Mit Eigenleistungen

Auch wenn durch die Verwendung des Hinweises "Schlüsselfertig mit Eigenleistungen" im Einzelfall nicht der täuschende Eindruck erweckt wird, es werde für eine bereits fertiggestellte Wohnimmobilie geworben, ist eine Irreführung gleichwohl dann zu bejahen, wenn die noch zu erbringenden Eigenleistungen nicht von einem handwerklich durchschnittlich begabten Erwerber erbracht werden können, sondern Spezialkenntnisse oder auch Spezialwerkzeuge erfordern.

III. Zutreffend ist das Gericht davon ausgegangen, daß entgegen der von dem Antragsteller vertretenen Auffassung die angesprochenen Verkehrskreise dem beanstandeten Inserat durchaus entnehmen, daß die beworbene Doppelhaushälfte noch nicht fertiggestellt ist. Zwar ist es zutreffend, daß nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats für die Beurteilung einer Irreführung durch Zeitungsanzeigen auch dann, wenn - hochwertige - Wohnimmobilien beworben werden, auf den flüchtigen, sich zunächst nur an wenigen Eckdaten orientierenden Leser abzustellen ist (vgl. erkennender Senat, GRUR 1988, 921 = WRP 1988, 738 "Reihenhäuser-Neubau"). Aber auch bei Zugrundelegung dieses Maßstabes erweisen sich die in der gerügten Werbemaßnahme gemachten Angaben als prinzipiell hinreichend, um auf die fehlende Fertigstellung des Objektes aufmerksam zu machen. Diese Einschätzung beruht darauf, daß sich der aufklärende Hinweis in der neben der Überschrift insgesamt nur sieben Zeilen umfassenden Kleinanzeige unmittelbar und ohne jede räumliche oder zeichenmäßige Trennung vor dem auch für jeden flüchtigen Leser ganz entscheidenden Faktor des verlangten Kaufpreises befindet. Hinzu kommt, daß die nur geringfügig abgekürzte Wortfolge "schlüsselfertig mit Eigenleistungen" in der gleichen Druckstärke wie die Preisangabe gehalten ist und immerhin und deswegen zugleich unübersehbar ungefähr eine ganze der nur wenigen Druckzeilen einnimmt. Dies hat nach Auffassung des Senats zur Folge, daß sie geradezu zwangsläufig gemeinsam mit dem Preis optisch aufgenommen wird.

Es findet aber nicht nur eine visuelle Wahrnehmung, sondern auch eine inhaltliche Erfassung statt, weil, was die Mitglieder des Senats aus eigener Sachkunde beurteilen können, weil sie zu den angesprochenen Verkehrskreisen zählen (vgl. insoweit grundlegend BGH GRUR 1963, 270 "Bärenfang" und aus jüngster Zeit BGH GRUR 1988, 636 = WRP 1988, 604 "Golddarm"), sich ihr Inhalt dem breiten Publikum spontan und ohne jedes Nachdenken erschließt. Dies beruht darauf, daß die Wortfolge "schlüsselfertig mit Eigenleistungen" durch den unabgekürzt in ihr enthaltenen Begriff "Eigenleistungen" ihre ganz entscheidende Prägung erfährt. Unschwer zu vervollständigen ist auch die Abkürzung "schlüsselfert.", weil unzutreffende Ergänzungs- oder Deutungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen. Auch das auf "m." verkürzte Wort "mit" wird vom Verkehr ohne Mühe zutreffend vervollständigt, weil es sich dabei zumindest um die am nächsten liegende Hinzufügung handelt. Es besteht nach Meinung des Senats auch keine Gefahr, daß das "m." unbeachtet bleiben könnte, weil eine isolierte Betrachtung der Begriffe "schlüsselfertig" einerseits und "Eigenleistungen" andererseits wegen der konträren Bedeutung zu einer Spannung in der aufgrund ihrer grafischen Abfolge erkennbar zusammengehörigen Sachaussage führt, die nur durch die zutreffende Ergänzung der Abkürzung eine Auflösung erfährt.

Wird demnach der aufklärende Hinweis nicht nur wahrgenommen, sondern von dem breiten Publikum auch zutreffend vervollständigt, so besteht entgegen der von dem Antragsteller vertretenen Ansicht nach Auffassung des Senats nicht die Gefahr, daß er gleichwohl fehlerhaft gedeutet werden könnte. Es erscheint ihm als ausgeschlossen oder doch zumindest ganz fernliegend anzunehmen, ein auch nur unbeachtlicher Teil der angesprochenen Verbraucher könnte den Begriff "Eigenleistungen" mit "Eigenkapital" gleichsetzen oder der Meinung sind, mit der aufklärenden Angabe solle zum Ausdruck gebracht werden, daß der Werbende die "Eigenleistungen" erbringen wolle. Gerade weil eine sinnvolle und zudem noch verkehrsübliche Deutung geradezu ins Auge springt, nämlich die, daß die beworbene Doppelhaushälfte bis auf die noch zu erbringenden Endarbeiten fertiggestellt ist und im derzeitigen Zustand den genannten Preis kosten soll, wird der Verkehr keinerlei Mühe auf andere, unsinnige oder ergebnislose Deutungsversuche verwenden.

Trotz des Umstandes, daß danach in dem beanstandeten Inserat unmißverständlich auf die fehlende Fertigstellung der beworbenen Wohnimmobilie hingewiesen worden ist, erweist sich das Begehren des Antragstellers, wie es auch das Landgericht mit Recht angenommen hat, als zum Teil berechtigt. Denn der von der Antragsgegnerin benutzte, aufklärende Hinweis täuscht seinerseits die angesprochenen Verkehrskreise über Art und Umfang der zur Fertigstellung des Bauwerkes noch vorzunehmenden Arbeiten. Dem Begriff "Eigenleistungen" kommt im Zusammenhang mit der Werbung für Wohnimmobilien aus der Sicht der Interessenten eine eindeutige Bedeutung zu. Hiermit werden, wie der Senat aus eigener Sachkunde beurteilen kann (vgl. die weiter oben befindlichen Rechtsprechungsnachweise), Arbeiten bezeichnet, die jedenfalls der durchschnittlich handwerklich begabte Hauserwerber selbst erbringen kann und die deswegen vorgenommen werden, um im Rahmen der Finanzierung entweder als Sachleistung auf das Eigenkapital angerechnet zu werden oder, damit korrespondierend, den erforderlichen Fremdkapitalbedarf zu senken. Mit Recht meint daher der Antragsteller, bei "Eigenleistungen" handele es sich nach der Auffassung des Verkehrs im wesentlichen um das Tapezieren, das Anstreichen und das Verlegen des Teppichbodens. Nicht zu entscheiden brauchte der Senat, ob hierunter auch etwas schwierigere Arbeiten wie das Fliesen einzelner Räume oder die Verlegung von Fertigparkett fällt. Denn es kann jedenfalls mit Gewißheit ausgeschlossen werden, daß aufwendige, handwerkliche Fähigkeiten und Kenntnisse sowie zum Teil auch Spezialwerkzeug verlangende Tätigkeiten wie die Wasser- und Sanitär-, die Heizungs- und die ohnehin abnahmepflichtige Elektroinstallation oder Putz- und Estricharbeiten aus der Sicht der mit der Werbung angesprochenen Interessenten unter den Begriff der "Eigenleistungen" fallen. Dem steht nicht entgegen, daß im Einzelfall und in ländlichen Gegenden möglicherweise häufiger Einfamilienhäuser ohne jede Einschaltung eines Bauunternehmers und ggf. ausschließlich im Wege der sogenannten Nachbarschaftshilfe errichtet werden. Denn die Antragsgegnerin übersieht einmal bei ihrer Argumentation insoweit, daß es in diesem Zusammenhang ganz unüblich wäre, davon zu sprechen, ein auf diese Weise erbautes Haus sei im Wege der "Eigenleistung" errichtet worden, und sie läßt zum anderen außer acht, daß es sich bei dieser Form der Schaffung von eigenem Wohnraum um Ausnahmefälle handelt, die schon deswegen nicht geeignet sind, die Verkehrsvorstellungen entscheidend zu prägen. Keine andere Beurteilung rechtfertigt der Umstand, wie die Antragsgegnerin außerhalb ihres schriftsätzlichen Vorbringens in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen hat, bei Bauunternehmen es üblich sei, die von den jeweiligen Bauherren nicht den beauftragten Bauunternehmen übertragenen Arbeiten unter dem Oberbegriff "Eigenleistungen" zusammenzufassen. Denn einer derartigen Übung könnte nur dann Bedeutung zukommen, wenn sie auch den mit der Werbung angesprochenen Verkehrskreisen bekannt wäre und von ihnen geteilt würde, wofür nicht nur jeder Vortrag der Antragsgegnerin, sondern auch jeder sonstige Anhalt fehlen.

Irreführend war die gerügte Werbung daher deswegen, weil mit dem im Inserat enthaltenen Hinweis auf die noch zu erbringenden Eigenleistungen der Eindruck eines weitgehend fertiggestellten Objektes hervorgerufen wurde, wohingegen in Wirklichkeit noch umfangreiche, schwierige und kostenintensive Tätigkeiten auszuführen waren. Hieraus wird zugleich deutlich, daß die Entscheidung nicht bedeutet, daß Bauunternehmer bei ihrer Zeitungswerbung stets exakt den Bautenstand zu bezeichnen haben. Vielmehr liegt der Verstoß darin, daß über den Grad der Fertigstellung eine Angabe gemacht worden ist, die mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht in Übereinstimmung stand.

Dies rechtfertigt es auch, die danach zu bejahende Irreführung vom Antrag des Antragstellers als umfaßt, wenn auch zugleich hinter ihm zurückbleibend anzusehen, weil die Erweckung des unzutreffenden Eindrucks eines fertiggestellten Objektes bei gleichzeitig davon abweichendem tatsächlichen Bautenstand nichts anderes ist, als die letzte Stufe des Auseinanderfallens von wirklichem Baufortschritt und durch die Werbung hervorgerufener Vorstellung.

Nur erläuternd und zugleich abschließend sei angemerkt, daß der Umstand, daß die Antragsgegnerin im Exposé darauf hingewiesen hat, daß sie neben dem beworbenen Objekt noch zwei in Planung befindliche offerieren könne, keine Irreführung anzeigt. Denn die Werbung bezieht sich, wie das Landgericht mit Recht ausgeführt hat und wie aus der Übereinstimmung sämtlicher Daten zwingend folgt, ausschließlich auf das im erweiterten Rohbauzustand befindliche Haus, so daß mit ihr nicht über irgendwelche anderen von der Antragsgegnerin offerierten Wohnimmobilien und deren Fertigstellungsstand getäuscht werden konnte.