Mißbrauch einer Stimmenmehrheit

Mißbrauch einer Stimmenmehrheit; Anfechtungsantrag als Feststellungsantrag; Eigentümerbeschluß; Nichtbeschluß

1. Wird ein Antrag in der Eigentümerversammlung laut Versammlungsniederschrift mit der Stimmenmehrheit eines Wohnungseigentümers abgelehnt und erklärt der Versammlungsleiter anschließend, die Stimmen dieses Eigentümers würden wegen Mißbrauchs der Stimmenmehrheit nicht mitgezählt und der Beschlußantrag sei somit angenommen, so kommt dieser Feststellung keine rechtliche Bedeutung zu. Es fehlt an einem Eigentümerbeschluß, der mit dem Antrag auf Ungültigerklärung angefochten werden müßte oder könnte.

2. Ein Anfechtungsantrag kann aber als auf die Feststellung gerichtet ausgelegt werden, daß ein Eigentümerbeschluß mit einem bestimmten, in der Versammlungsniederschrift protokollierten Inhalt nicht zustande gekommen ist.

3. Es bleibt weiterhin offen, ob ein solcher Antrag innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gestellt werden muß.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus 188 Wohnungen und 210 Tiefgaragenstellplätzen besteht; die weitere Bet. ist Verwalterin. Der Ast., die die Anlage als Bauträgerin errichtete, gehörten im Jahre 1997 noch 103 Wohnungen und 130 Stellplätze. Nach § 18 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung [GO]) hat jede Wohnungseigentums-Teileigentumseinheit bei der Abstimmung eine Stimme, wobei das Teileigentum Tiefgarage jedoch nur insoweit stimmberechtigt ist, als der Gegenstand der Beschlußfassung die Tiefgarage betrifft. In der Versammlung vom 26.7.1997 ergab die Abstimmung zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4 über den Antrag, die Verwaltung zu bevollmächtigen, eine Sonderumlage in Höhe von 150.000 DM nach Miteigentumsanteilen in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten bei Notwendigkeit von den Eigentümern einzufordern, 91 Ja-Stimmen, 238 Nein-Stimmen und zwei Stimmenthaltungen; von den Nein-Stimmen entfielen 233 auf die Ast. Die Versammlungsniederschrift enthält im Anschluß an das Abstimmungsergebnis folgende Feststellungen:

"Aus dem Verhalten während der Diskussion ist klar die Befangenheit des Vertreters der Ast. zu erkennen. Der Versammlungsleiter stellt rechtsmißbräuchliche Stimmrechtsmajorisierung bezüglich des Stimmrechts der Ast. fest. Deren Stimmen werden aus diesem Grund bei der Beschlußfassung dieses TOP nicht berücksichtigt (nach § 25 Abs. 5 WEG). Der Beschlußantrag wurde somit angenommen."

Der Antrag zu TOP 11, die Wohngeldgesamtabrechnung 1996 mit Heizkostenabrechnung 1995-1996 sowie Einzelabrechnungen zu genehmigen, erhielt 91 Ja-Stimmen gegen die 233 Nein-Stimmen der Ast. bei vier Stimmenthaltungen. In der Versammlungsniederschrift folgt auf ähnliche Ausführungen wie zu TOP 4 und Hinweisen auf die "Befangenheit" der Ast. und deren "Boykottierung" des Beschlusses über die Jahresabrechnung wiederum die Feststellung, daß der Beschlußantrag angenommen wurde.

Die Ast. hat am 25.8.1997 beantragt, die in der Versammlung vom 26.7.1997 zu TOP 4 und 11 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären; weitere Anträge sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Das AG hat den Anträgen am 9.6.1998 stattgegeben, das LG die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Ag. mit Beschluß vom 14.1.1999 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. hatte keinen Erfolg.

II. 2. Die Entscheidung des LG hält jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Die Voraussetzung für eine Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen gem. §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 S. 2 WEG liegen allerdings nicht vor, da zu TOP 4 und 11 keine Beschlüsse gefaßt worden sind. § 18 GO bestimmt in zulässiger Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG, daß jedes Wohnungs- und Teileigentum eine Stimme gewährt (sog. Objektstimmrecht). Die Anträge, eine Sonderumlage zu beschließen und die Jahresabrechnung 1996 zu genehmigen, haben in der Versammlung keine Mehrheit gefunden, sie sind vielmehr mit den Stimmen der Ast. abgelehnt worden.

b) (1) Die Frage, ob die Ast. ihr Stimmenübergewicht bei der Abstimmung mißbraucht hat, stellt sich in diesem Zusammenhang nicht. Die Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch einen Wohnungseigentümer zum eigenen Vorteil kann einen nach § 242 BGB unzulässigen Rechtsmißbrauch zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer darstellen, der zur Ungültigerklärung eines mit den Stimmen des beherrschenden Eigentümers gefaßten Eigentümerbeschlusses führen kann (BayObLGZ 1986, 10 [14] = NJW-RR 1986, 566, m. w. N.; BayObLG, WE 1997, 115 [116]; Senat, NZM 1999, 713 = NJW-RR 1999, 1171; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 228 bis 231 m. w. N.).

Diese Grundsätze lassen sich aber nicht auf den Fall übertragen, daß ein Antrag mit der Stimmenmehrheit des beherrschenden Eigentümers abgelehnt worden ist. Denn dann ist überhaupt kein Eigentümerbeschluß zustande gekommen; es liegt vielmehr ein sog. Nichtbeschluß (in Senat, NZM 1999, 713 = NJW-RR 1999, 1171 ungenau als "fehlerhafter Negativbeschluß" bezeichnet) vor. Weder der Verwalter als Versammlungsleiter noch das Gericht ist jedoch befugt, einen Nichtbeschluß durch einen positiven Beschluß mit dem von den Ast. gewünschten Inhalt zu ersetzen (vgl. BayObLGZ 1972, 150 [153] m. w. N.; 1974, 172 [175]; KG, Rpfleger 1979, 65 [66]; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597; Staudinger/Bub, § 25 WEG Rdnr. 237; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 Rdnr. 2; Senat, NZM 1999, 713 = NJW-RR 1999, 1171). Dafür besteht auch kein Bedürfnis; scheitert ein für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gebotener Eigentümerbeschluß an der ablehnenden Haltung des beherrschenden Eigentümers, so kann jeder andere Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG das Gericht anrufen. Dieses kann die widerstrebenden Wohnungseigentümer verpflichten, der erforderlichen Verwaltungsmaßnahme (etwa der Erhebung einer Sonderumlage) zuzustimmen, u. U. diese auch selbst verfügen (vgl. BayObLGZ 1987, 66 [72] = NJW-RR 1987, 714; KG NJW-RR 1993, 468) und ihr durch einstweilige Anordnung (§ 44 Abs. 3 WEG) zu rascher Wirksamkeit verhelfen.

(2) Es fehlt somit hier an Eigentümerbeschlüssen, die für ungültig erklärt werden könnten. Daran ändert auch die in der Versammlungsniederschrift festgehaltene Feststellung des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung (Versammlungsleiters) nichts, daß die Beschlußanträge zu TOP 4 und 11 angenommen worden seien. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Meinung vertreten, daß die Feststellung des Versammlungsleiters, ein Antrag habe die erforderliche Mehrheit gefunden und es sei damit ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen, zumindest vorläufig verbindlich sei und daß die Rechtswirkung einer solchen Feststellung nur durch rechtzeitige Anfechtung gem. §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 S. 2 WEG beseitigt werden könne (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296 [298]; 1990, 180 [183]; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 23 Rdn. 37; Staudinger/Wenzel, Vorb. § 43 WEG Rdnr. 66). Dies kann jedoch allenfalls dann gelten, wenn sich gegen die Feststellung kein Widerspruch erhoben hat und wenn alle in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer von der Richtigkeit dieser Feststellung ausgegangen sind. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt der Feststellung des Versammlungsleiters in der Versammlungsniederschrift, daß ein Antrag abgelehnt oder angenommen worden sei, grundsätzlich keine ausschlaggebende Bedeutung zu (vgl. BayObLGZ 1984, 213 [216 f.]; 1995, 407 [410] = NJW-RR 1996, 524 = NJWE-MietR 1996, 130 L; BayObLG, NZM 1998, 917 = WuM 1998, 684; NZM 1998, 1010 = WuM 1999, 125). Dies gilt hier um so mehr, als die Feststellung, die Beschlußanträge seien angenommen, in Widerspruch zu den gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnissen steht. Außerdem fehlt dem Versammlungsleiter die Befugnis, eine rechtsmißbräuchliche Ausübung des Stimmrechts festzustellen.

(3) Auf den Antrag der Ast. hin ist festzustellen, daß entgegen dem Inhalt der Versammlungsniederschrift zu den TOP 4 und 11 keine Eigentümerbeschlüsse zustande gekommen sind. Der Antrag, einen scheinbar gefaßten Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, läßt auch diese Feststellung zu; jedenfalls kann der Antrag so ausgelegt werden (vgl. BayObLGZ 1986, 444 [447] = NJW-RR 1987, 329; BayObLGZ 1995, 407 [410] = NJW-RR 1996, 524). Denn es geht der Ast. um die rechtskraftfähige Entscheidung darüber, daß am 26.7.1997 keine für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und für das Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Verwalterin rechtlich verbindlichen Regelungen getroffen wurden. Diese Rechtsfolge ergibt sich gleichermaßen aus der Feststellung, daß keine Eigentümerbeschlüsse mit bestimmtem Inhalt gefaßt wurden, wie aus der Feststellung, daß die gefaßten Beschlüsse nichtig sind, und aus der Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen (vgl. BayObLGZ 1986, 444 = NJW-RR 1987, 329; BayObLGZ 1995, 407 = NJW-RR 1996, 524 m. w. N.). Da der Antrag innerhalb eines Monats nach der Versammlung vom 26.7.1997 bei Gericht eingegangen ist, kann dahingestellt bleiben, ob die Frist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG auch für einen Feststellungsantrag diesen Inhalts gilt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 210 m. w. N.; OLG Hamm, OLGZ 1990, 180 [185]; KG, NJW-RR 1991, 213; 1992, 720).