Missbrauch des Kündigungsrechts

Missbrauch des Kündigungsrechts; Mängelbeseitigung

Ist dem gewerblichen Vermieter vertraglich ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, ist dessen Ausübung ohne weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er mit der Kündigung zugleich bezweckt haben sollte, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen.

Die gemäß §§ 127 Abs. 2 Satz 2, 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet. [...] Die ordentliche Kündigung der Kl. ist entgegen der Auffassung des Bekl. auch nicht rechtsmissbräuchlich. Die Ausübung eines Kündigungsrechts kann zwar rechtsmissbräuchlich sein, wenn derjenige, der das Recht geltend gemacht hat, die Voraussetzungen dafür in anstößiger, mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbarer Weise geschaffen oder (mit-) verursacht hat (BGH, Beschl. v. 25.4.2008, GuT 2009, 110 = NZM 2008, 728 - LwZR 10/07). Das beruht auf dem allgemeinen Rechtsgedanken (vgl. § 162 BGB), dass niemand aus einer von ihm treuwidrig herbeigeführten Rechtslage Vorteile ziehen soll. An die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung werden jedoch strenge Anforderungen gestellt. Ihr Vorliegen hat Ausnahmecharakter und erfordert den Nachweis von in hohem Maß verwerflichen Beweggründen (Oprée, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 15, Rdnr. 88; vgl. BGH, Urt. v. 26.2.1970, NJW 1970, 855 - KZR 17/68 zur Sittenwidrigkeit der Kündigung eines Tankstellenverwalter-Vertrages). So wird z. B. angenommen, dass eine Kündigung unwirksam sein kann, wenn es dem Vermieter allein darum geht, seiner Verärgerung darüber freien Lauf zu lassen, dass der Mieter ihm gegenüber Rechte in angemessener Form wahrgenommen hat (Oprée, a.a.O., m.w.N.), oder im umgekehrten Fall, wenn der Vermieter dafür „Rache nehmen" will, dass sich der Mieter geweigert hat, unberechtigte Ansprüche zu erfüllen (BGH, a.a.O.). Hieran gemessen verstößt die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechts im Streitfall nicht gegen § 242 BGB. Das Beschwerdevorbringen erschöpft sich in allgemeinen Erwägungen zur Motivation der Kl., ohne hierzu auf den Streitfall bezogene konkrete Tatsachen vorzutragen. Es mag zwar sein, dass der Vermieter, der sich - wie hier die Kl. - mit einem Mängelbeseitigungsverlangen oder einem Minderungsanspruch des Mieters konfrontiert sieht, mit einer ordentlichen Kündigung zugleich auch seiner Gebrauchsgewährungspflicht ausweichen kann. Hierin liegt jedoch nicht per se eine treuwidrige Herbeiführung des Kündigungsrechts. Die Parteien haben in dem schriftlichen Mietvertrag vom 10.12.2007 vereinbart, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der zweijährigen Befristung jederzeit von beiden Seiten mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Einer Begründung der ordentlichen Kündigung bedarf es nach den getroffenen Vereinbarungen nicht. Dies entspricht nicht nur der vorzitierten BGH-Rechtsprechung, sondern auch der gesetzlichen Regelung. Der Gesetzgeber hat eine Begründung auch der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 4 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete, nicht aber für die hier streitgegenständliche Anmietung einer Lagerhalle vorgesehen. Ist dem gewerblichen Vermieter aber vertraglich ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, ist dessen Ausübung ohne - hier von dem Bekl. nicht dargelegte - weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er mit der Kündigung zugleich bezweckt haben sollte, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen.

Sieht der Gewerbemietvertrag jederzeitiges Kündigungsrecht vor, kann Missbrauch nur ausnahmsweise unterstellt werden.

In einem Vertrag aus 2007 über eine Lagerhalle war vereinbart worden, dass das Mietverhältnis nach Ablauf von zwei Jahren von beiden Seiten mit Sechsmonatsfrist ordentlich gekündigt werden konnte. Ende 2010 kündigte die Vermieterin ohne Angabe von Gründen zum 30. April 2010. Im Räumungsprozess wandte der Mieter Rechtsmissbrauch ein, weil die Vermieterin hierdurch zugleich einem Mangelbeseitigungsverlangen habe entgehen wollen, und beantragte Prozesskostenhilfe.

Das LG Düsseldorf wies den Antrag zurück, die sofortige Beschwerde zum OLG hatte keinen Erfolg. Auch wenn die Vermieterin bezweckt haben sollte, ihrer Gebrauchsgewährungsverpflichtung zu entkommen, reiche dies nicht aus, um einen Missbrauch des vertraglich eingeräumten Kündigungsrechts anzunehmen. Wenn – wie hier – eine ordentliche Kündigung nicht begründet werden müsse, könnten nur in Ausnahmefällen verwerfliche Beweggründe zum Rechtsmissbrauch und damit zur Unwirksamkeit führen.