündigung verbundener Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung

Mit Kündigung verbundener Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung; Vertragsverlängerung

Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85 -, NJW-RR 1986, 1020).

I. 1 Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in S. Die Kl. hat das Grundstück, auf dem sich die an die Bekl. vermietete Wohnung befindet, erworben und wohnt dort auch selbst.

2 Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 erklärte die Kl. die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die Kl. die Wohnung für ihre Eltern benötige. Einer stillschweigenden Vertragsfortführung werde vorsorglich widersprochen.

3 Mit der am 19. März 2008 zugestellten Klage hat die Kl. Räumung der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Bekl. zur Räumung verurteilt. Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Bekl. die Wohnung zwischenzeitlich geräumt hatte.

II. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5 Die Kl. sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen des von ihr nachgewiesenen Eigenbedarfs zur Kündigung des mit der Bekl. bestehenden Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB sei nicht eingetreten. Zwar sei die Frist für die Erklärung des Widerspruchs am 17. März 2008 abgelaufen, weil der Kl. die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Bekl. ab 1. März 2008 sogleich bekannt gewesen sei. Die erst am 19. März 2008 zugestellte Räumungsklage stelle deshalb keinen rechtzeitigen Widerspruch dar. Jedoch sei der schon im Kündigungsschreiben vom 23. Mai 2007 erklärte Widerspruch ausreichend. Nach allgemeiner Ansicht könne der Widerspruch des Vermieters schon vor Mietende erklärt werden, soweit ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Widerspruchserklärung und der Vertragsbeendigung bestehe. Hiervon sei vorliegend auszugehen, weil nach den Gesamtumständen für die Bekl. eindeutig sei, dass der gleichzeitig mit der Eigenbedarfskündigung ausgesprochene Widerspruch auch nach Ablauf der Kündigungsfrist und Eintritt der Vertragsbeendigung dem Willen der Kl. entspreche.

III. 6 1. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten der Bekl. aufzuerlegen, weil die Kl. voraussichtlich obsiegt hätte. Der Kl. stand der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch zu (§ 546 Abs. 1 BGB), weil das Mietverhältnis durch ihre berechtigte Eigenbedarfskündigung beendet worden ist. Die im Revisionsverfahren allein streitige Frage, ob der von der Kl. bereits im Kündigungsschreiben erklärte Widerspruch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB entgegenstand, ist mit dem Berufungsgericht zu bejahen.

7 2. Nach § 545 Satz 1 BGB tritt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Für den Vermieter beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB). Dies war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier der 1. März 2008. Der in der Klageerhebung liegende Widerspruch war deshalb nicht fristgemäß, weil die Klage erst am 19. März 2008 zugestellt worden ist. Die Kl. hat der Fortsetzung des Mietvertrages jedoch bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2007 widersprochen und damit eine Vertragsfortsetzung wirksam ausgeschlossen.

8 a) Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Widerspruch grundsätzlich auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erhoben werden (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298, unter 3 b; Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020, unter [II] 3; Senatsurteile vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, unter 2 c bb, sowie vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558, unter II 1 b cc; jeweils zu § 568 BGB a. F.). Dies entspricht auch der wohl einhelligen Meinung in der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 545 Rdnr. 14; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 545 BGB Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 33).

9 b) Unterschiedliche Meinungen werden hingegen zu der Frage vertreten, inwiefern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende erforderlich ist, insbesondere, wenn der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärt wird, also zwischen dem Widerspruch und der Vertragsbeendigung mehrere Monate liegen oder - wie hier wegen der infolge des langjährigen Mietverhältnisses verlängerten Kündigungsfrist - sogar ein Zeitraum von neun Monaten.

10 In seinem Beschluss vom 9. April 1986 (aaO.) hat der Senat (allgemein) einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Widerspruch und Vertragsende für erforderlich gehalten. Der zugrunde liegende Sachverhalt betraf allerdings nicht einen zusammen mit einer Kündigung erklärten ausdrücklichen Widerspruch, sondern die Frage, ob die mehr als ein Jahr vor Vertragsende erfolgte Erklärung eines Pächters, an der Ausübung der Verlängerungsoption nicht interessiert zu sein, als wirksamer Widerspruch anzusehen war. Im Anschluss an diese Senatsentscheidung hat sich die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Wirksamkeit eines zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärten Widerspruchs unterschiedlich entwickelt. Teilweise wird ein solcher Widerspruch mangels des erforderlichen zeitlichen Zusammenhangs allgemein (OLG Hamm, OLGR 1993, 221; LG Kassel, WuM 1989, 518; vgl. auch Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 21) oder jedenfalls bei längeren Kündigungsfristen (LG Ansbach, NJW-RR 1996, 1479, 1480; AG Schöneberg, MM 1992, 174; vgl. auch Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 182) als unbeachtlich angesehen. Von anderen Instanzgerichten wird der gleichzeitig mit der ordentlichen Kündigung erklärte Widerspruch hingegen generell als wirksam angesehen (OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 589, 591 f.; OLG Köln, WuM 2003, 465, 466; LG Bonn, WuM 1992, 617).

11 c) Der Senat entscheidet nunmehr, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Soweit sich aus dem Senatsbeschluss vom 9. April 1986 etwas anderes ergibt, hält der Senat daran nicht fest. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der früheren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter - wie hier die Kl. - bereits im Kündigungsschreiben, das zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus ausdrücklich widerspricht. Ein solcher Widerspruch, der sich auf eine konkrete Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, lässt keinen Zweifel daran, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen will.

Zumeist wird bereits im Kündigungsschreiben der Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Weiternutzung („stillschweigende Verlängerung") erklärt. Das ist zulässig, allerdings dann problematisch, wenn das Ende des Vertrages – wie im Falle einer ordentlichen Kündigung – erst in einigen Monaten eintreten soll.

Die Vermieterin erklärte im Mai 2007 unter Hinweis darauf, dass einer stillschweigenden Vertragsfortführung widersprochen werde, die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Febru­ar 2008. Weil die Mieterin in der Wohnung geblieben war, verlangte die Vermieterin mit der am 19. März 2008 zugestellten Klage Räumung und Herausgabe.

Das Amtsgericht Heidelberg wies die Klage ab, das Landgericht Heidelberg verurteilte die Mieterin zur Räumung. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit im Revisionsverfahren wegen der zwischenzeitlichen Räumung in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, entschied der Bundesgerichtshof, dass die Mieterin die Kosten zu tragen habe, weil die Räumungsklage begründet gewesen sei.

Auf eine stillschweigende Vertragsverlängerung könne sich die Mieterin nicht berufen. Zwar sei die Zweiwochenfrist des § 545 Satz 1 BGB bei Zustellung der Klage deshalb verstrichen, weil diese Frist bereits am 1. März 2008 begonnen habe (nach § 545 BGB verlängert sich, wenn der Mieter den Gebrauch fortsetzt, ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht binnen zwei Wochen widerspricht; für den Vermieter beginnt die Frist mit Kenntnis von der Vertragsfortsetzung).

Auf den Fristablauf komme es hier jedoch nicht an, weil der Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung zulässigerweise bereits im Kündigungsschreiben erklärt worden sei. Zwar werde teilweise in Literatur und Rechtsprechung zusätzlich ein zeitlich enger Zusammenhang zwischen Widerspruch und Vertragsende verlangt. Hierauf komme es jedenfalls dann nicht an, wenn der Mieter wie im zu entscheidenden Fall eindeutig erkennen könne, dass eine Fortsetzung des Vertrages für den Vermieter nicht in Betracht komme.

So weit, so gut, aber: unter III 2 c) der Entscheidungsgründe heißt es, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs „jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird". Was also soll gelten, wenn der Widerspruch hier etwa Ende Dezember 2007 erklärt worden wäre? Der Vermieter kann doch bei zeitlich größerer Nähe zum erklärten Vertragsende nicht schlechter stehen, als wenn er bereits mit der Kündigung von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch gemacht hätte. Worauf der BGH mit dieser Einschränkung hinweisen wollte, erschließt sich nicht.

Meist wird es mit der stillschweigenden Vertragsverlängerung keine Probleme geben, weil i. d. R. die Geltung des § 545 BGB (früher: § 568 BGB) bereits durch Formularvertrag – zulässigerweise – ausgeschlossen ist.